热点城市土拍提速 北上广一日揽金299亿

21世纪经济报道记者 张敏

7月28日，北京、上海、广州三个一线城市同时迎来土拍，三地均推出核心地段的优质地块，并引发竞买者争抢。

当日，上海推出的杨浦八埭头地块最受关注。该地块位于杨浦滨江板块，体量达15.8万平方米。经过219轮竞价，保利、华润联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价10.2万元/平方米，这是杨浦宅地单价首次突破10万元/平方米。

在上海同批次土拍中，奉贤新城板块、徐汇康健街道地块也顺利成交，三宗地块的总成交价格达到235.14亿元。

同一天，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建地块也迎来现场拍卖，经过248轮举牌，中海以46.814亿元摘得，溢价率为25.84%。

广州则推出荔湾区花地大道东地块，绿城以16.86亿元竞得，溢价率为41%。

综合来看，三个一线城市推出的5宗地块全部成交，总成交价格298.7亿元。除奉贤新城地块外，其余4宗溢价成交的地块均遭遇激烈争夺。分析人士指出，这说明在市场分化局面下，热点城市核心地段的地块仍受追捧。综合官方信息，未来一段时间，重点城市仍将有重磅土地推出，土拍热度有望继续维持。

7月28日上午，上海2026年第六批次土拍正式启动，位于杨浦滨江板块的八埭头地块率先登场。该地块所处区位较好，体量较大，底价达118.68亿元。

共有4家竞买者参与该地块的争夺，除中海单独竞价外，其余3家均为联合竞价，分别是金茂、建发联合体，保利、华润联合体，招商、越秀、瑞城联合体。经过219轮争夺，保利、华润联合体最终竞得。

除了刷新杨浦区单价纪录外，该地块也是今年以来总价第二高的地块，仅次于年初的广州马场地块（236亿元）。

徐汇康健街道地块同样遭遇激烈争夺。该地块的体量约为8.9万平方米，起始总价56.7亿元。经过96轮竞价，保利发展以70.6亿元竞得，成交楼面价7.9万元/平方米，溢价率24.51%。

奉贤新城宅地则以约3.3亿元底价成交，竞得人为奉贤新城建设、远东宏信联合体。这也是当日三个一线城市中，唯一一宗底价成交的地块。

7月28日下午的北京土拍，同样竞争激烈。由于今年朝阳区涉宅用地供应明显缩量，酒仙桥旧城区改建地块一经推出便备受关注。这宗地的建筑面积虽然仅有5.8万平方米，但无配建要求，为市场上少有的纯住宅地块。现场共有招商蛇口、越秀、建发、保利、中海、绿城等6家房企参与竞买，经过248轮竞价，最终被中海拿下。

这是北京今年首个竞价次数超过200轮的宅地，25.84%的溢价率也创下今年北京土拍的最高纪录。

值得注意的是，招商蛇口提前发布了该地块的施工、监理招标计划，预计投资金额达56.58亿元，有志在必得之势，但最终仍然失手。

相比之下，广州推出的荔湾区花地大道以东AF021637地块体量稍小，成交价相对不高，但41%的溢价率高于北京、上海的土拍结果。经过50轮竞价，绿城击败保利、越秀、中海、珠江等竞争者最终竞得，整场土拍耗时两个小时。

除了热度较高外，上述5宗地块还具有一个共同特征。上海出让的3宗地块均经过规划调整，属于存量用地功能转型后入市。北京、广州的地块也均为旧改项目。这也意味着，一线城市的土地供应正在进入以存量盘活为主的阶段。

7月以来，热点城市土拍节奏提速。本轮土拍之前，北京、广州、深圳已分别有热门地块成交。杭州、南京、成都、南昌等二线城市的土拍市场也不平淡。

本月上旬，经过近百轮竞价，杭州萧山世纪城一宗地块以46.05亿元成交，溢价率为26.68%。下旬，杭州又推出4宗宅地，除一宗底价成交外，其余3宗地的溢价率均超过30%。7月28日，杭州市余杭区的两宗宅地也顺利成交。

本月初，经过近两个小时竞价，南昌市高新区青山湖板块一宗涉宅地块以8.3亿元的总价成交，溢价率达50.19%。7月14日，成都市金牛区的一宗宅地以10.08%的溢价率出让。

热点城市土地交易节奏提速，与供需两端的变化都有关系。

中指研究院指出，今年土地市场延续“缩量提质”特征，虽然核心城市自5月开始加大了优质地块的供应，但总体缺口仍然明显。据该机构统计，今年上半年，300城住宅用地推出面积下降21%。

7月以来，土地供应质量继续提升，刺激了市场交易。从后续供应清单来看，供应的地块也颇为优质。

在完成本年度第六批次土拍后，上海于7月28日晚间上架了第八批次地块清单。其中，位于普陀区真如板块的一宗近40万平方米的综合地块，最受市场关注。

北京也早早上架了一批优质土地。除刚成交的朝阳区酒仙桥旧改地块外，位于海淀区四季青镇的一宗大体量住宅用地将于8月开拍。根据北京市规划和自然资源委员会的信息，8月上半月，北京将有6宗涉宅用地待拍，总起始价高达209.86亿元。

另一方面，由于上半年拿地规模不足，房企对优质地块的渴求有增无减。根据中指研究院的数据，2026年上半年，100家房企拿地总额3360.0亿元，同比下降33.7%。

北京某大型央企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，集团于7月中旬召开了年中工作会议，由于现有土地储备相对不足，要求下半年在重点城市适时增加土储。他透露，有城市公司负责人反映，因缺乏项目，公司已经被动减员。

但在低容错率的要求下，房企对土地的选择慎之又慎。前述人士指出，集团对项目的整体质量、周转速度、现金流和成本控制都有着较高的要求，拿地条件“堪称苛刻”。今年集团划定的布局城市已经缩减至12个，且新增土储必须位于城市核心地段。即使是一线城市，郊区县的地块也需要报请投资委员会批准。

这种情况并非孤例。近年来，房地产市场继续分化，重点一二线城市企稳势头明显，大型房企选择向此类“安全系数高”的城市投资；三四线城市则仍需一定的时间恢复，拿地主体以本地房企为主。这也造成土地市场的分化，即重点城市、核心区域土拍竞争激烈，非核心城市则相对平淡。

中指研究院指出，展望下半年，地方政府供地将继续坚持“控增量、优供给”导向，房企重心将进一步向具备产业支撑、轨交便利的优质地块集中，预计土地市场延续“点状高热、分化延续”态势。

具体而言，一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，为维持土地市场热度、稳定预期提供支撑；三四线城市及一二线郊区宅地因去化预期不明朗、价格支撑乏力，仍将以底价成交为主，市场分化将进一步加剧。