广东
7万平方米的闲置产业空间，改造成1268套房，成为1500名科创青年的安居住所、360家科创企业的人才支撑，今天来看看深圳安居集团首个“非居改保”案例。
项目背景
深圳市面临持续的人口净流入态势，新市民及青年群体基数较大，市场对租金合理、交通便捷的保障性租赁住房存在现实需求。
与此同时，深圳市土地资源稀缺，新增建设用地难度与成本较高，仅依靠新建方式难以在短期内满足保障性租赁住房的供应目标。
另一方面，部分商业、办公、厂房等非居住房屋存在闲置情况。“非居改保”（将非居住存量房屋改造为保障性租赁住房）被作为拓宽房源筹集渠道、盘活存量资产的路径之一。
创智云城项目位于深圳市南山区留仙洞总部基地，地处广深港科创走廊与大沙河创新走廊交汇区域，周边聚集中兴通讯、大疆、鹏城实验室等科技企业和科研机构。该片区产业人口密集，住房租金整体处于较高水平。
图源：深圳安居集团，下同
项目概况
项目原为产业研发楼宇，建筑面积7万平方米，处于闲置或低效利用状态。
作为深圳安居集团首个“非居改保”项目，创智云城以长租改造盘活7万平方米闲置产业研发楼宇，打造适配科创青年的高品质保障性租赁住房社区。
改造后项目共盘活房源1268套，打造55㎡大单间、50㎡一房一厅、69㎡两房一厅等多元户型精准适配25-35岁科创青年需求，同时配套健身房、影音室、自习室、球类活动室、萌宠专区等共享空间，全面覆盖休闲、社交、办公等多元生活场景。
项目开业仅4个月出租率便突破90%并实现满租，2026年上半年整体出租率稳定在95%，有效拓宽存量资产盘活路径。
目前，创智云城项目已为腾讯、迈瑞、中兴通讯等360家科创企业近1500名青年人才提供安居住所。
运营模式
创智云城项目采取“保障性租赁住房+市场化租赁”并行运营模式。
1268套房源中，880套（约70%）作为南山区保障性租赁住房，租金低于市场价，面向符合条件的新市民、青年人和各类人才供应，享受民水民电价格政策；388套（约30%）作为市场化房源，按市场租金运营。
该模式通过市场化房源产生的较高现金流，对保障性房源的低收益部分形成补充。深圳市国资委对此评价为“保障性租赁住房保本微利、可持续经营的新样板”。
项目运营品牌为“寓见安居·泊寓”，由深圳安居集团旗下品牌“寓见安居”与万科旗下长租公寓品牌“泊寓”联合运营。安居集团负责建设投资，万科泊寓参与市场化运营。
这一“国企改造+市场化管理”的安排，实现了专业分工的优势互补，国企承担资产盘活和政策性住房筹集的职能，市场化运营商贡献长租公寓的专业运营能力和客户服务经验。
项目在基础租金收入之外，拓展了保洁、短租等增值服务，并引入配套商业业态。通过上述方式构建多层次收入来源，降低对单一租金收益的依赖。
免责声明：本文综合自深圳安居集团，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。
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