专家再次预测中国房价走势，大概率又是正确，提前做好2个准备

2026年7月步入下旬，全国住房市场依旧沉在深度调整的通道里。国家统计局2026年7月15日发布的数据给出了一份冷峻答卷：2026年1—6月，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中住宅投资29300亿元，下降17.8%。

半年时间跌去将近两成的投资强度，把行业的温度写得明明白白。就在这个节点，被外界称作＂地产老兵＂的王石再次开口谈后市，他给出的判断被业内视为大概率会应验的一次预测。围绕这些信号，普通家庭至少要提前做好两个方面的准备。

老将再度发声，行业风向已明

王石这次抛出的核心判断依旧朴素。他认为楼市这一轮深度调整很可能要持续三到五年；房企要经历一次彻底洗牌，负债高、经营粗放的公司出局，账面干净、现金流稳的企业留下来；但中国不会走上日本九十年代那种主动刺破泡沫、一破就是三十年的老路，大概率是慢工细活的＂软着陆＂。​

回头翻他过往的几次表态，会发现前瞻性确实成色不低。2008年，当大多数人还沉浸在楼市一片繁荣、觉得黄金时代会永远持续的时候，王石就冷静地抛出了＂房地产的黄金时代已经结束＂的观点，当时很多人不以为然，甚至觉得他在唱衰。2018年那句＂活下去、活得久、活得好＂，同样被视作危言耸听。此后三道红线落地，恒大、碧桂园等昔日头部房企相继陷入困境，烂尾楼和保交付工作一直在缓慢推进中，这些片段一一验证了他早年的警示。​

2021年前后，他又公开指出：＂高杠杆驱动、快周转支撑的发展模式，即将走到尽头。＂彼时多家民营房企仍在境外高息发债、国内高价抢地，鲜有人愿驻足倾听。三年过去，市场自己给出了答案。

​正因如此，业内在拆解他这次的三段式判断时普遍认为，只要外部没有大的意外事件冲击，方向大致跑不掉。高和资本合伙人、中欧国际工商学院EMBA校友苏鑫在2026年发表的分析中也给出类似结论。他判断2026年大概率是＂底部确认＂的一年，所谓底部并非价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。这与王石＂软着陆＂的说法在逻辑上相互印证。

官方账本翻开，调整脉络已清

要看王石这次是不是又要说对，最扎实的办法是把官方账本一页页翻开对照。

先看开发端。国家统计局2026年7月15日公布的半年报显示，1—6月房地产开发投资跌幅达到18.0%，住宅新开工面积16900万平方米，同比下降24.1%。有研究把新开工面积拉长看，较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。供给这一头主动大幅收缩，是价格能够慢慢企稳的前提。

​再看库存。2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%。降幅不算惊人，胜在方向对了，意味着开发商不再一味往库存里加水，去化压力在逐季度松动。

价格端的情况呈现明显分化。世邦魏理仕研究部发布《2026年中国房地产市场展望》年度报告，预计2026年中国GDP增速在4.5%左右，宏观层面为楼市软着陆提供了托底空间。摩根士丹利更谨慎一些，预测2026年新房价格仍有2%~3%的惯性下跌，核心城市的全面复苏可能要等到2027年下半年。二手房这一头挂牌量依旧高企，二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，泡沫已被大幅挤压。

政策工具箱在这两年被反复打开。住建部部长倪虹撰文明确，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。配套招数也跟上了，在房地产开发上做实项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金；在融资上推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行。这一整套制度补丁下来，购房者最担心的烂尾问题正逐步得到兜底。

与日本三十多年前的做法两相对照，路子完全不同。日本房地产泡沫破碎的时候，日本的选择是主动刺破泡沫，接连4次加息，最后才导致了房地产市场在短时间内崩盘。国内的路子刚好反过来，是不断往购房侧释放利好、鼓励刚需和改善入场，用政策工具箱慢慢拆弹，拿时间换空间。这样的调节未必能让房价重新走回单边上涨的老路，却可以把跌幅摊平、把节奏放缓，为居民资产负债表和地方财政争取喘息余地。

​两项准备做实，方能行稳致远

如果王石这次的判断再度落地，普通家庭要提前做好两件事，比追问房价明天涨还是跌重要得多。

第一项准备，是给现金流留出足够的余量。收入增速放缓、行业调整未完、就业结构在持续切换，是眼下必须承认的大背景。企业尚且要＂活下去、活得久、活得好＂，家庭更是如此。谨慎负债、控制月供占比、留足半年到一年的应急金，比赌任何一段资产升值都更靠谱。

中国人民银行公布的城镇居民家庭资产调查显示，住房资产在家庭总资产中占比长期高企，一旦收入端出现波动，账面财富看着漂亮，可支配现金却可能非常紧张。把现金流的位置摆在第一位，等于给自己留了一条抗风险的护城河。​

第二项准备，是重新校准对房产的心理定价。过去二十多年那种闭眼买、放几年就赚的普涨行情，大概率已经翻篇。往后房子的价值要靠居住品质、地段配套、租金回报和物业服务共同支撑，不再是水涨船高的普涨曲线。

目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了逆转，这将吸引长期投资者回流二手房市场。这意味着真正决定长期价值的因素，正回到产品和运营本身。

​方向的调整已经写进了国家规划。＂十五五＂把＂好房子＂写进了规划，人民群众的住房需求总体上已经从＂有没有＂转为＂好不好＂。住房城乡建设部明确，《规范》为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。达不到的项目，往后在市场上很难立足。谁能在户型、绿建、智能化、社区运营上真正下功夫，谁就能在存量时代活下来、活得好。

​对刚需家庭而言，2026年下半年不必再被＂过了这村没这店＂的话术裹挟。库存3年以下的部分同比下降3.5%，可选择的空间确实在收窄，但整体待售面积还有7.6亿平方米摆在那里，从容看盘、认真比价，是当下更合适的姿态。对改善型家庭而言，核心城市优质地段、品质突出的新盘依然值得关注，特别是那些落实现房销售、有主办银行加持的项目，交付确定性明显高出一截。

回到王石的三段判断上来。这轮调整从2021年下半年算起，走到2026年年中恰好行至他所说三到五年窗口的尾段。头部房企的爆雷潮已经过了几轮，活下来的清一色是财务稳健派；软着陆的政策脉络越来越清晰；房子作为耐用消费品的属性正在回归。趋势不由个人意志决定，把现金流和心理预期这两项准备做实，才能在慢周期里走得更稳。

参考资料：

国家统计局：《2026年1—6月份全国房地产市场基本情况》，2026年7月15日发布

​苏鑫：《2026：房地产能触底吗？》，中欧国际工商学院官网EMBA栏目，2026年发布​