地产股半年蒸发近3000亿元 分化之下谁在逆势上涨？

当行业从“高周转”走向“高质量”，资本市场的定价逻辑也在悄然重塑。率先完成转型的房企，正在底部收获自身定价权。

中房报记者 付珊珊 上海报道

2026年上半年的地产股，在基本面筑底与估值低位的双重压力下，走出了一条波动分化之路。

根据中国房地产报记者统计，截至2026年6月30日，市值百强上市房企总市值为23107亿元，较2025年末的26071亿元缩水近3000亿元。行业整体仍处于寻底阶段，但部分核心城市数据与优质房企的表现已释放出边际改善的信号。

2026年上半年，全国新建商品房销售面积和金额同比分别下降11.6%和13.6%，房地产开发投资同比下降18%。但结构性亮点同样不容忽视，一线城市和部分核心二线城市表现更具韧性，上海二手房价格已连续多月环比上涨，深圳由跌转涨，一线城市房价降幅持续收窄。不少重点城市二手房成交量同比上升，挂牌量增速放缓，市场正逐步走向供需再平衡。

从二级市场走势看，房地产板块在过去半年经历了阶段性回调与修复。虽然销售投资数据依然承压，但地产股在波动中展现出强于大市的相对收益，在31个申万一级行业中排名靠前。市场资金也开始关注这一板块的低估值防御价值与赔率优势。

行业筑底接近尾声，最坏的时候已经翻篇。

行业格局深度分化

在行业深度调整期，上市房企最大的特点就是分化剧烈。

首先在业绩端，目前已发布业绩预告的A股上市房企中，超八成仍然预亏，少数企业凭借双轮驱动模式实现盈利。

具体来看，传统住宅开发为主的企业仍面临巨大压力。资产减值和销售低迷双重夹击下，万科等龙头开发企业陷入深度亏损。与之形成鲜明对比的是，龙湖集团、新城控股等民营房企，以及华润置地等央企，依托商业运营、物业服务等经营性业务的高占比，成功对冲了开发业务的亏损，盈利水平具有韧性。这类企业正从传统的“重开发”向“开发+运营”双轨模式转型，在行业下行周期中展现出更强的抗风险能力。

这种深度分化在市值变动中得到了充分体现。

上半年市值涨幅前十的房企分别为京投发展、阳光股份、荣丰控股、京能置业、合肥城建、万通发展、香江控股、*ST中迪、盈新发展和津投城开。其中，京投发展半年间市值上涨169.32%，位列涨幅榜第一，阳光股份和荣丰控股半年间的涨幅也都超过120%。

不过值得注意的是，上述三家涨幅靠前的企业上半年均有特定驱动因素，比如京投发展跨界转型光模块等热门概念引发市场密切关注，转型预期直接让其股价在今年前五个月飙升逾340%，而其经营基本面并未改善，数据显示其今年一季度也仍处于亏损状态。股价异动也引发监管问询，截至目前，京投发展股价已经回落。阳光股份和荣丰控股市值上涨则更多受益于摘帽和扭亏等特定事件。

相比这些市值上涨的企业，仍有部分上市房企上半年市值下跌较多。2026年上半年市值跌幅前十的房企分别为首开股份、*ST华幸、海南机场、华发股份、中国武夷、金辉控股、碧桂园、美的置业、万科A和上海临港。其中，首开股份和*ST华幸上半年跌幅均超过49%，其股价下跌核心原因仍在于业绩亏损叠加房地产行业低迷的双重打击。

千亿市值阵营保持基本稳定。截至上半年末，仍有6家上市房企市值超千亿元，分别为新鸿基地产、华润置地、长实集团、中国海外发展、恒基地产和太古地产。其中，新鸿基地产以2826亿元的总市值位居榜首，半年间市值逆势上涨逾14%，折射出资本市场对具备稳定现金流和优质资产储备的龙头房企的持续青睐。

三季度或迎配置窗口

今年上半年，房地产行业有一个不得不提的政策亮点，就是商业不动产公募REITs的正式落地。6月，首批产品上市交易，底层资产涵盖核心城市的购物中心、奥特莱斯等优质商业物业。这为持有大量存量资产的房企提供了盘活资产、降低负债的新通道，是行业长期健康发展的重要制度创新。

与此同时，政策端持续发力。今年以来的政策思路以因城施策控增量、去库存、优供给为目标，着力改善供求关系，通过“好房子”建设加快构建房地产发展新模式。机构研报认为，随着政策效果逐步显现，销售情况较好、业绩稳健的优质房企有望率先实现销售回暖和业绩稳定，这将构成支撑板块估值的核心因素。一线城市去化周期较短，显示需求端仍有支撑，市场对政策预期的积极反应已在阶段性行情中有所体现。

在投资端，多家机构释放出积极信号。当前头部房企市净率（PB）平均仅在0.7倍左右，估值水平已较为充分地反映了行业下行风险。

招商证券研报明确提出，当前房地产股票具备显著的“赔率”优势，建议三季度中下旬开始加大对房地产股票的配置。其将配置机会分为两个阶段：第一阶段目标是看到二手房去库存取得实质性进展，第二阶段目标是观察到房价企稳回升。研报认为，当前行业调整后的市净率距离第一阶段目标价仍有上行空间，潜在催化因素包括政策预期变化、基本面改善信号及市场风格切换。

在行业出清的大背景下，龙头地产股或更具弹性。综合机构观点，三类标的值得重点关注：一是优质央企、国企及稳健民企，如华润置地、保利发展、招商蛇口、建发国际等，基本面扎实且产品力突出；二是受益于REITs政策和租金企稳的商业地产与存量运营企业，如华润置地、新城控股等；三是现金流稳定、具备防御属性的物业服务及经纪标的，如华润万象生活、贝壳等。

过去半年，地产股虽然并未迎来全面反转，但在底部区域的反复夯实中，已经分化出一些投资机会。未来的机会不是板块普涨，而是高度集中于具备核心城市布局、稳健财务状况以及成功向存量运营转型的优质企业身上。当行业从“高周转”走向“高质量”，资本市场的定价逻辑也在悄然重塑。率先完成转型的房企，正在底部收获自身定价权。

备注：数据来源于wind，样本中已经剔除部分重复企业和B股企业，汇率已按照实时汇率统一为人民币：亿元