万科曾以百亿拿地如今让出操盘权 马鞍岛从“房企造城”转向“产业优先”

湾中新城项目，此前称打造双塔形式超高层建筑“未来之门”，如今工地暂不见施工。

今年6月26日，由深业商管倾力打造的中山湾中上城正式亮相。这个定位为“滨水全场景活力综合体”的项目，前身正是当年由万科与深业联手拿下的湾中新城核心商业地块。如今的亮相现场，已经找不到任何万科的品牌标识，从运营团队到项目命名，都彻底打上了深业的烙印。

从2021年以101.7亿元总价拿下翠亨新区马鞍岛175万平方米综合用地，创下中山土地出让总价纪录，到2022-2024年连续三年拿下中山楼市销售额、销售套数、成交面积三项第一，万科曾是马鞍岛上拿地最多、投入最重的“黄金岛主”。如今，项目里的万科印记随着湾中上城的亮相彻底隐去，万科在湾中新城的持股比例跌至20.17%，且全部股权已质押给合作方深业集团，彻底让出操盘主导权。

这场以全新商业项目亮相为信号的“静默交接”，从来不是单个房企的战略收缩那么简单——它恰恰是马鞍岛发展逻辑切换的标志性拐点——这片曾经靠地产开发快速起势的滩涂热土，正在正式告别“以房兴岛”的上半场，全面转向“以科创立岛”的全新发展阶段。

　　现场走访:湾中新城项目已无“万科”印记

时间回到2021年。湾中新城项目由万科与深业集团联合开发，短短两年内，万科与深业集团联合，以101.7亿元的总金额，拿下中山翠亨新区马鞍岛175万平方米综合用地，创下中山土地出让总价纪录。

当时，该项目定位为“大湾区西岸最具影响力的大型综合体、翠亨新区的城市新地标”。按照规划蓝图，项目将打造双塔形式超高层建筑“未来之门”，配套中山港客运码头，建设约10万平方米的滨水度假目的地商业、岭南风情水街，同时规划了中小学、文化设施及大型住宅区。

从2022年开始，湾中新城从一片滩涂到万丈高楼平地起，创造了令人瞩目的造城速度。“这个项目是珠江西岸唯一的地标码头综合体项目，首开就创下了销售佳话。”一位楼盘销售人员回忆。

2022年8月，湾中新城开盘仅4个月，即销售31亿元，登顶中山楼市年度销冠。2023年，中山万科全年销售额近93.4亿元，居中山第一；全年累计销售套数6205套，中山第一；全年累计成交面积约53.73万平方米，还是第一。当年万科深业湾中新城，单盘成交冲上中山第一、湾区第一，甚至进入全国前十，是整个大湾区城市唯一挤进TOP10的项目。2024年，乘着深中通道开通的东风，湾中新城在中山再次取得压倒性的胜利。当年，湾中新城的年度签约面积、签约金额，均是全市第一。

万科一度是翠亨新区马鞍岛上拿地最多的“真岛主”，也是拿地最贵的“人民币玩家”。不过，这也是万科在中山最后的巅峰。

近日，南都记者来到湾中新城项目部，整个项目已经看不到“万科”的印记，曾经热闹的售楼部如今显得冷清，进门处的展板打出“湾中　再造一座深业上城”的宣传语。“目前，这个项目已经由深业集团全面接管。”售楼部销售人员介绍。

此外，项目内已经形成了魔法世界、餐饮、超市等一批消费配套，住宅板块仍在推进。不过，具有地标意义的“未来之门”进度放缓，现场已经看不到施工人员。“这块地要求建设超高层建筑，但具体什么时候开建现在还不清楚。”上述销售人员表示。此外，项目配套建成的一所小学已经完工交付，但还没有投入使用，整体项目仍有大片地块等待开发。　　　　

　　股权更迭:从对等合作到国企主导

实际上，湾中新城控股权已转移至深业集团，万科在中山市场已经大规模撤离。

天眼查信息显示，万科深业湾中新城的项目公司为中山市深业万胜投资有限公司，成立于2021年8月。该公司由万科全资控股的合肥万科瑞翔地产有限公司与深业集团旗下的深业泰然置地投资发展(深圳)有限公司联合成立，双方各持股50%。

此后，万科在项目中的话语权逐渐弱化。第一次股东替换发生在2022年6月。原万科旗下的合肥万科瑞翔地产有限公司退出，换成万科旗下中山市万业房地产有限公司。天眼查信息显示，中山市万业房地产有限公司成立于2022年，系深圳市地铁集团成员企业。彼时万科与深业仍各持股50%。

但这一平衡在2025年打破。据万科2025年财报披露，报告期内，万科于当年12月与深业集团达成中山湾中新城项目股权交易。天眼查信息显示，2025年12月，深业集团有限公司首次持股，持股14.83%。中山市万业房地产有限公司持股从50%降至35.17%。

天眼查信息显示，深业集团有限公司是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。作为深圳市属国资投资平台，公司通过100多家控股子公司布局地产开发、产业园区、幸福民生、基础设施等领域。

进入2026年，股权调整进一步深化。天眼查股权穿透图显示:2026年4月，中山市万业房地产有限公司股份占比已降至20.17%，4月22日，该项目完成一笔关键股权出质登记，登记编号为44200012600048706_001:出质人中山市万业房地产有限公司，将其持有的20170万元股权全数出质给质权人深业集团有限公司，目前该笔股权出质状态持续有效。这笔20170万元的出质股权，恰好对应中山市万业房地产有限公司在项目公司剩余的20.17%持股比例。这意味着万科在湾中新城项目中仅剩的全部股权，已全数质押给深业集团。同期深业集团直接持股比例升至29.83%，叠加旗下深业泰然置地的股份，深业方合计持股已超过50%，正式成为项目的实际控制方。2026年6月，项目公司法定代表人从万科系的陈伟变更为深业系的陈波，标志着项目的运营管理权完成全面交接。

湾中新城这个曾经的“区域标杆项目”建设进度放缓，转入“以去化、止损为核心目标”的存量盘活阶段。从一片滩涂到万丈高楼，再到如今全面收缩，湾中新城的命运起伏，恰是行业周期转换的一个真实切片。　　　　

　　地产退潮:土储枯竭与盈利倒挂下的战略大撤退

万科在中山的撤离，根源并非一时的市场波动，而是过去高杠杆、高周转模式在行业下行周期中的必然内爆。

湾中新城这个曾经的“明星项目”，实际盈利情况究竟如何?项目整体拿地成本，加上配套口岸、公园等公共设施的投入，综合成本高企。巅峰时期，湾中新城临海稀缺户型均价超过3万元/平方米。而目前，住宅报价约1.6万元/平方米。“这个价格还够不上综合开发成本。”一位曾在该项目工作多年的内部人士透露。

另一方面，受集团层面整体资金面收紧的影响，2023—2025年三年间，万科在中山公开市场没有斩获一宗新地块。没有新鲜血液补充的土储结构，完全依赖过去的老项目存货支撑，随着存量逐步清盘，万科在中山的市场份额随之下滑。目前，万科在中山处于“清库存”阶段，剩余可售货值已不多，且主要集中在马鞍岛和古镇两个区域。

此次湾中新城的法定代表人变更，本质上是万科集团层面战略收缩的一个具象动作:将非核心城市的非核心资产，全部纳入存量处置清单，不再投入新的资源，只求快速回笼资金。

如今的中山万科，早已没有了过去“与城市共生长”的扩张野心。公司核心团队持续向周边核心城市分流，2025年至今，中山万科的在职员工人数从巅峰时期的超200人大大缩减，多个部门直接撤销。

从曾经的中山楼市三连冠，到现在几乎彻底退出中山房地产开发的第一梯队，万科在中山的收缩，是全国性房企在深度调整期的一个缩影。过去在非核心城市高举高打的造城模式彻底难以为继，“深耕城市”最终让位于“现金为王”的生存逻辑。湾中新城的法定代表人变更，不过是这场收缩大戏里，最容易被外界察觉的那一个注脚。　　　　

　　婧观深读

　　从“地产造城”到“科创立岛”的底层转向

万科在中山的撤离，从来不是一时的市场波动导致的偶然结果，也不是单一企业经营收缩的个体选择，而是马鞍岛发展逻辑迭代的必然产物。

从项目层面看，当年101.7亿元的拿地成本，叠加超高层地标、客运码头、大型商业、学校等公共配套的巨额投入，项目综合开发成本居高不下。而随着行业整体调整，马鞍岛的住宅售价从巅峰期的近3万元/平方米，回落至当前约1.6万元/平方米，售价与成本之间形成明显倒挂，继续走“靠卖房赚回投入”的老路已经走不通。

从片区发展的宏观维度看，翠亨新区作为中山对接深圳的“桥头堡”，早已不再满足于做“深圳睡城”。过去几年靠地产开发快速完成城市骨架搭建之后，马鞍岛的核心任务已经从“建起来”转向“强起来”:中山最新的产业规划明确将马鞍岛定位为“深中科创融合发展核心区”，把超过一半的连片储备土地调整为产业用地，重点布局深港科创合作、先进制造、生物医药等战略性新兴产业。在这样的大背景下，高周转的住宅开发模式已经不再适配片区的发展定位，市场化房企的逐利属性，也很难匹配“长期重投入、产业优先”的发展要求。

万科的离场，从来不是马鞍岛开发的终点，而是一个新的起点。

从“房企高举高打造城”到“国企主导稳扎稳打运营”，再到成片的科创产业园拔地而起，这场行业周期里的静默转向，最终指向的是翠亨新区在深中通道时代，更重质量、更重落地的发展路径。

很多人曾经以为，深中通道的价值只是“一条缩短时空距离的路”，是让深圳人半小时就能过来买房的“通勤捷径”。但马鞍岛的这场发展逻辑切换，恰恰告诉所有人:深中通道的真正战略价值，从来不是为了催生一波地产行情，而是为珠江东岸的科创产业，打开了珠江西岸连片的土地空间，让深圳的科创资源、产业资本、人才优势，能够跨过海湾，在西岸找到承载的土壤。

未来湾中上城能否成为马鞍岛真正的商业核心、“未来之门”地标何时建成、片区科创产业能否形成集聚效应，将直接决定马鞍岛从“地产开发热”走向“产城融合实”的最终成色。而万科在中山的黄金时代落幕，也恰恰是中山楼市告别高速扩张，马鞍岛正式全面进入“科创立岛”新阶段的清晰信号——这条横跨珠江的通道，最终没有变成一条“睡城通勤线”，而是变成了一条贯穿珠江东西两岸的“科创产业大动脉”，这才是深中通道作为大湾区超级工程，最值得期待的长期答案。　　

南都调研 总第994期

策划:刘岸然 谢江涛

统筹:唐建丰

编辑统筹:易福红

采写/摄影:南都记者 吕婧 黄敬奎 吴进