不动产信托财产登记试点扩至12城 确权与税负仍是“隐形门槛”

21世纪经济报道记者 杨梦雪

信托财产的“登记难”，曾是横亘在家族信托、慈善信托与企业重整信托面前的制度断点，当前这一长期短板正在地方试点的接力中加速补齐。

7月，宁波、武汉两地发文推进不动产信托财产登记试点，合肥也落地安徽省首单不动产信托预告登记业务。此外，股权信托财产登记也持续迎来新进展，全国首个跨区域股权信托持股平台在北京落地。

自2023年11月发布的《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》提出探索建立不动产、股权等作为信托财产的登记机制以来，信托财产登记正从“纸上条款”走向“实操样本”。

行业人士认为，不动产试点拓展至12城、股权信托项目持续落地，是尝试补齐信托制度最核心的基础设施短板。与此同时，也有行业人士指出，登记规则的设立并不局限于服务信托，商事信托同样可以在试点中找到空间。

不动产信托财产登记试点的破冰，始于2024年12月。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前已有北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥、宁波、武汉等12城相继启动不动产信托财产登记试点，试点区域也由京津冀、长三角、珠三角逐步扩展至中部地区。

各地在“北京样板”的基础上同样各有突破。

例如，上海构建了“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”的创新体系并丰富应用场景；广州把参与试点的信托机构范围扩大到异地有分支机构的信托公司，创新引入预告登记制度；武汉把受托人范围放宽到“经国家金融监督管理总局及其派出机构批准的信托机构”等。

上海君伦律师事务所合伙人唐潮分析称，各地试点共性在于“半步推进”。

“受托人基本限定为信托公司，自然人受托人被排除在外，这意味着自然人受托的民事信托仍然无法直接适用；都要先在中国信托登记有限责任公司做预登记，再到不动产登记中心办理权属登记，中信登的预登记成了绕不开的环节；登记时通常要求提供契税完税或减免税凭证。也就是说，不动产‘进’信托的税收问题始终没有明确；不动产权证书的附记栏会注明‘信托财产’，这在一定程度上保障了信托财产的独立性，能够对抗善意第三人。”唐潮表示。

除不动产信托财产登记试点外，股权信托财产登记试点也在持续推进。

7月，股权试点再迎新进展。首个跨区域股权信托持股平台在京落地，这也成为北京试点优化升级以来，首个吸引辖外信托公司服务外地民营企业家来京设立持股平台的跨区域案例。

根据该项目落地时披露的数据，北京已落地股权试点登记案例增至8单，落地量占全国近半数。

2025年4月，北京率先启动全国首个股权信托财产登记试点，初期设有“双北京”限定，即仅适用于北京辖内信托机构以在北京市行政区域范围内登记的有限责任公司的股权设立股权信托。

运行一年后，北京将试点政策有效期延长三年，至2029年4月，同时把合伙企业财产份额纳入登记范围，并允许在京设有异地部门的辖外信托公司参照适用。

此后，多地跟进的步伐明显加快。2025年6月，杭州发文进行股权慈善信托登记试点；2026年3月，上海四部门联合开展股权信托财产登记试点；2026年6月，厦门四部门联合发文启动为期一年的试点。

在不动产与股权之外，信托财产登记的制度版图仍在进一步补全。

2026年3月，中国信托登记有限责任公司正式启动动产信托财产登记试点，适用范围为船舶、航空器等特殊动产以外的动产信托业务。这一试点与不动产、股权试点共同构成全品类信托财产登记体系的重要拼图。

“信托财产登记试点不断扩容，不动产试点拓展至 12 城、股权信托项目持续落地，是尝试补信托制度最核心的基础设施短板。”金乐函数分析师廖鹤凯对记者表示。

他认为，试点扩容是监管层面补齐信托法配套制度、搭建信托基础设施的系统性探索，政策引导行业大力发展非资金信托与服务信托，为构建全国统一、分类实施的信托财产公示体系铺路。

与此同时，也有专家指出试点的应用范围不应局限于服务信托领域，其制度价值应当向更广阔的财产治理场景延伸。

“我们不能把这些试点限定在民事信托的领域，商事信托同样可以在里面找到空间。登记规则的设立，其实是在为更广泛的财产治理提供基础设施。”唐潮表示。

以不动产信托登记试点为例，唐潮认为，各地文件中陆续出现的几类登记情形，除服务信托外，还可以在风险处置、破产重整与债务重组、存量资产盘活、长期财产管理等领域体现其价值。“这条通道最初可能是为家族信托、特殊需要信托、慈善公益这些服务信托场景修的，但却不应该局限于此。”

不过，制度落地的“最后一公里”也仍面临一些“隐形门槛”。

上海一位信托从业人士提及，目前税负问题在多地试点中均未破解，“这就是业务难以大规模推广的一道隐形门槛”。

廖鹤凯同样指出，税收配套政策长期缺失，不动产、股权置入信托环节税负偏高且各地征管口径不统一，制约业务发展。登记业务集中于设立环节，信托变更、受益权调整、原状分配等存续及终止阶段操作机制不完善，债权、知识产权等大量资产尚未纳入登记范围，导致服务的局限性很大。

“各地试点缺乏上位法的直接授权，完善信托财产登记制度最终需要在《信托法》修订或相关配套立法层面予以回应，明确信托财产独立性。在上位法修订完成前，试点业务仍存在法律和司法认定上的不确定性。”廖鹤凯表示。