中海46.8亿“截胡”酒仙桥 拿下万吉玖序之后的新筹码

观点网 北京朝阳酒仙桥0013-1地块出让，杀出了一匹“黑马”。

7月28日，北京朝阳酒仙桥0013-1地块正式出让，招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城、绿城中国六大房企同台角逐。

该地块起始价37.2亿元，折合楼面价6.44万元/平方米，挂牌阶段线上报价累计5轮，底价抬至37.352亿元。

正式落槌时，中海从六家房企合围竞价中强势夺地，成交总价46.814亿元，溢价率25.84%，成交楼面价约8.11万元/平方米，。

这也是继2024年中海万吉玖序落地后，中海再度加码酒仙桥高端豪宅板块。

再落一子

从地块信息来看，本次出让的朝阳酒仙桥0013-1地块为纯住宅用地，用地规模2.31公顷，规划地上建筑面积约5.78万平方米，地块东南侧含半幅路宽4米街坊路。

对比今年年初的供地计划，原本规划的朝阳区酒仙桥0013地块占地4.27公顷，容积率2.8，限高60米。

等到正式供应时，该地块整体一分为二，率先开拍的0013-1地块为原地块西边部分，占地面积2.31公顷，容积率调整为2.5，限高80米。

原先地块包含的托幼用地则被规划至东南角，与另外半幅街坊路仍留作库存，等候后续0013-2供地规划。

也就是说，此番摆上货架的为纯住宅用地，剥离了教育用地相关配建要求，大幅降低房企开发成本与运营压力。

叠加地块所处位置为坐拥成熟豪宅底盘的酒仙桥板块，0013-1地块未拍先火，市场对于该地块的关注度较高。

此前招商蛇口在开拍前半个月率先发布施工招标公告，拟以约56.58亿的总投资提前锁定地块，市场普遍认为招商会将该地块收入麾下。

但在正式竞拍过程中，前期竞价主力为建发及越秀，之后绿城加入角逐，至竞拍价冲破43亿关口后，建发绿城已收束竞价节奏，招商开始发力与越秀竞价；而在价格站上46亿大关，场内仅剩下中海、越秀两家一决高下。

最终中海强势截胡，以25.84%溢价率、总价46.814亿元成交，折合楼面价约8.11万元/平方米。

成交结果看似出乎意料，但也在合乎逻辑。从开发角度来看，中海早已入局酒仙桥高端市场，具备成熟的豪宅打造经验。

回溯至2024年11月，中海以153.32亿元拿下朝阳大型组合宅地，其中包含酒仙桥10190014地块，也就是如今的中海万吉玖序项目。

另一方面，从此次参与竞价房企来看，多家房企同日已于全国各地落地生花。

其中，保利以联合体方式在上海分摘两宗涉宅用地，合计斥资231.8亿元，溢价率分别达35.83%、24.51%；绿城首度挺进广州荔湾，16.86亿元拿下宅地，溢价率冲高至40.97%；建发则福建大本营以7.26亿元拿下泉州宅地，溢价率13.79%。

早早放出拿地信号的招商蛇口此番铩羽而归，但早已不是其首次预判落空。

纵观今年北京土拍市场，仅二季度供地中，招商提前出手招标的项目便有过半，但直至6月底才以8.447亿元拿下通州九棵树地块，落子今年以来首个项目，至7月22日，再斥资7.2亿元补仓大兴新城地块。

而越秀地产作为北京“新秀”房企，虽全程积极竞价，但最终让步于中海，或也有自己的思量所在。

豪宅热地

从此次出让地块情况来看，起始楼面价6.44万元/平方米，与两年前万吉玖序的楼面价几乎持平。

此番成交楼面跃升至8.11万元/平方米，溢价近25.93%。有市场人士指出，地块旁侧紧邻的北京宸园及中海万吉玖序两大成熟豪宅盘，未来新房售价门槛将站稳11万元/平方米。

作为酒仙桥的豪宅“标杆”，上述两个项目均为2024年拿地开发而来。

当年6月，中建智地联合体率先以112亿元拿下酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区组合地块。其中，酒仙桥地块建设用地面积4.17万平方米，规划建筑面积10.48万平方米，住宅容积率2.7，后续打造北京宸园，官方销售指导价锁定12.5万元/平方米。

当年10月，北京宸园正式入市，据官方披露，首日销售额突破61.5亿元。

同年11月，中海以153.32亿元拿下酒仙桥+小红门乡+十八里店组合地块。其中，酒仙桥建设用地面积2.8万平方米，规划建筑面积7.81万平方米，容积率2.8，后续打造万吉玖序，期房销售指导价同样为12.5万元/平方米。

2025年5月，酒仙桥中海万吉玖序项目开盘，官宣口径开盘当日成交额63.7亿元。

如今项目相继入市近两年，从北京市住建委官网信息来看，截至2026年7月28日，北京宸园606套房源已网签581套，去化率95.87%，成交均价约11.03万元/平方米。

中海万吉玖序项目370套房源完成网签292套，去化率78.92%，成交均价约11.18万元/平方米。

即便北京宸园具有先发优势，但中海万吉玖序“后来居上”，成交均价实现反超。

如今地块由多家房企相继角逐，一方面或是基于酒仙桥板块价格底盘的抗周期性，另一方面或也是对于市场信心的恢复。

对比两大在售标杆，本次0013-1地块容积率仅2.5，低于万吉玖序2.8的容积率指标，低密属性更适配高端改善产品打造；且地块为单独出让纯住宅用地，不同于北京宸园、中海万吉玖序项目地块的捆绑出让，开发房企能够轻装上阵。

值得一提的是，此次拿地为中海今年以来于北京新增的首宗宅地。

至于此番补仓的项目如何与存量万吉玖序进行分流，则取决于后续操盘方向的定位。

另外，本月底仍有3宗住宅用地准备出让，其中包括为门头沟的S1线0114地块、顺义区M15号线地块、昌平区东小口镇地块。

有市场人士透露，上述待成交地块同样有一定关注度，意向房企中不乏国企及头部民企，新一轮出让能延续此番竞价热潮，仍值得期待。

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