租赁住房REITs二季报全景：扩募撑起大半增速，内生增长仍待破局

二季度本是高校毕业季带动的住房租赁传统旺季，但需求释放集中在季末，这股暖意并未均匀传导至租赁住房REITs板块。重点城市人才安居政策落地、产业园区用工需求释放构成了基本面支撑，但板块整体增长平缓，收入增量高度依赖‌扩募资产并表‌，成熟项目的同店内生增长依旧偏弱，业绩分化持续拉大。

截至二季度末，全市场已上市租赁住房REITs共9只，其中8只为2026年之前上市的成熟标的，1只为2026年4月新挂牌的中航北京昌保租赁住房REIT，无完整上年同期经营基数，同比增长分析以剩余8只成熟标的为样本。

板块整体：6成标的营收正增长，没扩募的基本涨不动

8只有完整同比数据的成熟标的中，5只实现营业收入同比正增长，占比超六成；3只营收同比窄幅波动或微降，跌幅集中在窄幅区间，未出现大幅回撤。若剔除2025年6月完成扩募的华夏北京保障房、2025年底完成扩募的华夏华润有巢两只资产规模发生重大变化的标的，剩余6只成熟标的中仅半数实现正增长，‌同店租金自然上涨的动能整体偏弱‌，增长更多来自出租率修复与运营效率提升。

营收出现波动的项目，核心拖累多来自区域新增保障房集中入市带来的客源分流，以及存量租户集中换租带来的短期空置，并非资产基本面走弱。全板块‌租金收缴率普遍维持在96%以上‌，过半标的收缴率接近或达到100%，刚需属性与政策托底下，底层现金流整体保持平稳。

出租率层面的分化更为明显，头部项目长期维持99%左右的高位运营，部分处于换租周期、周边供给增量较大的项目出租率回落至94%一线，但波动均在预期范围内，对全年业绩的冲击有限。租金端的分层同样显著，深圳核心区市场化人才公寓与厦门普惠型保租房分属完全不同的定价体系，前者单位租金约是后者的2-3倍，资产属性、区位地段与产品定位带来的差异，明显大于单一城市能级的影响。

单项目拆解：高增长全靠扩募，没扩募的拼运营

增速第一梯队的两只标的，增长几乎全部来自扩募资产的完整并表。华夏北京保障房REIT2025年6月完成扩募并入4个项目，本期六大项目全周期纳入合并范围，‌营收同比增长超65%‌，可供分配金额同步增长66.57%。旗下项目全部执行政府统一租金指导价，单价区间35-65元/㎡/月，无自主调价空间，公租房属性带来较强的收入确定性；期末整体出租率94.07%，同比小幅回落主要受远郊项目换租周期影响，租金收缴率96.30%，回款稳定性突出。

华夏华润有巢REIT同期营收同比增长76.16%，2025年底扩募的马桥项目完整贡献本期收入，‌单季EBITDA同比增长83.04%‌，盈利释放效率高于收入端。上海泗泾、东部经开区两大成熟项目出租率长期维持95%以上，产业客群占比高、租户粘性强；马桥新项目爬坡进度符合预期，三大项目协同运营下，期末整体出租率94.95%，租金收缴率接近100%，成本管控能力持续优化。

内生增长梯队里，中金厦门安居REIT表现最为稳健。期末整体出租率99.45%，‌租金收缴率保持100%‌，全口径平均租金36.43元/㎡/月。首发的园博公寓、珩琦公寓运营成熟，租金单价同比分别上涨2.23%、2.03%，出租率均稳定在99.5%上下；5月新购入的扩募资产正处于出租率爬坡阶段，已开始贡献增量收入。单季可供分配金额1861万元，较招募书同期预测达成率约108%，盈利兑现能力超出预期。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT剔除上市初期不可比因素、还原完整经营周期后，营收同比增长3.15%，单季EBITDA1702.61万元，期末出租率97.95%，同比提升2.71个百分点，是成熟标的中出租率改善最明显的项目。依托苏州工业园区的产业集群优势，菁英公寓在毕业季迎来新增需求高峰，住宅出租率创近年新高，配套商业出租率同步升至96.19%，产业集群对租赁需求的支撑作用持续体现。

其余成熟标的整体表现平稳，未出现大幅波动。国泰海通城投宽庭保租房REIT二季度营收同比增长1.83%，单季EBITDA3629.54万元，同比增长2.72%，盈利增速快于营收。上海江湾社区租赁收入同比增长2.84%，光华社区表现基本持平，期末整体出租率94.16%，同比提升0.9个百分点；项目通过精细化运营压缩成本，营业成本同比下降1.16%，运营效率持续优化。红土创新深圳安居REIT与汇添富上海地产租赁住房REIT营收基本与去年同期持平，前者四大项目分化明显，罗湖、福田核心区位项目接近满租，坪山、大鹏项目受区域供给增加影响出租率略有回落，配套商业短期承压拉低了整体数据，但住宅板块收缴率接近100%，基本盘稳固；后者以上海核心城区保租房为主，江月路项目出租率稳定在97%以上，虹桥项目受商务区高流动性影响出租率略低，整体综合出租率96.43%，现金流表现平稳。

招商蛇口租赁住房REIT租金单价稳居全市场首位，‌全口径平均租金达103.90元/㎡/月‌（包含家私服务费），单季EBITDA1581.82万元，租金收缴率99.45%。深圳南山区两大项目中，林下项目企业租户占比提升至17.19%，客源结构持续优化，出租率96.29%；太子湾项目住宅出租率95.17%，配套商业受个别租户退租影响短期承压，正加快去化调整。人才公寓的高端定位赋予其租金溢价能力，但也更易受周边新增供给与区域产业景气度影响。

中航北京昌保租赁住房REIT作为4月新上市标的，暂无完整同期可比数据。报告期（2026年4月16日-6月30日）实现营业收入1011.69万元，底层三处公租房项目执行政府统一定价37元/㎡/月，期末整体出租率约96%，‌租金收缴率100%‌。当期可供分配金额包含过渡期收益，剔除后实际运营产生的可供分配金额756.26万元，人才定向配租机制下客源稳定，后续随完整运营周期推进，盈利表现将逐步常态化。

出租率真相：头部接近满租，尾部波动全是短期因素

先做一点口径说明：出租率数据以各基金二季度报告披露口径为准，部分项目包含配套商业与停车场资产，不同项目的统计范围存在差异，不宜简单直接对比。整体来看，刚需属性突出、政策托底明确的项目，出租率普遍更稳定；区位越偏、周边新增供给越多、配套商业占比越高的项目，短期波动越大。

头部梯队接近满租的运营状态，对应着近零的空置损耗，直接拉高了租金收缴的确定性，也是板块现金流安全垫的重要支撑之一。尾部项目的出租率回落多为短期因素扰动，并非资产基本面恶化，随着换租周期结束、配套商业招商推进，后续仍有修复空间。

底层逻辑：债性远强于股性，内生增长卡在哪

租赁住房REITs的季度业绩波动，本质上是外延扩张节奏与内生运营能力的共同结果。当前阶段，同店租金受政策指导价、区域供给格局约束，自然上涨空间有限，居民收入增长带来的租金内生提升尚未成为板块主要增长动力，‌扩募并购仍是多数标的做大规模、提升盈利的主流路径‌。项目间的业绩差异，更多由资产属性、区域产业景气度、扩募落地进度决定，单纯的城市能级差异并不显著。

极强的现金流确定性是板块最主要的配置价值，‌债性特征远强于股性‌。与消费REITs“固定租金+联营分成”的波动结构不同，租赁住房REITs以纯固定租金收入为主，多数保租房项目执行政府定价或指导价，租金调整周期长、幅度可控，因此营收与EBITDA的波动幅度高度同步且整体收窄，现金流稳定性在基础设施REITs中处于较高水平。即便出租率出现短期波动，已入驻租户的履约能力也始终稳定，租金收缴率长期维持高位。

不同资产类型的分化逻辑清晰。市场化人才公寓凭借核心区位与产业配套优势，租金天花板高，企业租户拓展、产品升级可带来一定增长弹性，但也面临周边新增公寓、保障性住房分流客源的风险；公租房与普惠型保租房依托政策托底与刚需属性，出租率与收缴率的稳定性较强，受经济周期波动的影响明显小于市场化公寓，但租金定价受政策严格约束，内生增长空间十分有限。中长期来看，外延式扩募仍是行业主流的规模扩张路径，扩募资产的区位、质量与整合效率，将成为拉开项目间长期差距的关键变量。

和消费REITs相比，新上市租赁住房REIT的阶段性特征差异明显：并非“运营稳、利润弱”，而是“运营稳、分派高”。底层资产出租率与收缴率均处于合理区间，挂牌前的过渡期收益会垫高当期可供分配金额，该效应将随完整运营周期推进逐步消退，属于正常的阶段性现象，不影响底层资产的长期投资价值。

接下来要盯的三个核心变量

单看二季度数据，扩募是租赁住房REITs收入增长的主要来源，内生运营整体平稳，政策托底下的现金流稳定性是板块最主要的护城河，而同店增长乏力则是当前行业普遍面临的课题。

后续行业有三大方向值得持续跟踪：一是三季度租赁淡季到来后，成熟项目的出租率韧性与租金稳定性，尤其是新增供给集中区域的客流分流压力；二是已完成扩募的标的，新增资产的出租率爬坡进度与盈利释放节奏，以及后续新一轮扩募的储备与落地情况；三是重点城市保障性租赁住房政策调整、租金定价机制变化对板块估值与长期收益的影响。

配置层面，当前板块优先级清晰：追求绝对稳定的底仓资金，优先关注核心城市政策属性强的保租房标的，现金流确定性最高；兼顾收益与弹性的资金，可重点跟踪扩募资产爬坡进度明确、产业支撑扎实的项目；高租金溢价的市场化人才公寓弹性更强，但需同步警惕新城区域集中新增供给的持续分流压力。

数据说明及免责声明：以上数据均取自各租赁住房REITs 2026年第二季度报告及官方公开披露文件，底层资产基础信息同步参照基金招募说明书核对。本文仅为行业客观深度分析，不构成任何投资建议或收益承诺，不对任何投资决策承担责任。