长租公寓大宗交易观察丨少量成交印证配置逻辑进一步向长期化演变

近年来，住房租赁行业监管体系持续完善，政策端红利稳步释放，公募REITs、机构间REITs等多层次资本市场工具不断丰富。随着长租市场发展进入存量提质阶段，机构投资者在投资决策中更加注重资产质量、运营效能及退出路径的统筹考量，长期持有、精细化运营逐渐成为主流配置策略。

2026上半年，长租公寓大宗交易共录得2宗，整体成交节奏较去年同期有所放缓。但两宗交易均具有较强的代表性，集中体现了当前资本方在资产选择、持有周期与退出规划上的关键考量。本文将对两宗大宗交易案例进行梳理，同时结合交易标的特征分析行业投资逻辑的新变化，以期为行业机构的投资布局和资产运营提供参考。

案例一：国寿资本收购上海COZI可遇·东外滩及新江湾保租房项目

（1）交易概况：

• 2026年初，国寿资本与领盛投资（LaSalle）共同设立SPV，以此为载体收购领盛投资旗下COZI可遇·东外滩与COZI可遇·新江湾两个项目。

• 在交易安排上，国寿资本出资约6.29亿元取得两个项目60%的股权，领盛投资则保留剩余40%股权，并继续负责运营管理。

（2）交易标的：

• 两项目均位于上海杨浦核心板块，由存量商办经升级改造而来，目前已纳入上海保租房体系，剩余土地使用年限超20年。

• 其中，COZI可遇·东外滩项目临近地铁12号线宁国路站，项目前身为朗诗青杉资本持有的老旧办公物业。2023年初，领盛投资以约1亿元左右总价收购该物业，并将其改造成370套保租房，于2024年入市。

• COZI可遇·新江湾项目位于新江湾镇核心区域，距离地铁10号线殷高东路站300米，项目原为建发・新江湾企业天地商务裙楼。2023年初，建发以约5.76亿元将该存量商办资产转让给领盛；领盛获取资产后启动改造，将原有办公空间改建为627套小户型租赁房源，项目于2024年初正式开业并纳入杨浦区保租房管理体系。

（3）交易逻辑：

• 本次交易是“外资资金增值退出+险资长线持有”的典型范本。

• 领盛作为全球不动产投资管理机构，在收购改造为长租项目实现稳定运营、资产增值后，通过出让60%股权实现部分退出、回收前期投入，同时保留40%股权及运营管理权，继续获取管理收益，符合其作为外资基金在当前市场环境下进入项目退出期的资金安排。

• 对国寿资本而言，本次收购的两个项目均已纳入保租房体系，租金稳定性强、政策支持明确、资产安全边际高，契合险资对低风险、稳收益、穿越周期的长期资产的配置诉求。此外，交易延续了Pre-REITs的布局思路——通过基金化架构持有并培育成熟资产，为未来对接资本市场实现证券化退出预留了操作通道。

案例二：城璟租住收购北京顺义安庆街项目

（1）交易概况：

• 2026年1月，周大福企业成员公司城璟租住联合国内投资机构，收购位于北京顺义区空港街道安庆街13号院存量资产。项目共12栋独立楼宇，总建筑面积约12万平方米，前身系商业办公楼群，曾纳入顺义区“商改租”改造名单，属非居住建筑改造宿舍型租赁住房项目。

• 项目距首都机场车程约15分钟，至望京等商圈车程约30分钟。周边有物流供应链、科技创新平台等各类产业，企业总数近万家。交通与产业条件为项目提供了稳定的租赁需求基本盘。

（2）产品定位与改造规则：

• 根据初步规划，城璟租住将对楼宇外立面、内部环境及配套设施进行全面改造升级，计划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等多种户型，对应旗下城璟青舍、城璟礼寓、城璟悦居三条产品线，社区内还将融入共享办公、健身空间、公共厨房、休闲书吧等多元化场景，打造高品质保租房社区。

• COZI可遇·新江湾项目位于新江湾镇核心区域，距离地铁10号线殷高东路站300米，项目原为建发・新江湾企业天地商务裙楼。2023年初，建发以约5.76亿元将该存量商办资产转让给领盛；领盛获取资产后启动改造，将原有办公空间改建为627套小户型租赁房源，项目于2024年初正式开业并纳入杨浦区保租房管理体系。

（3）交易逻辑：

• 此次收购是城璟租住以重资产模式布局的第三个项目，也是其首次进入北京市场，标志着其全国化战略进入实质性落地阶段。

• 此前，城璟租住已在上海落地城璟·松江中山社区、城璟·宝山中环社区两个标杆项目，此次北京项目的获取，是其“重资产收购—存量改造—ToB运营”标准化模式从上海向北京市场的跨区域延伸。此外，项目运营稳定后可对接公募REITs等退出通道，形成“收购改造—运营提质—证券化退出”的资本闭环。

综合2026年上半年的两宗长租公寓大宗交易来看，当前市场呈现出清晰的结构化运行特征。

区位选择上，成交标的高度集中于北京、上海产业集聚与人口导入能力较强的区域，租赁需求支撑稳固。

资产来源上，存量改造是主要供给路径，两宗标的均由存量商办资产改造而来，在相关政策持续引导下，存量改造兼顾了城市低效资产盘活与项目成本控制的双重目标，已成为长租公寓供给的重要来源。

政策合规层面，“纳保”可行性已逐步成为大宗交易落地的关键前置条件，两宗标的均已纳入或明确规划纳入保租房体系，政策背书有效强化了项目租金水平与出租率的可预期性，使现金流结构更加契合机构投资者对底层资产稳定性的偏好；同时，清晰的REITs退出通道亦是驱动资本入场的重要因素，两宗交易均在不同程度上为后续对接资本市场预留了空间。

参与主体方面，保租房的资产特性与长线资本的负债期限、风险偏好匹配，险资等长期资金已逐步成为长租公寓大宗交易的主要收购方；部分机构投资者在退出模式上更趋结构化，“部分股权转让+保留运营权”模式在保租房项目中持续得到运用，这一模式在实现资金回笼的同时，也为未来对接公募REITs预留了原始权益人份额与运管角色，在保租房政策框架下实现了与证券化退出通道的有效衔接。

2026上半年长租公寓大宗交易整体成交节奏更趋审慎，这一变化主要源于资产配置标准的提升。其一，资本市场工具持续丰富，长租公寓退出路径不断拓宽。公募REITs首发和扩募持续推进，机构间REITs、类REITs等金融工具也在稳步发展，2026年6月，中金-博邻长租公寓机构间REITs成功发行，成为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，进一步拓宽了长租公寓资产的退出渠道，传统大宗交易的退出功能因此被部分替代，持有型机构更倾向于通过证券化方式实现价值最大化。其二，资金方在资产收购决策上更趋审慎，对资产质量、运营表现与现金流可预期性的把控更加严格，交易撮合周期相应拉长，市场成交节奏相应放缓。

总体而言，在“租购并举”的政策导向与多层次资本市场逐步完善的双重驱动下，当前长租公寓大宗交易的投资逻辑进一步向长期化演变，重心从偏重资产获取转向以稳定现金流为配置基础、以REITs为主要退出通道的长期持有逻辑，租赁住房正逐步成为长线资本资产配置中的成长性较高的重要品类之一。展望未来，随着Pre-REITs培育机制的进一步成熟，具备合规产权属性、运营表现优秀的租赁资产，将持续获得长线资本青睐，进而推动行业向更加稳健、可持续的方向发展。

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