港人北上，前海破局——深港融合下的居住新趋势与楼市思考

前海香港印象商业街。郑钢/发自深圳

郑钢/发自深圳

走出深圳地铁前海湾站，斑马线上印着“望左”“望右”提示，交通指示牌以英文与繁体字为主，路人交谈粤语与英文交杂，街边遍布港式茶餐厅……这些极具港式风格的细节，让笔者以为此刻正走在香港街头。

"以前是深圳人周末去香港购物，现在是香港人周末来前海看房。"一位桂湾楼盘的销售顾问这样形容前海近两年的变化。笔者在售楼处转了一圈，讲港式粤语的客户几乎和讲普通话的一样多。

据深圳中原地产《2026上半年深圳楼市用户画像》显示，香港置业者的购房占比达到了4.8%，成为深圳楼市中不可忽视的新增力量。

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港客占比升至4.8%，前海成为首选

前海某楼盘。郑钢/摄

一位从香港来的陈先生，在前海购入了心仪的房子，他说："深圳拥有国际一流的宜居宜业环境，随着跨境交通优化和通关便利，身边很多香港朋友已经开始深港双城生活。"

陈先生从事保险金融行业，客户多在内地城市，他向笔者解释了搬家原因：一家人之前在香港租的一套40平方米的房子，月租至少要2万港币，加上一家三口的日常开销，每月生活成本不低于3万港币；现在一家人定居在前海，月供约1.5万元，房子面积大了50%。需要回香港的时候，搭乘跨境专线就能直达香港中环。

笔者在探访前海几个重点楼盘时，前海时代尊府时的销售人员透露，最近几年，港澳客户占比明显增加。观山海项目港人家庭访客量也持续增多。

除了购置商品房，前海还为港人量身打造了多层次的住房保障体系。

珑湾国际人才公寓。 郑钢/摄

位于前海桂湾的珑湾国际人才公寓于2025年底正式启用，以"香港味、国际范、滨海风"闻名。在前海创业或工作的港澳台人才，只要符合条件即可申请，月租金约156元/平方米。

一名住进公寓的港籍AI工程师表示，"从递交申请材料到拿到钥匙，前后不到三个月。在香港排政府公屋，至少要等五六年，等十多年的都大有人在。”

符合条件的香港永久居民，还能在前海申请人才房，只要缴纳规定的社保或个税，递交完申请后2-3个月就能入住，甚至还可以根据需求选择社区和户型。

中银香港的调查显示，有46%的受访港人考虑在大湾区置业，深圳排在第一，而前海，凭借深港合作核心区的定位和优厚的政策扶持，成为港人深圳置业的首选片区。港人定居香港，已不是偶然。

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政策持续铺路，港人在前海不仅定居，还创业

除了定居生活，港人还持续将工作重心和创业项目放在前海。

深港青年梦工场。郑钢/摄

从地铁梦海站出来便是深港青年梦工场，路牌是黑底白字而非内地常见的蓝底白字，茶餐厅卖的是地道的菠萝油和港式奶茶。

很多香港创业团队把这里称为"梦开始的地方"。26座楼宇里，有415个在园团队，其中香港团队就超过370个。这里还是内地唯一同时有5所香港头部高校成果转化平台入驻的园区，港大、港中文、港科大、港理工、港城大都在这里成立团队。园区还专门有供居住的港青驿站。

据梦工场工作人员介绍，"A座的港大青年科创学院和L座的香港智能建造研发中心，因为太抢手，导致一席难求。”

前海还在有意识地造“港风”。2026年6月，在前海交易广场建国际化港味港韵街区，瞄准首店、米其林、黑珍珠。医疗上，前海5家三级医院全批了"港澳药械通"。支付上，推出了"国际化支付十条"，港人消费不用再为选择微信、支付宝还是信用卡而发愁。

前海港式路牌。

一位在梦工场创业的港籍人士说："在前海工作生活，就像从旺角到了中环，完全没有在异地的陌生感。周末和团队成员聚餐，然后去运动公园踢球，生活节奏和在香港没什么两样。"

最近，香港TVB也宣布落地前海，打造"深港汇"双向总部基地。数据显示，目前前海港资企业已达11065家，香港居民在前海就业超1.3万人。

前海管理局一位工作人员表示："港人在前海，能找到工作，住得舒服，孩子有学上，看病有保障，这几样齐了，人才会真正留下来。"

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深港融合增量背后还有考验

港人扎堆前海置业，给前海楼市带来了新增量的同时，也引发了一些讨论。

积极的一面是，随着港深西部铁路深圳段完成立项、蛇口港口岸升级为全国首个"海空一体"复合型口岸，深港两地的物理距离进一步缩短，港人北上，深港融合的步伐也在加快。

国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为，港人北上是从政府合作走向市民融合的一个必经之路。

早些年的深港融合更多是停留在政府推动、企业投资等层面，香港人不太愿意来深圳，觉得没什么能超过香港；如今周末与节假日动辄几十万、上百万港人北上消费，他们发现深圳东西多又好，性价比极高，加上通勤日益便捷，北上已成为一件非常轻松的事。

这种大规模平民化、常态化的市民层面互动，真正拉开了深港大融合的序幕，比以往偏重政府和企业层面的合作更为深入，也更能夯实深港融合的社会基础。

未来，两地融合是大势所趋。无论是经济、生活、文化还是社会活动，都在走向越来越深度的交融。至于未来会不会走向更高程度的一体化，虽然不是短期内可以定论的事，但大的方向已经非常清晰。

同时，市场也传来担忧的声音。目前，前海的二手房参考均价约7.6万元/平方米，部分高端项目已突破11万元/平方米，如果港客持续涌入，本就高企的房价是否更加高不可攀？

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，港人北上对房价的推动作用有限。

首先，香港人到深圳、珠海、广州乃至中山等地置业，这个趋势已经持续多年，并非近期才出现，有购房意愿的人群在前几年就已释放需求。

其次，香港人来前海定居和创业，理论上会对房价产生一定影响。但前海的住宅供应本身就很少，区域功能以办公为主，港人带来的住房需求，并不足以对房价形成强力推动，说房价会因此高不可攀也不太现实。

最后，深港交界的北部都会区，目前正在大规模推进产城融合体的开发，规划未来将容纳约300万人口，将在一定程度上承接和分流香港本地年轻人的住房需求，从而缓解北上购房的压力。

业内专家也表示，港人北上置业是一个渐进的过程。前海需要做的，不是简单地吸引港人来买房，而是真正打造一个适合港人工作、生活、发展的生态圈。当越来越多的香港人把家安在前海、把事业放在前海，两座城市的边界，才真正开始消融。

同时，文化差异、语言、生活习惯、社会规则的不同，不是短时间就能弥合的。"来了能不能融入、能不能留下来"，是对深港融合更深层次的考验。

4.8%的港客占比还在增加，港式路牌和港式咖啡在前海街头越来越多，香港人把"去深圳"说成"回前海"，很多变化正在悄然发生。