专业文章丨婚前or婚后，全款or部分出资——父母购房出资的房产归属全解析

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（本文转载自北京市京师上海律师事务所）

引 言

在中国传统家庭观念中，父母为子女购置婚房是表达关爱、助力子女成家立业的重要方式。然而，当子女的婚姻关系破裂时，这套凝聚了父母毕生心血的房产究竟属于谁，往往会成为争议的焦点。是儿子的个人财产，还是儿子儿媳的夫妻共同财产？“准公婆”的赠与，儿媳到底有没有份？随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《婚姻家庭编解释（二）》）的施行，这一问题的答案变得更加清晰，也更加注重对家庭财富的保护。

一、核心规则：婚前与婚后，性质大不同

父母赠与房产的归属，首先要看赠与行为发生的时间节点：是在子女结婚前，还是结婚后。这是法律定性的第一道分水岭。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的规定，当事人在结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与。也就是说，如果儿子在婚前，其父母出钱买房并登记在儿子名下，这笔钱或这套房，在法律上默认是送给儿子一个人的，与未来的儿媳无关。除非，父母当时有明确的书面或口头证据，表示这钱是赠与给儿子和未来儿媳两个人的。

而如果赠与发生在子女结婚之后，情况就复杂得多。同样是上述法条规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，首先依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，则按照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条处理。而《民法典》第一千零六十二条明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。这意味着，婚后父母出资，如果没有明确的“只送给我儿子/女儿”的约定，原则上就视为送给儿子儿媳两口子的。

在（2022）京0111民初9339号一案中，法院就明确指出：“一方父母出全资并将不动产登记在自己一方子女名下，应认定是父母将出资确定赠与自己子女一方的意思表示。”该案中，张某的母亲在张某婚后全款买房并登记在张某一人名下，法院最终认定该房屋为张某的个人财产，其配偶吴某无权分割。这清晰地展示了“登记”在认定父母真实意图时的关键作用。

二、婚后赠与的新规：出资比例与补偿机制

如果说《婚姻家庭编解释（一）》确立了“有约从约，无约看登记”的基本原则，那么2025年2月1日施行的《婚姻家庭编解释（二）》则对婚后父母出资购房的归属问题，给出了更为精细化的处理规则，尤其是在离婚分割时如何补偿的问题上。

《婚姻家庭编解释（二）》《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）》第八条区分了两种情况：

1.一方父母全额出资。如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方，按约定处理。如果没有约定或约定不明，法院在处理离婚财产分割时，可以判决该房屋归出资人子女一方所有。但这并不意味着另一方“净身出户”。法院会综合考虑共同生活及孕育子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及房屋市场价格等因素，来确定获得房屋的一方是否需要对另一方进行补偿以及补偿多少。

2. 一方父母部分出资，或双方父母共同出资。同样，有明确赠与约定的从约定。没有约定或约定不明时，法院可以根据当事人的诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑上述各种因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

这一新规的核心变化在于：它不再简单地将婚后父母出资直接等同于对夫妻双方的赠与，而是赋予了法院更大的裁量权，可以根据出资的具体情况，判决房屋归出资方子女所有，同时通过经济补偿来平衡另一方的利益。这既保护了出资父母的财产权益，也兼顾了对家庭有贡献一方的公平。

在（2024）陕0424民初3586号一案中，法院正是依据《婚姻家庭编解释（二）》第八条第二款的精神，处理了父母为子女购房部分出资的问题。法院认为，父母未明确系赠与子女一方，在子女离婚时，该出资应由双方各半予以合理补偿。这体现了新司法解释下，对父母部分出资情况的典型处理思路。

三、特殊情形：“加名”与“借名”的风险

实践中，还存在一些更为复杂的情形，需要特别警惕。

“婚后加名”的风险。婚前一方个人所有的房产，婚后在房产证上加上配偶的名字，这一行为在法律上通常被视为一方对另一方的赠与。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在房产变更登记之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同除外。一旦完成“加名”登记，赠与即告完成，房屋性质变为夫妻共同财产。在（2024）苏09民终2396号案中，法院认为，离婚协议中将房屋赠与子女的约定，是夫妻双方就财产分割、子女抚养等问题达成的“一揽子”协议，具有法律约束力，一方不能随意撤销。同理，婚后“加名”也是一种不可随意撤销的财产处分行为。

“借名买房”的风险。有时，父母因限购、贷款资格等原因，以子女或子女配偶的名义购房，但实际出资和居住均为父母。这种情况下，一旦子女婚姻生变，房产极易被认定为子女的夫妻共同财产而被分割。父母仅凭出资证明，可能只能主张债权，而无法追回房屋所有权。因此，明确的书面代持协议至关重要。

四、家庭财富保护：给父母的实操建议

父母在为子女购房时，如何更好地保护家庭财富呢？以下几点建议至关重要：

1. 明确书面约定。这是最直接、最有效的方式。无论是婚前还是婚后出资，父母都可以与子女及子女的配偶共同签署一份书面协议，明确出资的性质是对自己子女一方的个人赠与，还是对夫妻双方的赠与。白纸黑字，能最大程度避免未来的争议。

2. 保留出资证据。所有购房款的支付，尽量通过银行转账，并清晰备注“购房出资款”。保留好转账凭证、银行流水等，形成完整的证据链，以证明资金来源和出资事实。

3. 谨慎对待“加名”。为配偶“加名”是重大的财产处分行为，应充分了解其法律后果。一旦加名，房产即转为共同财产，离婚时对方有权要求分割。

4. 关注出资比例。在部分出资的情况下，出资比例是未来分割时的重要参考依据。清晰的出资记录，有助于法院在判决时更公平地确定补偿数额。

五、结语

法律不仅是裁判规则，更是社会价值的引导。《婚姻家庭编解释（二）》的出台，并非鼓励婚姻中的算计，而是在尊重家庭伦理的同时，为父母毕生积蓄的财富提供更周全的保护。它告诉我们，亲情与财富并非对立，通过清晰的沟通和合法的安排，完全可以实现家庭和睦与财富安全的双赢。

律师简介

任倩怡 律师

北京市京师（上海）律师事务所党总支部书记及合伙人、公司金融资本专业指导委员会秘书长、公司法财税金融法律事务部顾问、中国中小企业协会调解中心调解员、上海市第二中级人民法院特约调解员、北海仲裁委员会/北海国际仲裁院仲裁员、华东政法大学国际金融法律学院校外实训导师、上海对外经贸大学税务专业硕士(MT)校外导师、上海市徐汇公证处“时光延展师·遗产管理人”特聘专家、上海市张江公证处及虹口公证处遗产管理人专家库名录、上海市虹口区新的社会阶层人士联谊会律师分会副会长、电视台法制频道嘉宾律师。

任倩怡律师专注于公司设立、运营、治理、融资等环节法律服务，具备立足法律专业视角综合商业战略与顶层逻辑，通过多维度运用危机处理、商业谈判、策划、诉讼、仲裁等多种方式，执业多年积累了大最诉讼及非诉实务经验。先后担任多家大型国企、政府、私企法律顾问，与国内外基金公司、银行等金融机构建立并保持着长期、友好、密切的合作。

任倩怡律师熟悉家族财富安全与传承的多种传承工具、路径及法律架构，常年为高净值人士及其家庭提供财富安全与传承的整体规划方案。兼具心理咨询师基础，具备婚姻家庭治疗、亲密关系处理领域专业知识，专注于跨境婚姻关系及财产纠纷的处理。在处理婚家领域纠纷时，能够根据个案特点在深度关注当事人的隐形诉求基础上做到在实战中落地结合，致力于 为客户提供兼具互利性和非对抗性的多种替代性、创造性、切实可行的落地方案。兼具新媒体运营师基础，能满足客户多样的艺人演出/直播合作法律服务需求和导演组/摄制组/安保/氛围助演/礼仪人员法律服务需求。

专业领域：商事争议解决、跨境投融资、涉外婚姻、财富保护与传承