陕西
作者：周军律师.
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在农村宅基地管理实务中，基层执法多以“城镇退休身份”否定宅基地权益，简单以户籍性质作为唯一判定标准，认为退休人员属于城镇户籍，不再具备农村集体成员资格，无权修缮祖宅、申请宅基地建房。
那么，回村定居的退休人员，有权重修祖宅或申请宅基地建房吗？
最高院在《吉祥玉与郭启荣等土地行政登记再审案》中明确：
户籍回迁、长期回村定居、与村集体形成稳定生活关系的退休人员，依法有权重修自有祖宅，符合规划及审批条件的，亦可申请宅基地建房。
【裁判观点简析】
在土地行政登记案件中，行政相对人虽非农村集体经济组织成员，但其已迁回户籍并长期居住在该集体经济组织之中的，与该集体土地已经形成了稳定的生产生活关系。其住宅无法继续居住时，有权申请宅基地使用权建房居住。
一、典型案情：退休返乡建房遭拒，最高法再审纠错
本案当事人吉某智早年因工作原因将户籍迁出农村，成为城镇户籍退休人员，退休后将户籍迁回原籍村集体，长期在村内祖宅居住生活，依靠村集体土地保障居住权益，与村集体形成稳固的生产生活关系。后因原有祖宅年久失修、存在重大安全隐患，无法正常居住，吉某智向村委会及行政机关申请重修祖宅，同时申请按村镇规划异地审批宅基地建房。
当地行政机关以吉某智系退休人员、原为城镇户口、不属于法定集体成员为由，驳回其建房及修房申请，撤销其相关宅基地权属登记。一审、二审法院均支持行政机关决定，认定退休返乡人员不享有农村宅基地使用权。
最高人民法院再审彻底改判，明确撤销原审及行政机关的错误决定。最高法指出，吉某智户籍已回迁原籍，长期在村定居，依托集体土地获得居住保障，已与村集体形成稳定的权利义务关系，不应简单以退休身份否定其合法宅基地权益，依法支持其重修祖宅、依规申请宅基地建房的权利。
二、核心裁判规则：认定宅基地权益的法定标准
第一，祖宅重修权：退休返乡人员合法拥有祖宅产权，房屋因年久失修成为危房的，即便属于退休人员，也有权依法申请修缮、翻建，行政机关不得无故驳回。
第二，宅基地申请权：户籍回迁、长期定居村内、依赖集体土地居住生活的退休人员，在符合村镇整体规划、建设用地指标及审批流程的前提下，可依规申请异地宅基地建房。
法院特别强调，宅基地制度设立初衷是保障村民基本居住权，稳定的村居生活关系，比单纯户籍身份更具认定价值。
周军律师提醒，对返乡退休人员而言，维权核心是留存关键证据：户籍回迁证明、长期村居居住证明、祖宅权属证明、房屋危房鉴定材料、村委会公示及意见记录。申请修房、建房需严格履行村级公示、乡镇审批流程，避免因程序瑕疵导致申请被驳回。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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