杨浦17万/㎡！徐汇15万/㎡！上海土拍…

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

今天，上海6批次土拍落幕。徐汇、杨浦、奉贤三区各出一宗，合计出让面积约13.48万平方米，地块总起价178.7亿。

01

上海六批次土拍今日开槌

先来看土拍结果：

杨浦八埭头地王引来219轮竞价，最终保利发展&华润以溢价35.83%、161.2亿总价竞得！

地块成交平均楼板价约10.75万/㎡，其中：

住宅用地03A1-05地块成交楼板价约108756元/㎡；03A2-02地块成交楼板价约106813元/㎡！预测未来微利售价可达17万/㎡！

奉贤新城地块由远东宏信&奉贤新城公司底价摘得，成交总价33372万元，溢价率0%，成交楼板价约20600元/㎡，装标不低于2000元/㎡。

徐汇桂林公园地块，被保利发展&徐汇城投联合体以70.6亿元的总价竞得，楼板价79073元/㎡，溢价率24.51%！预计这个项目的住宅未来将卖15万+/㎡！

六批次土拍地块详情↓↓

1）徐汇桂林公园地块

徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，即刚获批的桂林公园旁地块。这里原是冠生园食品厂，地处内中环，被12号线与15号线双轨交环抱，紧邻桂林公园，南向是漕河泾港及上海师范大学，是典型的“所见即所得”型成熟地块。

从规划指标来看，地块住宅部分占地约2.9万㎡，容积率2.2，限高80米，产品可塑性相当强，既可做洋房+高层的梯度组合，也可规划纯小高层社区，灵活度颇高，尤其南侧临河区域，天然具备打造河景溢价产品的条件。

更难得的是，该板块新房已断供近五年，积压的改善需求相当可观。上一个入市项目鑫耀中城，2021年二期均价10.45万/㎡，以当前市场环境和地块素质作为参照，未来的售价想象力显然不止于此。

2）杨浦八埭头地块

杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，即此前热度颇高的八埭头地块。将其称为杨浦滨江近十年来位置最优的地块，并不为过。

这块地的先天条件确实难得。位于内环滨江，距黄浦江岸线仅300米左右，步行可达，坐北朝南的朝向，天生具备对望陆家嘴天际线的视野基底。再加上100米内就有地铁，配套的确定性也很强。对于想在滨江一线拿地的开发商来说，这样的组合已经很久没在杨浦出现过了。

不过，这块地也有一个无法回避的小遗憾，景观资源在东西两个子地块之间并不均等。东侧的03A2-02地块南向正对八埭头滨江园和中交滨江广场，江景视野会被较大程度遮挡，未来真正能有江景资源的楼栋估计相当有限，这在一定程度上削弱了地块的整体均好性。

而西侧的03A1-05地块条件要好得多，南向目前是规划教育科研设计用地，虽然最终建筑高度还没敲定，但按现状来看，直面黄浦江、无遮挡正对陆家嘴三件套的视野是实打实的，具备一线江景豪宅的底子。

3）奉贤新城地块

奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块，由商业商办用地调整为住宅用地，位于奉贤新城11单元。其最突出的指标是容积率仅1.05，适合打造纯低密别墅产品。地块出让面积约1.5万㎡，总价门槛预计不高。

对比板块内2025年7月成交的天誉原墅地块（容积率1.2，楼板价24600元/㎡，溢价率11.8%，售价约5.3万/㎡），此次地块虽然不怎么方正，但容积率更低，且距离地铁站和核心商业（百联南桥、龙湖奉贤天街）更近。

02

土拍之后，房价预期怎么走？

把这三宗地块放在一起看，上海土地市场的"分层精准补仓"思路清晰可见：

杨浦八埭头代表的是内环滨江顶豪逻辑，一线亲江距离+CAZ核心区位+总部经济环绕，是上海滨江豪宅市场的一座新里程碑

徐汇桂林公园代表的是内中环成熟片区补货逻辑，断供五年后的稀缺性+"住宅+酒店"综合运营，瞄准的是改善客群的置换需求

奉贤新城代表的是近郊低密逻辑，1.05容积率的洋房别墅产品，承接的是外环外的品质居住需求

三种逻辑对应三类客群，也对应三种不同的价格体系。它们的成交结果，将分别在顶豪、改善、低密三个维度上为下半年上海楼市定调。

土拍之后，房价预期怎么走？

这是购房者最关心的问题。从已有信号看，两个趋势相对明确：

一是核心区地价中枢会被进一步抬升。

杨浦八埭头住宅楼板价超10万元/㎡，整盘微利售价超过17万元/㎡；徐汇桂林公园起始综合楼板价约6.35万元/㎡，叠加不低于4000元/㎡的装标要求，未来上市后的备案价底线基本可判。

二是"好房子"供给会继续向核心区集中。

七批次拟于8月上旬开始组织交易活动，虹口北外滩、浦东、嘉定等区域5宗涉宅地块已在路上，上海全年土拍推地节奏明显加快。对于购房者而言，核心区的新房稀缺性只增不减。

对此，你怎么看？