单日斩获两大内环宝地！保利发展232亿元重仓上海，核心土拍热度持续走高

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

7月28日，上海2026年第六批次集中土地出让启幕，三宗地块起始总价达178.72亿元，创下本年度上海集中供地单批次起始总价新高，最终揽金235.14亿元。其中，保利发展联手华润置地、徐汇城投豪掷231.80亿元斩获杨浦、徐汇两宗核心地块，成为本次土拍的最大赢家。

就后续项目开发、成本管控、商业运营等方面的问题，保利发展方面向《华夏时报》记者表示，两家公司将“联合操盘”。以八埭头地块为例，公司与华润置地的合作基于双方集团强大的产品能力和底盘能力，强强联合实现“1+1＞2”。“事实上，双方此前在其他城市已有合作案例，具备较好的合作基础。”华润置地方面亦向记者表示，后续开发“应该是联合操盘”。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一日连拿两宗市中心核心优质地块，“足以体现保利激进的核心城区布局节奏，也印证了上海核心市场仍是头部房企的核心营收与利润高地。”

杨浦地价首次突破10万元/平米

本次土拍中，杨浦区平凉社区八埭头组合地块由三幅子地块整合构成，包含03A1-05、03A2-02两宗纯住宅用地，以及03A2-01餐饮旅馆、商业综合用地。地块起始总价118.68亿元，综合楼板价75112元/平米；剥离商业配建面积后，纯住宅起始楼板价突破77000元/平米，刷新近年杨浦滨江地块起始价格天花板。该地块不仅坐稳2026年上海单宗起价宅地首位，同时跻身上海公开出让市场第六宗起拍价破百亿元商品住宅用地。

从地理位置来看，八埭头地块黄浦江最近距离仅200米，高区房源可直面陆家嘴地标建筑群，毗邻多条地铁线路。规划层面，地块划入上海中央活动区“世界客厅”建设范围，周边美团、B站、抖音、中节能四大数字经济总部均进入建设收尾阶段，产业人口集聚效应可观。7月28日，上海市规划和自然资源局在公号发文称，本次出让地块包含两幅住宅用地，补齐了内环滨江高品质居住短板。

作为起始总价达118.68亿元的百亿级地块，该项目的资金门槛直接筛选出头部房企阵营，仅有中海、金茂&建发、保利发展&华润置地，招商蛇口&越秀&瑞城参与了竞拍。当日，经过219轮竞价，上海保利城市发展有限公司（即“保利发展”）&上海泓喆房地产开发有限公司（即“华润置地”）以161.20亿元竞得该地块，成交综合楼面价102023元/平米，溢价率35.83%。撇除商业及配套设施，住宅可售面积楼板价约11.4万元/平米。

公开资料显示，深耕杨浦滨江是保利发展近年上海布局的核心战略之一。截至目前，公司已在该区域先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88等多个项目。值得一提的是，对于八埭头地块，保利早已展现出志在必得的姿态：该地块于6月23日正式挂牌，保利次日便火速发布项目招标计划，披露地块整体投资预算约195亿元，提前布局项目前期开发工作。

“保利提前发布地块招标公告，拿地意愿与决心十分明确。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，本次落子进一步强化了保利在杨浦滨江的核心话语权。同时，华润旗下澐启滨江项目去化速度优异，本次再度斩获滨江优质地块，及时补足核心土储，为后续业绩增长提供强力支撑。卢文曦进一步分析称，目前杨浦滨江板块新房售价约12-14万元/平米，结合本次超10万/平米的楼板价测算，地块未来入市价格有望突破15万元/平米，持续刷新区域价格天花板。

拿下杨浦滨江百亿地块后，保利发展当日下午再度发力，拿下徐汇康健优质地块。根据出让信息，该宗地为冠生园旧改更新地块，起始总价56.7亿元，为片区多年住宅断供后推出的稀缺改善型复合用地。地块分为N06-38住宅地块、N06-39酒店地块，住宅建筑面积约6.43万平米，商业及酒店建筑面积约1.78万平米。

徐汇康健地块共吸引招商蛇口、保利发展&徐汇城投、中海、象屿&建发四位竞买人参拍。经过96轮竞价，保利发展联合上海汇成房产经营有限公司（徐汇城投）以70.60亿元拿下地块，溢价率24.51%，成交楼面价79072元/平米，可售住宅预估楼板价突破11.5万元/平米，成为板块新“地王”。

本次地块出让，将正式终结康健板块多年无新增住宅供应的局面。卢文曦透露，相较于热度居高不下的徐汇滨江，康健、田林板块已连续五年无新增宅地供应。普睿研究方面也表示，康健板块内上一个集中入市的新房项目为鑫耀中城，2021年二期房源备案均价约10.45万元/平米，此后板块再无新增住宅供应，改善型需求持续积压。

同时，普睿研究分析认为，从板块房价体系与项目成本结构来看，徐汇康健地块具备清晰的价值提升空间，但自持业态也在一定程度上压缩了利润弹性。按照地块规划指标，住宅部分可打造小高层与洋房的梯度产品，南侧临河楼栋具备河景溢价条件，产品可塑性较强。

房企集中押注核心城市确定性

单日连落两子，是保利发展重仓上海、深耕核心城市的集中缩影。截至7月28日，保利发展2026年已在上海公开土拍市场成功拿下6宗地块。据普睿研究发布的统计数据，今年上半年，保利发展在上海斩获4宗土地，权益拿地金额达85.91亿元，位于2026年上半年上海房企拿地权益金额榜单首位。

拿下2宗重磅地块后，保利发展向记者强调，公司始终坚持三大主业核心战略，践行“好产品、好服务、好生活”三好产品主张，积极响应国家房地产高质量发展、建设宜居好房子政策导向，紧跟上海2035总体规划与城市更新发展脉络，布局“一江一河”以及五大新城等城市重点发展区域。

“保利此次拿下本轮土拍双料地王，充分影显出头部央企对上海核心市场的长期投资定力与深耕决心。”同策研究院联席院长宋红卫分析指出，保利加仓上海有两方面原因，一是上海是保利深耕城市，也是销售业绩贡献的核心主力区域，二是调整城市仓位的需要，由于其他城市房地产市场调整压力较大，保利降低了低能级城市拿地布局的力度，侧重上海及杭州地区。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，今年土拍出让的地块体量整体偏小，杨浦这幅地块规模较大，和市面上常规地块存在明显区别，但最终较高溢价率成交，体现市场对上海核心区域土地投资价值的认可。

值得关注的是，保利接连在沪落子的背后，房企的城市选择逻辑已然清晰。本次土拍，奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块由上海奉贤新城建设发展&远东宏信以总价3.34亿元拿得，成交楼面价20600元/平米，溢价率为0。

“从今天土拍可以看出，开发商偏好还是很清晰的，市中心的土地，哪怕价格再高依旧会去拼一拼。”卢文曦认为，当前上海市场筑底修复态势明确，行情显著优于绝大多数城市。房企与其将资金分散布局，面对众多不确定性较强的二三线、三四线城市，不如集中资源押注上海。

中指研究院上海数据总经理张文静向记者表示，杨浦八埭头地块和徐汇康健地块凭借中心城区优质区位，均吸引4家竞买方（含联合体）角逐，最终双双突破20%溢价率，凸显核心成熟板块在全市土地价值体系中的认可度与号召力。

张文静认为，本次杨浦八埭头和徐汇康健地块均录得20%以上溢价率，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力；此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。综合来看，本次土拍进一步巩固了核心区价值锚点，为后续上海优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。

此外，从行业趋势来看，核心地块总价动辄百亿级别，单独拿地对房企资金体量、现金流管控压力极大，联合体拿地、联合操盘成为上海内环豪宅地块主流开发路径。同策研究院分析指出，本次土拍央国企依旧是土拍市场的核心拿地主体，联合体拿地模式已成为百亿级高总价地块的主流参拍形式：“该模式一方面有效分散资金压力与开发风险，另一方面也能充分整合各方在产品打造、资源运营等维度的开发优势，实现资源互补与效益协同。”

责任编辑：李未来 主编：张豫宁