从7000亿到ICU：中国房地产“黄金一代”们的集体谢幕

2026年的夏天，中国房地产行业交出了一份惨烈的成绩单。据Wind数据统计，截至7月24日，已有74家A股上市房企披露上半年业绩预告，其中55家亏损，合计亏损规模约384亿至502亿元。78家A股房企中，57家预亏，占比超过七成。曾经风光无限的“黄金一代”，正在集体谢幕。

国家统计局的数据揭示了更深层的寒意：2026年1-6月，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%。中指研究院企业研究总监刘水直言：“近几年行业的剧烈变革宣告'高周转、高杠杆、高负债'旧模式已经破产。”

一、万科：职业经理人时代的终结

1984年，王石靠倒卖录像机、医疗器械在深圳起家。1988年以2000万元拿下第一块别墅用地，1991年成为深交所“老五股”之一。2018年，万科销售额突破7000亿——这家公司曾是中国式现代化的完美范本。

但2026年7月10日，万科发布业绩预告：上半年归母净利润亏损120亿至150亿元，上年同期已亏损119.47亿元。公告坦承，“当前公司经营指标还没有呈现出实质性改善，债务和流动性依然承压”。亏损原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位、新增计提资产减值、部分经营性业务及非主业财务投资亏损。

更令人唏嘘的是人事巨变。同日披露的新一届董事会六名非独立董事候选人全部拥有深圳国资背景。王石开创、郁亮坚守了四十年的职业经理人时代，正式落幕。今年下半年万科到期公开债规模合计101.2亿元，兑付压力依然突出。2026年，深圳地铁集团累计向万科提供借款已超38亿元，2025年更是超过300亿元。一家曾经的中国最优秀房企，如今需要母公司持续“输血”才能续命。

二、碧桂园：“宇宙第一房企”沦为仙股

杨国强17岁前没穿过鞋，23岁进工地当泥瓦匠。1992年接盘顺德滞销别墅盘，靠“以办学带动销售”起死回生。2017年销售额突破5000亿，问鼎行业第一。

2026年6月23日，碧桂园股价收报0.186港元，市值较2018年巅峰缩水近98%，沦为“仙股”。账面上看，这家曾经的“宇宙第一房企”正趴在ICU里。

但碧桂园可能是最幸运的一个。2025年12月30日，碧桂园总额约177亿美元的境外债务重组正式生效，成为近年来中国房地产行业规模最大的跨境债务重组案例之一。境内9笔公司债券重组也于2025年通过表决。重组生效后首个工作周，碧桂园即向债权人支付约3.98亿美元现金对价。一边是1480亿元的有息负债（较2024年下降42%）、900亿元的境内外整体降债规模、11.5年的境外债务展期；另一边是17万套年度交付、连续三年累计交付近115万套的行业第一、2025年扭亏为盈的16亿净利润。同行里恒大被清盘、新力退市、佳兆业挣扎求生、世茂深陷清盘，唯独碧桂园——这家出险最早、负债最重的龙头，竟然第一个从ICU里被推了出来。但上半年合同销售按年仍跌15%，盈利能见度依然低迷。

三、融创：“并购王”的债务生死局

孙宏斌的经历堪称传奇——早年入狱，创立顺驰又失败，2004年创立融创东山再起。2017年斥资438亿收购万达13个文旅项目，短短四年靠并购冲进行业前四。

代价是2021年至2025年，融创中国股东应占亏损分别为382.65亿元、276.69亿元、79.69亿元、256.95亿元、123.3亿元，五年累计亏损1119.28亿元。营收从2020年的2305.9亿元暴跌至2025年的451.2亿元，缩水超80%。股价从2020年49.55港元跌至0.53港元，回撤98.93%，续创历史新低。截至2025年底，资产负债率高达94.1%，流动负债净额达744.6亿元。

2025年12月23日，融创约96亿美元的境外债务重组生效，通过债转股、票据置换等组合方案全面解除旧债，成为行业内首个完成境内外公开债务全流程重组的民营房企。整体偿债压力预计下降近600亿元。2026年1月5日，香港高等法院驳回针对融创的清盘呈请；6月底，公司达成约11亿元人民币贷款展期。但花旗银行仍维持“沽售/高风险”评级，目标价下调至0.25港元。资本市场给出的定价说明了一切：0.53港元。

四、恒大：从首富到被告席

许家印1958年出生于河南太康寒门，1岁丧母。1996年带着2万元在广州注册恒大。2009年上市，2017年以2900亿身家登顶中国首富。恒大的起点，是广州海珠区一块无人看好的工厂旧址——金碧花园首期开盘即售罄，当日回款8000余万元。2010至2020年，恒大从广州一隅扩张至全国234个城市798个项目，销售额从303亿元飙升至7232.5亿元。

然后就是那个震惊全国的2万亿窟窿。2026年4月13日至14日，深圳市中级法院开庭审理恒大案。公诉机关指控许家印涉嫌非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、违法运用资金、欺诈发行证券、违规披露重要信息、职务侵占、单位行贿八项罪名，67岁的许家印当庭表示认罪悔罪。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，许家印案标志着中国房地产行业从“民事责任时代”迈入“刑事责任时代”。法庭将择期宣判。与此同时，恒大物业的出售一波三折——2025年9月清盘人启动出售程序，2026年6月谈判终止。清盘人正在寻求其他潜在买家。

五、正荣与闽系：中国500强榜单中团灭

2026年《财富》中国500强榜单中，8家房企跌出榜单：中梁控股、旭辉控股、正荣地产、融信中国、金科地产、仁恒置地、合生创展、珠海万达商管。曾经以“敢闯敢拼、高杠杆高周转”著称的闽系房企军团几乎全军覆没。上榜房企整体榜单位次普遍下移，7家房企位列亏损前十。

在已披露业绩的房企中，38家延续去年亏损态势。华发股份预计上半年亏损30亿至40亿元，成为“首亏”阵营中亏损规模最大的主体；大悦城四年累计亏损约96.74亿元；金地集团、首开股份、荣盛发展等预计亏损超10亿元。

六、多元化：一个时代的集体误判

回头看，万科在2014年就提出房地产步入“白银时代”，提前十年布局多元化；碧桂园押注机器人和农业；恒大造车、做水、搞金融。但为何无一成功？

2026年上半年，万科明确表示将“有序退出非主业投资”。十年间在经营服务类资产上的巨额投入，如今在业绩预告中成了“部分经营性业务及非主业财务投资亏损”。碧桂园的博智林建筑机器人和无人化农场虽取得技术突破，但在集团万亿负债面前，这些投入如同杯水车薪。恒大更是多元化失败的典型——从恒大冰泉到恒大汽车，每一个跨界都成了压垮骆驼的稻草。

少数成功的转型案例反而提供了另一种思路：中交发展通过重大资产重组，彻底剥离传统重资产开发业务，向轻资产运营模式转型；金科股份依靠千亿级债务重整实现扭亏。但这样的案例凤毛麟角。

原因很简单：这些新业务动辄需要十年八年才能见到回报，而地产主业的“快钱”思维根深蒂固。当楼市寒冬来临，主业失血，新业务就成了压垮骆驼的最后一根稻草。它们最大的敌人，不是新赛道的对手，而是自己过去三十年赖以成功的——惯性。

尾声：一个时代，真的结束了

2026年7月20日，A股及H股上市房企总市值仅剩1.6万亿元，较2021年前后的行业高点已明显缩水。

许家印从寒门到首富再到阶下囚，孙宏斌从白手起家到负债千亿，王石开创的万科职业经理人时代在国资股东手中落幕，杨国强的碧桂园从“宇宙第一”沦为仙股——这些故事放在一起，不只是五家公司的兴衰，而是一个时代的完整注脚。

中指研究院的判断一针见血：旧模式已经破产，房企正在全面转向“低杠杆、高品质、高效能”的新发展模式，当前仍是两种模式换挡转型的阵痛阶段。

曾经，它们是改革开放的旗帜、城市化的主力、财富神话的制造者。如今，它们站在悬崖边上，有的已经坠落，有的还在挣扎。潮水退去，我们看到的不仅是企业的倒下，更是一个狂飙突进时代的终结。

新的时代正在到来，但不再属于它们。