存量时代，招商蛇口城市更新的“护城河”有多深？

深圳核心区的净地，正在变得稀缺而昂贵。

2026年上半年，深圳仅出让6宗宅地，总成交额近290亿元，是去年同期的4倍以上。其中，南山地块以楼面地价10.87万/平方米刷新深圳宅地单价纪录，前海桂湾地块以9.6万/平方米的楼面价刷新片区纪录，而宝中地块成为今年国内首宗总价突破百亿元的宅地，溢价率高达99.05%。房企的争抢强度前所未有，但逻辑并不复杂：核心区可出让净地正在快速消耗，上述地块几乎已是“最后的增量机会”。

核心地块越来越少，但城市不可能停止生长。今年5月出台的《城市更新“十五五”规划》，恰好给城市一个解法：从“增量扩张”转向“存量提质”；政策在回应一个现实——当核心区没有更多净地可卖，城市的发展必须转向存量空间的改造与长期运营。

可以说，土拍热度，恰是增量时代尾声的回响。而城市更新的政策信号，则开启了存量时代的序章。增量时代拼的是拿地速度，存量时代拼的是运营深度。招商蛇口，恰好是那个已经在这条路上走了四十多年的践行者与推动者。

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深圳蛇口：一个持续40多年的“城市更新实验场”

招商蛇口在城市更新领域的能力和实力，是在深圳前海蛇口这片28平方公里的土地上持续练就的。

1979年，蛇口工业区打响改革开放“第一炮”。此后40多年里，蛇口经历了5次产业升级——从早期的“三来一补”外向型工业，到大力发展第三产业，再到“腾笼换鸟”转向信息产业、文化创意，如今依托前海蛇口自贸区发展生命科学、海洋经济、低空经济和高端服务业。

蛇口网谷

招商蛇口全程参与了这5次迭代，完成超10平方公里老旧工业区的整体更新，通过厂房功能置换导入高新科创、滨海文旅、高端居住复合业态，片区年产值突破千亿元，常住人口和企业数量较改造前提升超3倍，真正达成产业升级与城市活力双向激活的发展成效。

蛇口片区的特殊之处在于，这不是一个“全部拆除重建”的更新样本，而是一个“边生长、边迭代”的有机更新过程。从蛇口网谷到海上世界、太子湾、前海片区连片改造，招商蛇口积累了国内罕见的成片更新经验——不是单点改造，而是片区统筹；不只是物理更新，更是功能重构；不是一次性交付，而是长期运营。

今天的蛇口

据了解，在深圳蛇口片区还有大量可连片开发的存量更新土地，储备未来5-10年大型综合城市更新项目的开发空间。比如爱榕园片区城市更新项目，这是深圳2024年唯一一个立项的旧住宅区改造项目，2026年3月，深圳旧改新政实施，项目专项规划全新优化，核心规划功能为居住，住宅容积率及建筑高度大幅降低，致力打造“好房子”精品项目，价值确定性强。

可预见的是，随着深圳城市更新政策持续优化，手握蛇口、前海片区核心土储的招商蛇口，在房企疯狂争夺核心土地的趋势下，其发展纵深正在转化为越来越清晰的价值确定性。

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三重城更标杆

产城更新、历史风貌、老街活化“全链条”能力

招商蛇口是国内唯一同时覆盖整片产城更新、历史风貌住宅和老街商业活化三大更新场景的房企——这并不是能力清单上的3个条目，而是3条已经跑通了的实践路径。

产城更新这条线，起点在蛇口。

蛇口片区的成片更新模式已被验证可复制。在前海片区，招商局集团与前海管理局成立合资公司，利用招商蛇口成片开发的经验，统筹开发运营妈湾约2.9平方公里的区域。这是深圳特区内当前开发规模体量最大的项目，规划开发体量达百万级、资产超千亿。

如今，招商蛇口在深圳西部核心区的连片开发格局正在形成——从蛇口为源点，深耕太子湾、前海湾、会展湾三湾，再到2025年12月，落地后海人居标杆作品，每一块拼图的落定，都在强化整张版图的价值。

后海招商玺，正是这个连片开发格局中最新落地的项目。该项目前身是联合饼干厂旧改，它恰好承载了城市更新的三重逻辑：地段上，后海核心区的稀缺占位；产品上，玺系12年迭代的集大成者；运营上，作为深圳西部连片开发版图的一部分，与蛇口、太子湾、前海妈湾形成协同效应。去年底项目首推，开盘即售罄，市场已经给出了答案。

当产城更新的方法论跑通之后，招商蛇口在上海找到了第二个场景：历史风貌保护与高端居住的融合。

由弘安里、静安里、桐安里组成的“江河三里”系列项目，完整保留了石库门建筑肌理与海派文脉，容积率低至1.1。

市场表现印证了这套方法论的可行性：弘安里持续领跑上海高端改善市场；安澜上海2025年底首开销售额达90.77亿元，2026年一季度登顶上海全市网签金额TOP1。目前上海内环总价3000万以上高端豪宅成交中，每3套就有1套来自招商蛇口历史风貌更新项目。

上海弘安里项目

第三个场景，是存量商业的活化。

招商蛇口没有走行业普遍采用的标准化商业复制路线，而是深度结合在地文化打造差异化街区。从深圳海上世界、重庆长嘉汇到宁波秀水街，构建起滨海艺术、滨江文旅、古街文商等产品范式，以“城市特色公共场景”替代“标准化商业盒子”，通过“产品稀缺性 运营内容化 服务全域化”的系统性能力，重构商业资产价值创造方式，来解决传统旧改商业低效难题。

例如深圳的海上世界，以明华轮超级IP为核心，融合滨海景观、艺术策展与夜间经济，打造国际化、无边界的艺术商业公共场域；升级改造后全新开幕，年接待量达4500万人次，成为辐射华南的城市微度假目的地。

深圳海上世界实景图

重庆长嘉汇改造老旧滨江厂房与老街巷，目前年均客流稳定超1200万人次，商业租金年复合增长率维持6%以上；宁波秀水街开业三日累计客流突破60万人次，社交媒体话题曝光量超8000万次，销售额超1100万，迅速成为存量资产活化领域的焦点样本。

宁波秀水街实景图

从蛇口到上海，从上海到重庆、宁波，招商蛇口在产城更新、历史风貌住宅、老街商业活化三个截然不同的场景中，都跑通了从规划到开发到运营的完整闭环。这种综合运营能力，需要时间、需要积累、需要摸索，也需要信任。

但能力只是入场券。城市更新不同于增量开发，它周期更长、投入更大、回报更慢——跑通三个场景的闭环，考验的不是一次性的项目能力，而是持续投入的耐心和穿越周期的稳健。这需要一种更底层的支撑：财务底盘和产融协同。

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稳健经营与产融协同

城市更新赛道的“长跑选手”

城市更新是一场长跑，考验的不是拿地的魄力，而是持续投入的耐心和穿越周期的稳健。

招商蛇口财务底盘扎实。2025年，招商蛇口实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元，现金流整体保持韧性。稳定的现金流与充裕的货币资金，为城市更新这种长周期、重投入的业务提供了持续弹药——没有足够厚的财务底盘，跑不了城市更新这场马拉松。

今年1-6月，招商蛇口签约销售金额962.45亿元，同比增长8.3%，销售面积305.18万平方米，项目去化节奏平稳。北京、上海、深圳、杭州等高能级城市单城销售额均突破百亿元。

在产融结合上，招商蛇口的布局同样领先。2021年6月，蛇口产园REIT作为首批公募REITs上市，2023年6月实现首批扩募。2026年5月19日，招商蛇口正式启动商业不动产证券投资基金申报发行工作，这已是招商蛇口第四个REIT平台。

“投、融、建、管、退”一体化——招商蛇口通过全生命周期资产运营模式，将城市更新从“建完就走”升级为“长期持有、持续运营”。在城市更新时代，存量资产盘活能力、产业导入能力和长期运营能力，比单纯的销售周转能力更具价值。

城市更新项目的价值释放，往往需要5年、10年甚至更长时间。招商蛇口的全链条能力，本质上是在解决一个核心问题：如何让长周期的城市更新项目，拥有可持续的资金闭环和退出通道。

当多数房企还在用增量开发的逻辑做存量更新时，招商蛇口已经搭建起了从蛇口产园REIT到商业REIT的多个退出平台。这种产融结合的纵深，是它区别于其他房企的又一重壁垒。

《城市更新“十五五”规划》的出台，不只是一次政策优化，而是一个时代的转折。城市发展的主战场，正在从向外要空间转向在存量中创造价值。

在这个转折点上，真正具备竞争力的，不是拿地最快的房企，而是最能理解“存量空间如何创造新价值”的房企。当这种理解力叠加了稳健的财务底盘和产融结合的闭环能力，招商蛇口在城市更新赛道上的护城河，正在变得越来越宽。

这大概就是招商蛇口比其他房企更有“未来持续竞争力”的原因——它不是在做一个项目，而是在持续运营一座城市。

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