民间物议｜全国物业开始“大撤退”，什么信号？

来源：市场资讯

（来源：布语蒙格斯智库）

优质的服务从来不稀缺，但谁来为信任的破裂买单？

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很意外，很多物业开始主动撤离小区了。

就连一些口碑极好的“神仙物业”，也扛不住。河南新郑金秋乐园小区，新物业3月份入驻，不仅短短几个月内把前任的烂摊子收拾干净，甚至免费接送孩子上下学、请专业老师辅导作业，服务好到让人羡慕。

结果呢？小区1550户，只有百余户按时缴纳物业费。

当着媒体镜头，物业负责人表示“很寒心，用心服务却得不到认可”。

撤场后，小区垃圾堆积、杂草疯长，业主们又后悔了，签名拉横幅求着回来。但在此之前，该小区已经有6、7家物业公司因为拖欠物业费而撤场。想找到合适的下家，很难。

金秋乐园不是今年第一个被物业“抛弃”的小区。

今年3月，保利物业退出上海两个住宅小区；

6月底，万科物业一口气退出徐州6个小区；

就连国企背景的北京德茂物业，最近也因为连年亏损，宣布正式退出清逸西园；

中指研究院统计，2025年初至2026年3月底，全国住宅物业撤场项目212个，而且超六成是企业主动离场。

以前赶不走，现在留不住。全国物业的大撤退，开始了。

那些被物业放弃的小区业主们，已经尝到了服务缺位的苦果。

广西柳州的东悦佳苑，物业费每平方米只需八毛，但依旧收不齐。无奈之下，物业把所有的电梯关了。18到24层的高楼，业主上楼全靠两条腿。

东悦佳苑一楼栋贴有“外墙砖脱落”的提醒 （图源：南方周末）

据《南方周末》报道，东悦佳苑一位住11楼的尿毒症老人，每周需要三次透析，女婿花3000元买爬楼轮椅接送。女婿花了3000元买了一个履带式爬楼轮椅，但即便如此，每次下楼仍然是一场折磨，“不敢说话，右脚不自觉地发抖”。

甚至有腿脚不便的老人，连续一个月没有出过门。一个曾经住着上千户人的小区，短时间内搬走了数百人。

业主们抗议称，《民法典》禁止通过停水停电来催缴物业费，物业则表示《特种设备安全法》规定电梯没人维护就不能运行。各有各的道理。

广东珠海华兴豪庭，物业退场后同样是电梯停摆、监控缺失、楼道堆物。曾经正常的住宅区，变成了无人管理的“孤岛”。

物业撤退后的小区，不仅生活质量急剧下降，业主们的财富也跟着缩水。

在二手房市场上，物业品牌和服务质量对房价的权重很大。一个没有物业、环境脏乱差的小区，其资产价值会大打折扣。

中指研究院的数据显示，物业撤场后的小区，二手房挂牌价普遍低于周边同类小区10%到20%，成交周期拉长一倍以上。

南京月牙湖花园就是一个血淋淋的教训。在赶走物业、实行所谓的“自治”或低质管理半年后，该小区房价暴跌25%，

业主们悲哀地发现：“省了三年物业费（几千块），却亏掉了一个首付（几十万）。”

“捡了芝麻，丢了西瓜。”不少业主醒悟过来，主动要求请回物业。但现实是，很多物业公司已经不愿意留下了。

物业不是不想留，是留不起了。

中指研究员数据显示，2025年，百强物企毛利润仍在持续下滑，同比下降0.97%。万物云净利润暴跌38%，碧桂园服务暴跌68%。连国企背景的北京德茂物业，也因为连年亏损，只能断臂求生。

图源：新京报

眼下有3个原因，把物业公司逼到了墙角：

一是人工越来越贵，小区越来越老，维护成本不断上升。

中国物业管理协会报告显示：5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8-1.2元/㎡，占物业费比例约为25-35%；10-15年房龄小区，占比约为45-60%；15年房龄，占比就飙升到约70-100%。

物业撤退，大多发生在没有开发商兜底、年久失修的老小区或次新小区。有的小区一个月收七八万物业费，公共电费就超6万，加上工资支出8万，相当于倒贴。

二是物业“降价潮”。很多城市着手规范物业收费，重庆、银川、青岛和武汉等城市都制定了物业费标准，倒逼小区降低物业费。

中物研协的数据显示，2024 年全国超 100 个小区下调物业费，平均降幅20%-35%，部分小区甚至腰斩。

三是收费越来越难，这也是很多物业最头疼的点。

杭州有一个案例，复地连城国际，3000多户人家，居然有2千户长期拖欠物业费，硬生生堆出了1200万元的欠款。这谁顶得住？

克而瑞数据显示，2025年百强物企平均收缴率已连续四年下滑，降至71%。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

而行业公认的生死线是85%——低于这个标准，小区基础运维便无法维系。

而且，在不交物业费上，存在一个明显的“破窗效应”：

一开始，只有少数业主不交，但只要这部分人没被追究，就会有更多业主跟着效仿，让不交物业费成为小区的常态。而物业收不到足额的物业费，服务质量自然会下滑。

“越收不上钱，服务越差；服务越差，越没人交。”一个恶性循环，就这样开始了。

物业费难收，并非物业或业主单方的责任，而是时代变了。

七八年前，房价一直涨，没人计较那点物业费。现在房价进入深度调整，有业主亏了几十万，心中的这股气撒在物业头上。以前5块一平的物业费，要砍到3块或2块，甚至恨不得不交。

但也不可否认，很多业主断缴物业费，确实是因为服务不达标。楼道灯坏了三天没人修，电梯坏了半年才换零件，物业费花在哪了从来没人说得清。

但这个矛盾，不应该以“两败俱伤”的方式去解决。

事实上，物业们也开始“挑客”了。在密集撤离老旧小区的同时，高档小区的物业费却迎来一波上涨：上海海泰北外滩物业费收到36块一平，业主一年最高要交65万；北京梵悦108的物业费也收到30块一平。

亏钱的项目退出，赚钱的项目留下。服务差的小区被主动弃盘，服务好的物业费越收越高。同一座城市，正在长出两个不同的世界。

未来买房，不能只看地段、户型和配套了。你可能得多问一句：这家物业靠得住吗？

事实上，物业与业主的僵局，并非没有解法。

比如，上海杨浦区定海路街道，将12个老旧小区打包成“物业服务综合体”，运营成本大幅下降；深圳一个40年楼龄的“三无”小区，靠“1元/平方米微费自治”，收缴率从32%拉到90%以上，此前搬走的业主又回来了。

上海杨浦区定海路街道 物业公司入驻开展“和市集”活动（图源：上海人大）

物业收费，本质上是一个信任问题。优质的服务从来不稀缺，但谁来为信任的破裂买单？

这不仅关乎钱，也关乎每一个人对美好家园的向往。

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