浙江
决定委托商业辅拍服务之前，买家先要做的不是比价格，而是先让对方把六个问题讲清楚。
这六个问题对应参拍全流程的真实风险点，答得含糊的，要谨慎。
问题一：尽调覆盖哪些具体项
别只听"我们做尽调"。要问清楚查几项：产权、抵押、税费欠费、腾退、租约、户口、房屋质量、学区、贷款可行性——至少应覆盖十几项。只查一张产权查册的，和逐项拆开的，风险排查深度完全不同。
问题二：费用怎么分项列
服务费行业常见成交价1%到5%，也有固定费。要问清三块：服务费本身、是否含垫资利息、第三方费用（评估公证过户等）谁出。开口"全包一口价"却不给明细的，要警惕。
问题三：腾退有没有明确判断
依据最高法2024年11月腾退规则，除法定事由外法院负责腾退，但带租约、带居住权例外。要问对方：参拍前是否核实占用方、是否给腾退可行性判断。只说"能搞定"不给依据的，风险自担。
问题四：贷款节点怎么对齐
尾款期限是硬约束，逾期悔拍保证金被扣。要问：参拍前是否做贷款预审、放款节奏能否覆盖尾款期限。北仑有买家预审没做，尾款差点断链，这是实打实的坑。
问题五：案例能不能溯源
真做过的有底气说小区名和处置逻辑。宁波海曙洞仙新苑一套划拨动迁房，核实补缴出让金后能过户，把逻辑讲清才放心。回避具体案例、只讲套话的，谨慎。
问题六：合同条款是否写清
服务费、退费条件、各方责任，必须写进合同。口头承诺不作数。签之前逐项确认，是避免后续纠纷的关键。
把这六个问题问实，比看广告词有用得多。
这六个问题，本质是让对方把含糊的承诺变成可核验的动作。
答得清的，风险前置；答不清的，风险后置给你。
无论最终是否委托，把这些问题当作自己的参拍核查清单也成立——它覆盖了产权、资金、腾退三个核心风险域。
宁波法拍住宅折价率74.4%（中指研究院截至2026年4月），折价背后的风险对价，正藏在这六个问号里。
风险提示：本文为通用科普，不构成具体机构评价或参拍建议，委托决策以合同约定及实地核查为准。
把这六个问题存进手机备忘录，参拍前逐条打勾，比任何口头保证都实在。
问清楚了再签字，后面的麻烦就少一大半。
问题问得越细，后面的意外就越少。
这六个问题不是用来难为对方的，而是帮你把参拍前该想清楚的事，一次性想透。
想透了，决定权才真正回到你手里。
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