最高4.6万/平！广州连挂3宅地，琶洲南、聚龙湾上强度！

广州的卖地节奏，又加快了！

今天早上，广州日报上一口气刊登了3宗宅地的出让公告，包括了海珠琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块、荔湾坑口AF0211019地块以及南沙珠江街道五涌南侧的2026NJY-3地块。

|图源：广州日报

其中琶洲南区石榴岗路地块，也就是琶洲南TOD旁边的地块总建面约131160平，按照605629万挂牌起始价计算，挂牌楼面价约4.62万/平。

荔湾坑口AF0211019地块总建面约85215平，按照164514万的挂牌起始价计算，挂牌楼面价约1.93万/平。

最后是南沙珠江街2026NJY-3地块，总建面238977平，按照190710万的挂牌起始价计算，挂牌楼面价约7980元/平。

3宗地合计挂怕起始总价超过了96亿元，是今年土拍市场的又一大手笔。

我们具体来聊聊~

琶洲南区石榴岗地块

琶洲南TOD隔壁，总价破60亿

这宗地能在今天挂牌，速度确实很快。

楼市君获悉，海珠区今天将举行2026年土地供应座谈会，就专门为这块地而来。

这宗地也是大家的熟悉面孔了，去年就曾因为调规闹得沸沸扬扬。

在7月22日，《海珠区赤沙涌以东储备用地（HZ0401单元）控制性详细规划》获批，才真正为地块的指标定调。

当然，越有争议，就代表地块越有价值。

从地图上看，地块就在琶洲南区西侧，东接赤沙车辆段，西至赤沙涌，北至黄埔涌。

与琶洲南TOD也就是一路之隔，称之为“小琶洲南”也不为过。

｜广州楼市发布 制图

获批后，地块的指标相比去年的调规方案也有了进一步的优化，主要有几点：

1、去年地块容积率从5.0降低至3.43，今年进一步降至约2.98，产品空间更大了；

2、去年原本取消的电竞文化中心，在今年得到了保留；

3、公建配套从原本约1.5万平缩减到现在的约1.3万平，12班幼儿园得到了保留。

住宅容积率降低了、产业配套保留了、公建设施也没缩水太多，此番调整可以说是螺蛳壳里做道场，大家都满意了。

而对琶洲南TOD的业主而言，石榴岗地块的其实并不能构成完整的竞争关系。

最主要还是景观上的差距。

地块西北侧高层可以看琶洲西区、珠江新城以及广州三件套，但低楼层受广州市公安局公共交通分局的办公大楼遮挡，景观上会稍逊不少。

｜图源：招商土地超市

至于产品方面，大概率也是低配的琶洲南TOD了。

从前几天曝光的地块的规划效果图可以看到，地块沿着西侧这一边都规划为板楼，靠近琶洲南TOD一侧为塔楼，整体布局更为舒展一些。

楼市君估计，真正在景观上面打平琶洲南TOD的，不会超过2栋。

｜图源：南方+

当然，即便如此，也不能否认地块的基本底盘还是在线的。

反映到楼面价上，就注定不会太便宜。

地块起拍楼面价4.62万/平，介于 保利天奕的约4.3万/平和保利天曜的约5.1万/平之间，也是一个比较合理的水平。

如果对比越秀新拿下的琶洲中二区地块的约6.8万/平，这块地性价比就很突出了。

楼市君判断，楼面价大概率拍到5万+没什么问题。

荔湾坑口AF0211019地块

聚龙湾·源舍旁，5.0高容积率

这宗地这么快挂牌也有点意外。

毕竟前两天保利刚刚拿下坑口沙涌地块，而昨天芳村客运站地块在竞价50轮之后也刚被绿城拿下。

两宗地都还没捂热，聚龙湾就再挂地，确实速度太快了。

说回地块本身，简单给个定性，就是低配版的聚龙湾·源舍。

这宗地的位置，就是下图A41地块位置，就在源舍隔壁。原为安置房地块，后面经过调规改成了融资区。

｜广州楼市发布 制图

地块用地面积17042.86平，总建面约85215平，综合容积率高达5.0！

并且，这不是一宗纯宅地，需要配建超过2.3万平的商业商务以及其他市政配套。

按照61545平的住宅建面计算，住宅部分楼面价已经达到了2.67万/平！

如果加上配建成本，实际可售楼面价或许已经逼近芳村客运站地块的3.2万/平了。

｜图源：招商土地超市

当然，这块地与芳村客运站地块相比，也有自己的优势，包括同样近地铁站、更近聚龙湾太古里等等。

并且地块大概率会设计为超高层，高层有望看后航道江景，值回票价。

目前地块旁的聚龙湾·源舍，单价大概在4.9万-5.3万/平，对比目前地块2万多的楼面价，还是留了一定的利润空间。

会不会由珠实拿下，开发为源舍二期呢？我们也拭目以待。

南沙2026NJY-3地块

南沙枢纽板块，低密江景大盘

最后再来简单聊聊南沙珠江街2026NJY-3地块。

这宗地属于南沙枢纽板块，临近明珠湾大桥，并且靠近蕉门水道。

楼市君给大家大概标一下位置。

｜图源：百度地图

这宗地的优缺点都十分明显。

优点在于地块容积率不高，仅有1.8-2.4，再加上可以望蕉门水道的江景，称得上是一个低密的江景大盘。

缺点则在于板块热度着实不高，片区开发程度低，配套都要等，从航拍图上看，都是一篇待开发的地块。

而7980元/平的楼面价，反映出大家对地块的预期确实不高。

｜图源：广州南沙发布

不过好在，官方对整个板块是有规划的，而且站位颇高。

2024年6月，《南沙枢纽区块（南沙区DZ0203-DZ0206规划管理单元）控制性详细规划》公布，其中就提到南沙枢纽区块将按“一心一核，双轴联动”发展建设。

南沙枢纽区块定位为“未来枢纽客厅、海洋产城极核”，未来将打造枢纽商务门户区、港城现代服务区、科技创新转化区、未来生态生活创新区，以科技创新转化、生产性服务业、生活性服务业为主导功能。

并且，作为《南沙方案》三大先行启动区之一，南沙枢纽还有制度优势，也更符合现阶段南沙发展集中力量办大事的要求。

从效果图上，片区未来还是有比较大的发展潜力。

｜图源：广州南沙发布

目前，南沙枢纽片区在售的主要是开建·未来城市这个项目，即原来的源筑新城。

目前，项目在售均价约为1.7万/平。

值得一提的是，年初未来城市二期规划曝光，主打建面约190-260平的纯板楼，定位不低。

这其实代表着，改善产品在南沙的市场不小，对于2026NJY-3地块来说，可能是个好消息。

好了，今天先聊到这，这3宗地大概率都将在1个月后竞价，谁能抱走这三块地，楼市君也将持续关注~

你最看好哪块地？评论区聊聊~