顶奢新标杆! 保利太平桥地块官方发布: 保利太平桥地块⏰顶级奢宅

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太平桥地块：不是豪宅，是“退路”

太平桥地块位于西二环至三环之间，向东100多米即西城区界，容积率仅2.0，是核心区罕见的低密熟地。

地块紧邻地铁9号线六里桥东站，步行可达北京电力医院、太平桥学校，周边莲花池公园、丽泽天街等配套成熟。

太平桥0608-0001地块，起始价36亿元，用地规模3.6万㎡，地上建面7.2万㎡，容积率下调至2.0。

该地块最早报批容积率2.5，如今下调到2.0，在核心的二三环地带，这样的低容积率地块不多见，这也意味着小区未来舒适性提升一个档次。

但是地块也有一个先天的劣势，就呈凹字形，地块不方正，而且地块西侧无偿配建9000㎡养老设施+社区服务用房+公共车位（红色部分）

算上配建，整个地块容积率可能会达到2.3左右，而且地块是不规则形状，不利于楼栋排布和园林的分布，尤其周边老旧社区密集，北太平桥中里、东里、西里等小区包围，地块南侧就是精图雅苑和威尔夏大厦。

而且地块西北侧紧邻北京西站和北京电力医院，所以周边的人流比较混杂，周边这些老小区，短期内又不可能拆迁腾退，所以太平桥项目未来发展空间是被死死锁住的，城市界面包括配套等级也得不到提升。

这块地天生不适合做顶豪。强行拔高定价，只会丢掉最核心的地缘客群。

它的真正价值是为西二环周边太平桥、马连道、六里桥不愿搬迁的老街坊，预算卡在1200万-2000万、追求纯粹居住、抵触远郊置换的本地改善家庭，才是它的精准客群。

预计售价10-11万/㎡，主打130-180㎡改善四居，约500套房源。

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丰台豪宅“五朵金花”扎堆登场

2026年，又是丰台豪宅供地大年。

万泉寺0007地块：华润置地以57.711亿底价拿下，楼面价5.85万/㎡。规划8栋高层，140-350㎡大平层，得房率近100%，将打造北京首个“架空抬板式”五代住宅，与17公顷河道绿带联动，预计售价10.5万/㎡。

蒲黄榆地块：南二环边，紧邻天坛公园和蒲黄榆地铁站，容积率2.02，预计售价12万/㎡左右。

丰台桥南地块：丰台站以北，容积率仅1.1，规划低密度洋房，双地铁覆盖。

另外，还有新宫和花乡这样的中端改善项目，目前也是亚历山大，建发观宸一期去化率81%，但二期仅23%，特价房7万+/㎡，性价比凸显。

花乡0001地块（嘉棠雅序）：楼面价仅4.2万/㎡，预计售价6.5-7万/㎡。99㎡三面宽三居总价650万，双地铁+三甲医院，堪称四环内价格“刺客”。

丰台的新房库存非常高，接近1万套，去化周期高达34个月，尤其是单价10万以上豪宅盘，2025年以来供应的新盘，目前存量房源2062套，但是截止今年4月份，只去化了326套，丰台豪宅的去化压力可见一斑。

当丰台新房越来越难卖，于是开始了一场以优质地块来救市的行动，但到底是绝地反击，还是饮鸩止渴，留给丰台是一道难解的大题。

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残酷现实：丰台豪宅正在经历“破发潮”

然而，一个严峻的事实摆在眼前：已交付的丰台豪宅，正在经历大面积破发。

中海甲叁号院181㎡户型，2020年开盘价约2160万，上周最新成交仅1360万，亏损约800万，亏损率37%。

分钟寺三兄弟开盘价12万/㎡，如今二手房成交价7.5万/㎡，亏损超700万。

大瓦窑首创天阅山河135㎡户型，买入价1140万，现在686万成交，亏损率40%。

虽然丰台豪宅产品力领先北京一个时代，但是购房者已经形成“买丰台豪宅=必然亏损”的认知，越降越没人买，形成信任危机。

那么，丰台改善豪宅还能买吗？我的答案是：可以，但必须看价格。

今年海淀和朝阳也有大量豪宅入市，丰台在产业、教育上全面落后。

但丰台有两个不可替代的优势：

环线优势。丰台是北京目前唯一还有四环内新地供应的区。二环至三环间的太平桥、万泉寺，三环至四环间的蒲黄榆、桥南，丰台的环线价值具有不可替代性。

总价优势。同样在二环至三环，海淀无新房供应，朝阳售价11-14万/㎡，而丰台仅9-12万/㎡。

太平桥预计9.5-10.5万/㎡，万泉寺10.5万/㎡，相比海淀、朝阳同环线项目，总价门槛低20%-30%。

丰台买房我的建议是：

可以买的：南四环内花乡+岳各庄，价格7万左右的刚改盘（如嘉棠雅序）；总价400万以内的纯刚需上车盘（如方程国贤府）。

不能买的：丽泽板块售价12万以上的所有项目；分钟寺等纯画饼板块。

丰台豪宅的价值在于“用更低的总价，买到更好的环线位置和产品力”。

当价格降至合理水平——比如太平桥10万/㎡、万泉寺10.5万/㎡以内——它依然是核心区改善的优质选择。

但若盲目冲高破11万以上，甚至更高，它将直接进入与海淀朱房、朝阳酒仙桥等板块的横向厮杀，毫无竞争优势。

丰台不缺豪宅，缺的是对价格的敬畏。

给老街坊一个可以体面置换的项目，而不是用豪宅梦收割最后一波韭菜——这才是太平桥地块，乃至整个丰台楼市最好的出路。

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