百色楼市“逆势分化”：别人暴跌它横盘，别人横盘它暴涨

2026年已过大半，当桂林、北海、防城港在暴跌中哀嚎，当贵港、玉林在“僵尸化”横盘中挣扎，百色却呈现出一种全广西最诡异的状态——

2026年5月，百色新房均价4879.80元/㎡，环比上月持平。1月4883、2月4909、3月4909、4月4909、5月4909——连续五个月，价格纹丝不动。

但“全市均价”掩盖了一个惊人的事实：那坡县同比上涨23.1%，右江区同比上涨17.4%；而乐业县同比暴跌23.3%，西林县同比下跌超20%。

同一个百色，有人在大涨，有人在大跌——这不是“横盘”，这是“冰火两重天”的极致分化。

一、全市综述：表面平静下的“暗流汹涌”

2026年1-6月，百色商品住宅成交面积66.0万㎡，同比微增0.8%。网签交易量2241套，同比增长90.56%。

但“微增”背后藏着“暴跌”。6月单月成交面积仅8.60万㎡，同比暴跌37.22%；成交套数629套，同比暴跌50%。

年初冲高、年中崩盘——政策催出来的脉冲，正在消退。

更值得警惕的是投资端。2026年1-4月，百色房地产开发投资额18.16亿元，同比下降16.31%。商品房销售额19.3亿元，同比下降14.5%。

开发商在撤退，政府在救市，购房者在观望——三方博弈，谁能笑到最后？

二、右江区：5576元的“虚假繁荣”

右江区，百色政治经济中心，房价天花板。

2026年5月新房均价5576元/㎡，全市最高。1-6月成交均价同比上涨17.4%——全广西涨幅最高的区域之一。

但“17.4%的涨幅”是结构性上涨，不是市场回暖。高端项目拉高了均价——品润书香里6346元/㎡领跑销售榜，长冠·御珑府7300元/㎡，百色恒大悦澜湾7300元/㎡。

真实的右江区二手房，2026年二季度挂牌均价仅4815元/㎡。新房5576、二手4815——倒挂761元。

更残酷的是，右江区1-6月成交面积同比下降15.9%。价格在涨，量在跌——这是典型的“有价无市”。

三、那坡县：全广西最诡异的“暴涨神话”

那坡县，百色楼市最大的“异类”。

2026年1-6月成交均价同比暴涨23.1%。1-4月同比上涨24.8%。

全广西涨幅最高的区域，没有之一。

但诡异的是——安居客数据显示那坡县新房均价“暂无”。有价无市到连均价都统计不出来？ 那坡县的“暴涨”，更像是一个统计上的幻觉——少量高价盘成交拉高了均价，真实的购买力可能根本不存在。

四、靖西市：边境城市的“独立行情”

靖西市，百色楼市第二大成交主力。

2026年5月新房均价4350元/㎡。4月挂牌4042元/㎡，环比上涨13.76%。天隆·伴山江湾4700元/㎡，靖西天润城4600元/㎡。

靖西的“坚挺”有它的逻辑——边境贸易、跨境人口、不可替代的地理位置。当其他区域在暴跌时，靖西还能守住4000+的底线。但1-6月成交面积同比变化数据未公布——守住价格容易，守住成交量难。

五、田阳区：3617元的“价格洼地”陷阱

田阳区，百色房价最低的区域之一。

2026年5月新房均价仅3617元/㎡。碧园·大公馆3100元/㎡，瑞田学府3600元/㎡。

但田阳区的问题在于——太便宜了，反而没人买。2026年1-5月，新房均价3635元/㎡连续五个月纹丝不动。没有成交量，价格就是空中楼阁。

更值得关注的是，田阳区田州古城丹枫园以4000元/㎡成交908.77万元，成为第21周住宅成交金额榜首——一个文旅项目，撑起了整个区的成交榜。

六、平果市：4200元的“温水煮青蛙”

平果市，百色楼市“最稳”的区域——稳到让人害怕。

2026年1-5月，新房均价4200元/㎡连续五个月纹丝不动。但1-3月成交均价同比下跌11.1%。

价格不动、同比在跌——这说明什么？说明高价盘卖不动了，只剩低价盘在撑场面。

二手房更惨——7月平果二手房均价仅3712元/㎡。新房4200、二手3712——倒挂488元。

七、田东县、凌云县、乐业县、西林县：被遗忘的“下跌军团”

田东县5月新房3900元/㎡，连续五个月纹丝不动。但1-6月成交面积同比下降4.1%。都市嘉园二手房仅2628元/㎡。

凌云县5月新房4388元/㎡，但1-6月成交均价同比暴跌11.5%。更讽刺的是，凌云县1-6月成交面积同比暴涨136.2%——量在暴涨、价在暴跌，典型的“以价换量” 。

乐业县1-6月成交均价同比暴跌23.3%——全广西跌幅最大的区域。西林县同比下跌超20%。

这些县域的问题只有一个：没有故事可讲。没有产业、没有人口、没有概念——什么都没有，凭什么不跌？

八、百色楼市的“三个真相”

真相一：这不是“横盘”，这是“超级分化”。 全市均价看似平稳，但右江区涨17.4%、那坡县涨23.1%，乐业县跌23.3%、西林县跌超20%。同一座城市，涨跌可以差46个百分点——这不是市场，这是“分裂” 。

真相二：这不是“自然市场”，这是“政策市”。 2026年一季度，百色推出每套1.8万元购房补贴，1000套名额。补贴一推，2月底网签交易量2241套，同比增长90.56%。补贴就是市场的“呼吸机”——一拔管，6月成交就暴跌50% 。

真相三：这不是楼市问题，是结构问题。 2026年1-7月，百色土地成交55.83万㎡，楼面均价仅411元/㎡。1-4月房地产开发投资同比下降16.31%。开发商不拿地、不投资了——这座城市正在被房地产抛弃。

九、写在最后：百色楼市的“宿命”

百色楼市的故事，本质上是一个 “政策催出来的虚假繁荣” 的故事。

政府的目标很明确——到2026年底，中心城区商品住宅库存去化周期较2025年底缩短6个月以上。为此，百色推出了购房补贴1.8万元/套、“好房子”建设、政银企联合推介等一系列组合拳。

但问题是——当政策退场，谁来接盘？

6月成交面积暴跌37.22%、套数暴跌50%——这就是答案。补贴一停，市场立刻打回原形。

对于购房者，我的建议只有一句话：

如果你是刚需自住，只选右江区核心地段、配套成熟的二手房，砍价要狠——右江区二手房4815，新房5576，倒挂761元，买二手比买新房划算。如果你是投资，请彻底放弃百色。 在一个右江区涨17%、乐业县跌23% 的市场里，你根本不知道你买的到底是“资产”还是“陷阱” 。

百色楼市最大的悲剧不是暴跌，而是 “连政府补贴都只能撑一个季度” 。

当一座城市的楼市，需要靠1.8万的补贴才能维持成交量的时候—— 这座城市的楼市，已经失去了自我造血的能力。