黑龙江
7月28日，南宁三岸板块的中国铁建西派御江，一套176.47平方米的大平层在司法拍卖平台上成交了。
这套房子在19号楼十七层，自带超大面积的落地景观窗户。 不过19栋离邕江有点远，视野会被部分楼房挡住。 房子是毛坯状态，但从拍卖图片来看，已经安装了一部分管线，装修没做完，房东就因为债务问题让房子上了法拍架。
拍卖是从152万起拍的。 这已经是第二次拍卖了——第一次起拍价190万，没人报名，直接流拍。 二拍吸引了4个人报名，但只加了13次价就结束了。 最终成交价165万，单价9351元一平。
9351元一平是什么概念？ 2020年7月，中铁拿这块地的时候，滨江地块的实际楼面价就超过了15000元一平。 整块地花了17.7个亿。 这个楼面价在当时碾压了五象湖的“天王们”，直接登顶南宁最高楼面价。
一套176平的房子，光地价成本就接近265万。 法拍成交价165万，还不够买地的钱。
当年这个项目放风价喊到过“4万+”和“总价超千万”。 2022年开盘的时候，参考价格区间是18000到40000元一平。 如今法拍成交价不到一万，连开盘最低价的六成都不到。
这不是西派御江第一次出现低价。 今年早些时候，这个楼盘就传出过特价消息：7层以下单价1万、中区1.1万、高区1.2万。 房价已经低于楼面地价了。
三岸这个板块，2018年才正式启动开发。 当年彰泰和新城拿地的时候，楼面价还在6500元左右。 2019年，龙光、龙湖这些开发商陆续进场，地价进入1.1万时代。 2020年西派御江以1.5万+的楼面价封王，三岸地价三年翻了一倍多。
到了2025年，三岸新成交的地块楼面价已经稳定在“3字头”区间。 从1.5万到3千，地价跌去了八成。
配套方面，三岸这些年陆续有了桂雅路小学开泰分校、开泰路中学。 龙湖天街原计划2022年开业，一路延期。 2025年官宣当年6月开业，实际情况如何，网上还能找到不少居民在问“天街到底开没开”的帖子。 至于地铁，整个三岸板块到现在也没有。
回到西派御江这套法拍房。 小区2023年竣工，总共487户。 2023年3月的时候，二手房均价还在2.2万元一平。 到了2026年7月，二手房挂牌均价13271元一平。
这套法拍房9351元的成交单价，比二手房均价还低了将近4000块。
这不是三岸第一次出现低价法拍豪宅。 2024年4月，三岸板块一栋独栋别墅拍卖，成交单价也才1.05万元一平。 再往前，2026年2月，三岸雅源阁一栋683平的别墅，历经五年8次降价，最终251万成交。
整个南宁的法拍市场也在发生变化。 2026年6月，南宁各业态法拍成交均价4513元一平，同比下跌了18.3%。 住宅类法拍房成交227件，占了总成交的六成以上。 一拍成交占55%，二拍成交占36%——也就是说，超过三分之一的房子要等第二次拍卖才能卖掉。
西派御江这套房子，从190万流拍到165万成交，正好踩中了这个节奏。
165万在今天的南宁能买到什么？ 2026年7月，南宁市商品住宅成交均价是9385元一平。 这套法拍房的单价9351元，几乎跟全市均价持平。 换句话说，用全市平均房价的钱，买到了一套曾经的地王大平层。
剩下的问题是：这165万对于买家来说，是一笔划算的买卖，还是一笔需要额外投入的开销？ 毛坯房要装修，部分已安装的管线可能需要重新做。 法拍房的交付、过户、清场，每一步都有不确定性。 这套房子所在的19栋，江景视野本身就不算好。
西派御江176平的户型，当年被称作“南北通透又周正的神仙户型”。 如今这套房子在法拍平台上以9351元一平成交，比开发商当年买地的价格还低了将近四成。 一套房子从“神仙户型”到法拍成交，中间隔着的，是整个三岸板块从地王到地价的完整周期。
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