广东
前几天，高层发布了一个重要规划文件，把住房放到了“促进大宗耐用商品消费”这一部分
很多人都说，房地产彻底没戏了，已经不是投资了，被定位成消费了。
从曾经的支柱产业，如今沦落成普通消费品，和汽车、冰箱摆在了同一个货架上，属于历史性的身份降级。
这事怎么看呢？
说句实话，我觉得没必要大惊小怪。
因为房子一直都是重要的消费，而且还会带动大量后续消费。
买完房以后，要装修、买家具、换家电。装修过房子的朋友都知道，硬装、软装随便动一动，几万块钱就花出去了。
像我平时消费欲望很低，买衣服啥的也花不了多少钱，但装修的时候，该花的钱还是得花。预算可以压缩，装修标准可以降低，但总不能完全不装。
所以，在一份扩大消费的规划里，强调住房消费的重要性，本身没有什么奇怪的。
这不代表房子突然不重要了，反而说明政策层面仍然很看重住房对家装、家电和居民消费的带动作用。
当然，看重住房消费，不一定真能拉得动，毕竟想做和做到不是一回事。不然房子也不会一直跌。
那房子本身呢？到底算消费品，还是投资品？
这其实和文件怎么归类没有太大关系。
房子可以满足居住需求，是有消费属性的，这个没问题。
投资属性还有没有呢？
不是看文件里的称呼，而是它能不能带来回报。
从资产角度讲，投资回报无非来自两个方面：要么价格上涨，要么持续产生现金流。
过去二三十年，大家买房赚钱，主要靠的是价格上涨。租金回报即使很低，也没有多少人在意。再加上房贷杠杆，房价上涨时，收益会被进一步放大。
但这种模式有一个非常重要的前提：房价必须持续上涨。一旦价格开始下跌，杠杆也会反过来放大亏损。
现在，对大部分房子来说，普遍上涨的预期已经很弱了，这方面的投资属性现在非常弱了。
现金流方面同样不乐观，租金回报率太低了。一线城市很多住宅的年租金回报只有1%-2%左右，还要承担物业费、维修成本和交易税费。
另外，房子本身也会折旧，小区会老化，装修会过时。
所以，现在房子的投资属性其实已经很弱了。
这个观点我不是现在才说的，去年我也写过类似的文章去聊这件事。
再来看看最新的房价情况吧。
6月份，一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，但涨幅比上个月回落0.1个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。
与此同时，二线城市环比下降0.3%，降幅继续扩大；三线城市下降0.4%。70个大中城市里，二手房价格环比上涨的只有9个。
也就是说，少数一线城市暂时稳住了，大部分二三线城市还在继续调整。这是相对保守的官方数据，给出的信号。
我还非常看重居民贷款数据，这和楼市走势是息息相关的。
上半年，住户贷款减少3668亿元，其中中长期贷款只增加2212亿元；与此同时，住户存款增加了7.58万亿元。
过去房地产上涨，很大程度上依赖居民不断增加房贷，用未来几十年的收入购买今天的房子。现在这个过程明显弱了，大家更愿意存钱、还债，减少杠杆。没有居民信用持续扩张，房价就很难重新回到过去那种普涨状态。
所以，房子被放进大宗消费里，并不代表房地产突然从投资品变成了消费品。真正的变化早就发生了，房子的投资属性在持续收缩。
对大部分城市来说，买房最好先考虑居住需求，而不是幻想它能赚钱。
说好听点就是，房子从过去的全民财富发动机，逐渐变回了一种需要认真计算价格、租金、现金流和持有成本的普通资产。
说难听点就是，房子是消费品，如果想让自己不失望，考虑消费属性就行了。住得起就买，住不起也别勉强。
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