硚口崇仁片东片1号地块启动拆迁预征收，住宅预评估价9000多元/平

我长期跟踪汉口内环城市更新进展，硚口崇仁健康生活片一直是我持续重点关注的片区。这片扎根长堤街、崇仁路之间的老城，遍布数十年房龄的老旧住宅，道路狭窄、基础设施老化，大量居民期盼改造的呼声持续了很多年。

就在近期，片区更新迎来关键性突破。我专程前往现场实地走访，发现《硚口区崇仁片东片1号地块城市更新项目预签征收补偿协议方式实施房屋征收公告》已经正式张贴公示，崇仁片首轮拆迁预征收正式拉开帷幕。

很多居住在长堤街周边的居民，第一时间都在打听项目规则、征收范围，以及大家最关心的评估价格。今天我结合现场公告、官方发布的评估文件，把项目核心规则、地块区位、预评估价格一次性梳理明白，同时聊聊我对于这片内环老城更新的一些观察与思考。

一、先划重点！预征收两大硬性门槛，项目能否落地存在不确定性

仔细研读现场张贴的公告之后，我发现本次项目采用预签约模式实施征收，和传统直接下达征收决定有明显区别，两个关键门槛直接决定项目能不能继续推进。

第一，征收补偿方案设置30天征求意见期。

在征求意见周期之内，居民可以结合自身诉求提出合理建议，相关部门会收集群众意见，结合实际情况修订补偿方案。征求意见结束之后，只有同意方案的被征收户数达到总户数85%，修改后的补偿方案才会正式对外公布。

第二，预签约比例设置90%生效红线。

在规定的预签约时间段内，签约户数达到拟征收总户数90%，硚口区人民政府才会依法作出正式征收决定，预征收补偿协议同步生效。

反过来，如果预签约户数达不到90%这条标准，本次房屋征收工作将会直接终止。

我认为，这种预签约模式，充分尊重片区居民的选择权。城市更新不搞一刀切推进，居民的意见、集体意愿，是项目能否落地的核心前提。也正是因为这条规则，现阶段我们只能称之为预征收，最终能不能顺利启动正式拆迁，一切还要看后续居民签约情况。

二、地块区位一览！汉口内环核心，六十四中学不在征收红线内

对照公告附带的范围示意图，结合地图反复核对，崇仁片东片1号地块，夹在中山大道与长堤街两条主干道中间，紧邻武汉市第六十四中学。

这里需要重点澄清大家最关心的一点：武汉市第六十四中学教学区域、校舍操场，完全不在本次征收范围以内，学校正常教学不受任何影响，周边有学龄孩子的家庭可以放宽心。

从城市区位来看，地块处于二环内汉口核心腹地，距离崇仁路、中山大道主干道很近，去往汉江沿岸也十分便捷，属于汉口内环稀缺的存量地块。

走进片区内部就能直观感受到，区域内房屋建成年代久远，楼栋排布密集，很多房屋墙体老化、管线杂乱，消防通道狭窄，居住条件亟待改善。本次启动预征收，本质上就是通过城市更新，解决这片老城长期存在的居住难题。

三、预评估价格正式出炉！住宅、商铺、安置房价格全部清晰

地段属于内环核心，居民最关心的自然就是房屋评估价格。硚口区住房和城市更新局近期发布预评估价公告，各类物业评估标准全部对外公示，我整理了完整数据：

1、住宅类

单元式住宅楼：9194~9425元/㎡

非单元式住宅：9101~9286元/㎡

2、经营性用房与办公

办公用房：8260元/㎡

底层商业区分路段：临长堤街15800元/㎡；临中山大道、崇仁路沿街商铺24600元/㎡

3、产权调换房源评估价

安置住宅评估价14800元/㎡，安置底商评估区间13900~15000元/㎡

消息传开之后，评论区出现两种截然不同的声音，一部分居民觉得内环地块，评估价格偏低；也有不少街坊认为价格贴合当下市场。

站在长期观察武汉楼市与征收工作的角度，我觉得这份预评估价具备很强的现实参考性。当前武汉市场持续调整，汉口老城老旧房源的二手房成交价，相比前几年出现明显回落，评估价格是以市场行情作为基础测算。

我专门查询长堤街周边二手房挂牌数据，片区内老旧住宅挂牌价差跨度很大，低至6100元/㎡，条件相对较好的房源挂牌价可达13252元/㎡，片区整体二手房挂牌均价大约9697元/㎡。需要留意的是，挂牌价格不等于实际成交价格，大量老房子真实成交水平普遍低于挂牌价。横向对比来看，本次住宅预评估价位和片区二手市场行情基本匹配。

四、崇仁片整体更新规划：5000户分批推进，东片1号地块作为先行试点

很多人只看到本次东片1号地块启动预征收，却不清楚整片崇仁健康生活片的更新体量。根据官方规划信息，整个崇仁片纳入城市更新范围，涉及居民总量接近5000户，体量十分庞大。

如此大规模的更新项目，不可能一次性全面铺开，官方确定采用分片区、分批次滚动推进的实施思路。本次东片1号地块，就是整片更新的先行试点片区。

我理解这样分批推进的模式有很现实的考量。近5000户居民的安置、征收协调、资金统筹工作量巨大。先启动小范围试点，把补偿方案、签约流程、安置对接完整跑通，积累成熟经验之后，再逐步推进其他片区更新，能够最大程度降低更新过程中的各类矛盾，保障居民合法权益。

试点片区的推进效果，也会成为后续崇仁其他地块更新重要参考样本。

五、独家观察：崇仁片大规模更新，对汉口老城发展带来三大深远影响

不少网友看待征收，目光仅仅局限在自家房屋补偿价格，但是在我长期观察武汉城市更新的视角来看，崇仁片5000户量级的老城改造，对于汉口内环格局有着更深层次的意义。

第一，盘活汉口内环存量土地，优化内环人居结构。

汉口内环开发起步早，大量区域早已没有新增土地可供开发，城市发展只能依靠存量更新。崇仁片区连片老旧住宅，土地利用效率偏低。通过有序更新，把低效老旧地块重新规划建设，补齐片区绿化、道路、公共活动空间等短板，让内环土地发挥更大价值。同时合理保留本土居住人群，避免老城大规模更新之后原住民向外迁移，守住汉口老城的烟火底色。

第二，完善汉口西部健康生活配套，落地崇仁健康生活片定位。

崇仁健康生活片是武汉33个中心城区重点更新单元之一，片区距离同济医院等优质医疗资源很近。未来片区改造完成之后，不只是简单新建住宅，还会同步规划社区养老、便民服务、慢行空间等配套，和片区医疗资源形成联动，打造宜居型健康社区，补齐硚口汉中片区公共服务短板。

第三，探索大型老城连片更新成熟模式，为武汉主城更新提供范本。

最近几年武汉城市更新模式持续迭代，从早期单一地块拆迁，逐步转向大片区统筹规划。崇仁片近5000户分批次推进、预签约门槛前置的模式，能够平衡居民诉求、财政压力、开发运营多方需求。项目后续的推进经验，能够给硚口其他老城片区，乃至武汉其他中心城区大规模旧城更新提供重要参考。

从城市长远发展来看，老城更新不是简单拆旧建新，而是平衡民生需求、城市空间、产业配套的系统性工程。崇仁片启动预征收，代表汉口内环老城焕新正式迈出重要一步。

六、理性看待预征收！几个关键点提醒片区居民

在这里，我也结合多年跟踪征收项目的经验，给崇仁片居民提几点客观建议。

首先分清概念：预评估价格≠最终补偿价格，预征收不等于一定会正式拆迁。最终补偿方案、各项奖励政策、产权调换细则，全部要等正式征收公告落地为准。

其次，30天方案征求意见期，是居民表达诉求的重要窗口，如果对于补偿方案存在疑问，可以有序反馈意见。

最后，一切信息以街道、征收部门现场正式公示文件为准，网络各类小道消息不要盲目轻信，避免造成不必要的误判。

长远来看，崇仁片区大量老旧房屋存在硬件短板，城市更新是大势所趋。但更新如何落地、补偿如何平衡各方诉求，依然需要居民与相关部门持续沟通协商。

文末互动提问

你认为硚口崇仁片东片1号地块本次住宅预评估价格符合片区市场水平吗？

你期待崇仁整片城市更新后续带来哪些配套变化？

（本文素材来源于招标信息网及网络，不代表官方观点和立场，仅供参考。本文预评估价格≠最终征收补偿标准；补偿方案、正式征收决定以后续官方公示文件为准。）