一日连落两子，保利发展232亿拿下上海“双地王”

界面新闻记者 | 王婷婷

7月28日，上海在下半年首场土拍中亮出重磅筹码。内环滨江百亿地王杨浦滨江八埭头地块正式上架，断供多年的徐汇康健板块迎来补仓，这一搭配被业内称为土拍“王炸组合”。

界面新闻了解到，上海第六批次土拍共推出3宗地块，包括杨浦滨江八埭头地块、徐汇康健地块和奉贤新城地块，总起拍价约178.72亿元，刷新今年上海集中供地以来总价纪录。

上海供地诚意十足，房企也积极备战，备足资金入局角逐。保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口四大央企悉数到场，金茂、建发、越秀等央国企同样加入战局。头部房企齐聚，一场关乎资金实力的正面交锋就此开启。

最终3宗地块顺利成交，共收金235.14亿元。

保利华润斩获杨浦“地王”

提前锁定杨浦滨江八埭头地块的保利发展，今天如愿以偿了。

28日上午，最受关注的杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块迎来开拍。该地块起始总价最高，为118.68亿元，起始综合楼面价75112元/平方米。地块共吸引8家房企组成4位竞买人，包括中海、金茂&建发、保利发展&华润置地、招商蛇口&越秀&瑞城。

根据土地出让信息，03A1-05地块土地用途为普通商品房用地，土地出让面积29096.57平方米，规划建筑面积69540.8平方米；03A2-01地块土地用途为餐饮旅馆业用地、商业用地，土地出让面积9234.44平方米，规划建筑面积10157.88平方米；03A2-02地块土地用途为普通商品房用地，土地出让面积34045.78平方米，规划建筑面积78305.29平方米。

上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻，地块距离黄浦江仅200米，坐拥一线江景资源，毗邻地铁4号线杨树浦路站，交通便利。此外，板块预期发展充足，杨浦滨江被视为“3.0版本滨江”，聚集多家互联网头部企业，高收入客群汇集，城市界面持续升级。

“住宅总建筑面积约14万平方米，是近年来少见的超10万平方米大体量地块，对头部房企来说是难得的土地储备。”卢文曦指出。

土拍现场，各家房企积极参拍，展现出较强的拿地意愿。其中，保利发展早在地块开拍之前就发布了该地块的招标公告，计划总投资195亿元。

据界面新闻了解，地块竞价开始，4号竞买人招商蛇口&越秀&瑞城率先出价，2号竞买人金茂&建发迅速跟进，随后1号竞买人中海报价，3号竞买人保利华润联合体直至竞价到第七轮才参与出价。

现场竞价至第28轮，增价幅度由2000万元调整为5000万元，招商蛇口&越秀&瑞城和金茂&建发的竞争最为激烈，金茂&建发攻势十足，出价果断。到第67轮竞价，地块溢价率达到20%。不过，在上半年场竞价过程中，提前放出招标计划的保利发展并未积极报价。

第75轮竞价，保利发展&华润终于出手，竞争格局快速切换至中海对阵保利华润，金茂&建发、招商蛇口&越秀&瑞城选择退赛。此后的竞拍直到219轮，都是属于保利华润联合体与中海的拉锯战。进入尾声，中海报价之后，保利华润联合体迅速跟进，拿地态度很坚决。

界面新闻截图自上海土地交易市场。

最终，现场经过219轮竞价后，保利发展&华润置地以总价161.2亿元竞得该地块，成交综合楼面价约10.2万元/平方米，溢价率35.83%，一连创造了杨浦楼市多项纪录：总价地王、单价地王和可售面积楼板价地王。

这宗地块也是上海土拍史上首宗溢价成交的百亿级地块。

据界面新闻了解，过去几年上海公开市场成交的总价在百亿元以上的地块，只有6宗，基本为底价成交。

“有点超出预期，楼板价价格创新高，这直接拉高了未来房价预期，基本要15万元左右的售价了。”同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，今年东外滩几个流量项目去化亮眼，因此房企关注度比较高。另一方面，百亿级别的地块提高了竞拍门槛，头部企业也要联合起来拿地，可见当前房企都面临资金压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻分析，今年土拍出让的地块体量整体偏小，杨浦这幅地块规模较大，和市面上常规地块存在明显区别，但最终较高溢价率成交，体现市场对上海核心区域土地投资价值的认可。

亦有业内人士指出，如此大体量的项目对产品打造及品质管理提出更高要求，不然会面临较大去化压力。

另一个市场关心的问题是，保利发展和华润置地两大央企联合拿到地块，究竟谁来操盘。华润置地和保利发展相关人士均向界面新闻表示，尚不确定，“可能联合操盘”。

梅开二度，保利再拿徐汇热地

徐汇康健地块的竞拍依旧激烈，赢家还是保利发展。

下午两点，徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块进入竞拍环节。该地块共吸引招商蛇口、保利发展&徐汇城投、中海、象屿&建发四位竞买人参拍。

该地块起始总价56.7亿元，综合楼板价约63504元/平方米。其中N06-38住宅用地面积约2.92万平方米、容积率2.2、限高80米，起始楼板价约82988元/平方米；N06-39为旅馆业用地。地块前身为冠生园厂址，属工业遗存活化项目，邻近12号线虹漕路站及12、15号线桂林公园站。

徐汇康健地块一出场，将终结板块多年的住宅空窗期。地块西侧2.5km处有闵行区梅陇镇古美北社区地块，2022年9月建发以总价52亿元斩获，即建发·璟院项目；地块东南侧1.1km处有徐汇区康健街道S031002单元N08-14地块，2021年10月上海城投以总价33.3亿元斩获，成交楼面价61880元/平方米，即汇樾庭项目。

土拍现场，各家房企拿地态度坚决，互不相让。上午未能拿下地块的中海，本场土拍与竞争对手展开正面硬刚，全程火力全开。竞价到第84轮，保利发展出场，与招商蛇口展开争夺。

最终，保利发展获胜。现场历经96轮竞价，保利发展以总价70.6亿元将该地块收入囊中，成交楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%，成为板块新“地王”。

界面新闻截图自上海土地交易市场。

值得一提的是，本次土拍的徐汇康健地块与上午成交的杨浦地块一样，保利发展在地块未开拍前就已发布招标公告，拟对徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块投资110亿元。

杨浦八埭头加上徐汇康健地块，保利发展计划总投资合计约305亿元，拿地决心展露无遗，最终也如愿拿下两宗地块。

截至目前，保利发展今年已在上海公开土拍市场拿下6宗地块。

今日还有一宗奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块成功出让，由上海奉贤新城建设发展&远东宏信以总价3.34亿元拿得，成交楼面价20600元/平方米，溢价率为0。

远东宏信在地产圈并不陌生，主要通过“远东宏信出资+开发商代建”的合作模式，在一、二线城市拿地开发。此前，远东宏信曾联合龙湖智造，打造过北京·龙湖宸翰、杭州·龙湖观潮揽萃府等项目。业内猜测，拿下奉贤地块后，远东宏信或将引入龙湖龙智造负责全程代建代销。

至此，上海第六批次土拍推出的3宗地块均顺利成交，共收金235.14亿元。

“杨浦八埭头和徐汇康健地块，均录得20%以上溢价率，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。”中指研究院上海数据总经理张文静向界面新闻表示，此次土拍再次表明上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。

“同时，这场土拍也进一步巩固了核心区价值锚点，为后续上海优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。”