曾经的江北天花板，如今跌了67%：南京这5个小区，还能买吗？

雅居乐滨江国际一套137㎡的房子，2021年5月成交价782万，单价5.69万/㎡；2026年4月，同小区同面积段成交价262万，单价1.91万/㎡。 晚买5年，总价少了520万。

这套房所在的南京江北新区，曾经是楼市的"神话板块"。

正荣润锦城2021年单价突破5.2万/㎡，华润国际社区卖到4.8万/㎡，保利西江月41000元/㎡，天润城也到过2.2万/㎡。 到了2026年7月，这几处的最低成交价分别跌到2.1万、1.66万、1.4万和8200元/㎡，跌幅在60%到67%之间。

把视角拉回江北核心区整体，画面其实是分化的。

2026年3月，江核二手房成交91套，其中24套单价在2万/㎡以上，最高成交单价2.31万/㎡。 正荣润锦城3-4月成交9套，单价区间1.64-2.1万/㎡，其中3套站在2万/㎡以上；江畔都会上城1-4月成交27套，最高一套89㎡三房单价约2.17万/㎡。

放到半年维度看，江核5大板块成交均价从2025年12月的1.72万/㎡变为近期的1.76万/㎡，涨幅2.33%。 37个有连续成交数据的小区里，26个成交均价上涨，9个下跌，2个持平。 隧道口板块8个小区全部上涨，正荣润江城从1.68万/㎡涨到1.98万/㎡，涨幅17.86%。

下跌的那9个小区，4个来自核中核板块。 大华云江印月从2.3万/㎡跌到1.96万/㎡，跌幅14%，是江核30多个小区里唯一跌幅超10%的。

同一个江北，为什么有的涨有的跌？

研创园、隧道口、南工大这几个板块，地铁通了、山姆会员店开了、砂之船奥特莱斯在营业，学校是南京一中江北分校这类已经落地的配套。 核中核板块规划层级更高，但当下配套相对欠缺，房价浮动反而更大。

买房的人也变了。 2020-2022年新房市场买家冲着规划去，现在二手房市场的买家绝大部分是自住，更看重实打实的配套。

雅居乐滨江国际是个典型样本。

它二期137㎡户型，2021年5月成交单价5.69万/㎡；2026年4月同小区137㎡成交单价1.91万/㎡。 178㎡户型从2021年的4.24万/㎡降到2026年6月的1.94万/㎡。 194㎡户型5月成交单价1.75万/㎡。

跌得很惨，但带看和成交量并不小。 2026年1-2月江核成交的142套二手房里，雅居乐滨江国际一个人就贡献了17套，是成交最活跃的小区。

大户型反而比小户型扛跌。 正荣润锦城89㎡三房，2021年最高成交到3.2万/㎡，去年同户型跌到1.85万/㎡左右，跌幅明显；而雅居乐105㎡改善型户型，2021年业主2万/㎡买入，现在1.7万/㎡成交，账面亏40万，加上5年租金收入约20万，实际亏损约20万。

差距来自买家结构。 89㎡刚需小三房当年买家多是投资客，涨得猛跑得慢；105㎡以上的改善户型业主多为自住，跌了不急卖，房源供给少，价格就扛得住。

江北新区的直管区面积386平方公里，土地储备体量庞大。

2026年6月15日，江北新区挂牌NO.新区2026G19和G20两幅住宅用地。 7月15日，G19地块由江北建设投资集团以106002万元底价拿下，成交楼面价11147元/㎡；G20地块由江北产业投资集团以7585万元底价拿下，楼面价3599元/㎡。 两幅地全部底价成交，国资托底。

6月30日，江北新区再挂出G14、G17、G18三幅住宅用地，挂牌时间持续到7月30日。

一边是二手房挂牌量激增、价格承压，一边是土地市场继续放量。 供应端的压力没有消失。

很多购房者当初买江北，冲的是"下一个浦东"的规划。 规划在兑现，但节奏和最初宣传的不完全一样。

定山大街原定2026年国庆开街。 江北新区中央商务区建设管理办公室2026年5月的官方回复是：计划于2026年年底实现定山大街地面道路局部通车。 新金融中心塔楼主体、幕墙及泛光照明工程已完工并进入试亮灯阶段，商业策划与招商工作正在跟德基等单位积极有序推进。

也就是说，年底通的是"地面道路局部"，不是完整开街；商业是"积极推进"，不是已经开业。

交通方面的节点相对硬：

地铁11号线一期，全长约26.7公里，20座车站，9座换乘站，截至2026年初全线轨通、电通，预计2027年建成通车

南京北站站房主体结构2026年6月底封顶，计划2027年10月与北沿江高铁同步建成开通

地铁4号线二期轨道施工计划2027年9月竣工

2026年南京的楼市政策处在历史最宽松区间。

3月20日南京发布"宁六条"：全面取消限购限售，本地、外地购房均无套数限制，无需购房证明，新房领证即可交易；"卖旧买新"给予贷款总额1%贴息补助，全市总额1亿元，先申先得，执行到2026年12月31日。

商贷执行口径：首套房最低首付15%，利率3.0%（LPR-50BP）；二套房最低首付15%，利率3.3%。 认房不认贷，已结清再购可按首套认定。

公积金方面，个人最高贷款额度50万，家庭最高100万；多子女家庭最高额度上浮20%（家庭最高120万）。

青年人才房票全市基础标准：大专3万、本科6万、硕士10万、博士15万。 江北新区在此基础上叠加区域补贴，博士最高可达35.2万。 使用人才房票购房，公积金贷款额度翻倍，即个人最高160万、家庭最高200万。

增值税方面，房屋持有满2年免征；不满2年按全额5.3%征收。

保利西江月2026年5月成交一套87㎡小三房，总价106万，单价1.2万。 这个价格已经是江核的上车门槛。

如果预算有限、看重自住，隧道口、研创园、南工大这几个配套成熟板块的次新房，可以看。 地铁10号线临江站周边有山姆、砂之船奥特莱斯，南京一中江北分校已经开学。 正荣润锦城、江畔都会上城、中海观江樾这类小区，2026年的成交价相比2021年峰值已经回调60%上下，但近半年价格企稳甚至小幅回升。

如果预算充足、追求居住品质，雅居乐滨江国际二期这种临江大平层是另一种思路。 2017年小区推出295-680㎡的组团产品，首开均价1.7万/㎡，如今二期成交单价1.75-1.94万/㎡，137㎡总价262万就能拿下。 小区是哥特式建筑风格，层高高，装修标准放在当下也不过时。 作为江核难得的大平层产品，它解决的是"住得舒服"而不是"涨价预期"。

核中核板块的大华云江印月这类跌幅最深的小区，周边配套相对不足，此前价格又高，当下还在寻底。 远郊的桥林、葛塘、禄口等板块，去化周期超20个月。

2026年7月，江北还在挂牌新的住宅用地。 存量房贷利率2026年1月1日起下调至3.2%。 以旧换新1%贴息的1亿元额度，先申先得。