上海600到800万，开始洗牌了

600-800万预算，正在经历上海楼市过去十年最大的一次产品升级。

放在前几年，600-800万能买到什么？

基本就是普通高层，得房率一般，公区普通，人车混流，没有太多产品亮点。

想要住得舒服一点，预算往往要直接跳到1000万以上。

但现在不一样了。

随着3.5代住宅全面落地，很多过去只有改善盘、豪宅才有的配置，已经开始出现在600-800万这个总价段。

抬板社区、架空层、风雨连廊、类独立电梯厅、全明卫生间、更高的实得率……这些配置，现在已经越来越普遍。

目前，全上海30多个板块、66个在售项目，都在参与这一轮产品升级。

但问题也来了。

不是所有项目，都真正把3.5代住宅的优势做出来了。有些只是营销概念，有些则是真正兑现了产品力。

今天，就按照板块帮大家梳理一遍。

为什么600-800万突然变得这么香？

原因其实只有两个。

第一，7090政策退出。

过去，一个项目70%的房源都要做成90㎡以下的小户型，开发商设计发挥空间很小。

现在面积限制放开，开发商终于可以按照市场需求去做真正的改善产品。

第二，新规正式落地。

阳台、飘窗、设备平台等计容规则调整，抬板社区、架空层、风雨连廊等空间又不用计入容积率。

开发商有了更多空间去做公共区域，也能把更多面积留给居住体验。

这两件事叠加，直接把600-800万产品力拉高了一个档次。

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浦西

如果让我先说一个北区的项目，我会先说宝山庙行的金茂满誉。

市场其实已经给出了答案。

今年6月份，它成交套数、成交面积都是板块第一，成交金额排第二。

它算是庙行真正意义上的第一批品质改善产品。

金茂品牌，加上抬板社区、全龄景观、新规层高等配置，在整个板块里优势非常明显。

600-800万预算，可以买到功能完整的三房，甚至部分入门四房，实得率也明显高于周边老产品。

当然，它也不是没有缺点。

庙行整个城市界面还在更新，教育资源和大宁还有一定差距。

但如果没有特别强的学区需求，它的通勤、产品和价格之间，依然是北区非常均衡的一种选择。

宝山还有一个值得关注的板块，南大。

可以重点看看保利海上瑧悦、中環置地中心望雲、中环麓岛。

这里最大的优势，是整个片区规划完整。

统一开发，城市界面新，43%的绿化率，300亩中央公园已经开放。

整体居住体验会比很多新旧混合板块舒服得多。

当然，它的短板也比较明显。

产业和商业仍在持续兑现过程中，需要一点时间。

如果是自住，不着急马上享受全部配套，可以重点关注。

闵行，可以重点看看颛桥这边的，保利都汇和煦、光合上城等。

它们背后其实都有同一个逻辑。

大零号湾。

交大、华师大两所985，加上近200家科研机构，持续吸引大量高知人才进入。

这些人的置业路径其实很清晰。

先买一套600-800万的新房，再随着收入提升继续改善。

所以，这里的价值不仅来自产品本身，更来自未来稳定的改善需求。

几个项目产品定位略有区别，但整体都把新规优势做得比较完整，公区配置、实得率都明显优于同价位老产品。

另外，浦江镇的象屿天宸雅颂也值得顺带看看。

距离8号线沈杜公路站只有约200米，坐地铁6站到前滩、7站到徐汇滨江。

如果工作地点在浦东或者徐汇，这样的通勤效率还是很有吸引力的。

嘉定主要推荐两个板块。

南翔:大华星屿、时代云境，产品成熟，板块配套也比较完善。

江桥则重点关注保利虹桥和著。

14号线真地铁盘，同时属于大虹桥外溢区域。

东侧产业、西侧生活的发展思路已经比较明确，上海师范大学附属九年一贯制学校也已经签约。

目前最大的优势还是价格。

在这个通勤距离下，整体性价比还是比较高。

如果预算只有600-800万，又想留在浦西市区，可以重点关注两个地方：

一个是虹口江湾镇。

虹盛里、中建虹悦里，目前800万以内还有机会买到100㎡左右的小三房，属于内中环里总价门槛相对较低的新盘。

另一个是普陀桃浦。

中环桃源里、象屿交控中环云悦府，目前单价约8万，同样有机会买到100㎡左右。

桃浦最大的优势，是规划已经进入兑现阶段。

百万方中央绿地、207万方商办、上外附属实验学校、三甲标准医疗中心，都在陆续落地。

对于改善家庭来说，未来几年值得持续关注。

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浦东

浦东可以重点看四个板块：

三林、唐镇、森兰、北蔡。

这四个板块的共同特点，就是都有产业或者生态做支撑。

三林的前滩东方湾、招商臻境源上。

最大的优势就是靠近前滩CBD，同时还有瑞安和陆家嘴联合打造的三林新天地，商业兑现速度值得期待。

如果重视商业配套，可以优先看这里。

唐镇，代表项目是浦发唐城。

这里最大的价值来自张江、金桥产业。

产业人口持续导入，未来改善需求稳定，接盘能力一直比较强。

森兰，推荐万安里、万安境、万安源。

262公顷森兰绿地、水系、公园，整体生活环境是浦东最舒服的板块之一。

如果更看重居住环境和教育，可以重点关注。

北蔡，主要看开云艾尚里、开云恒瑞里。

最大的卖点是1.2容积率洋房产品，中环内已经非常少见。

不过价格相对更高，800万预算基本只能选择面积较小的户型。

所以，这四个板块其实没有绝对谁最好。

想要商业，看三林；

想要产业，看唐镇；

想要生态教育，看森兰；

想要低密生活，看北蔡。

先确定自己的需求，再去选板块，效率会高很多。

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目前上海600-800万的新房，可选项目已经超过60个。

选择越来越多，但差距也越来越大。

买这个预算段的新房，不要只看样板间，也不要只听销售介绍。

重点去看三个东西：

产品有没有真正兑现新规、板块未来有没有持续购买力、以及自己的需求到底是什么。

只有这三件事都匹配上了，这600-800万，才真正花得值。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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