江苏
南京江北宝龙城地块的命运，再次牵动市场神经。
根据阿里资产·司法拍卖官网显示，刚刚经历7月20日一拍流拍的该地块，火速启动了第二次司法拍卖程序。标的将于2026年8月55日上午10时正式开拍，二拍起拍价已降至约4.8亿元（4.79552亿元），较一拍5.9944亿元直降近1.2亿元，较10.5亿元拿地成本相当于打了4.6折。
一波三折，昔日“地标”沦为菜地
时间回溯至2020年12月14日，宝龙地产以10.5亿元总价拿下江核G19商业地块。根据原土地出让协议，项目需建设不小于8万平方米的集中式商业购物中心，以及不小于2000平方米的美术馆或艺术中心，并要求在交地后30个月内实现商业综合体满铺开业。规划总建筑面积达32万平方米，涵盖购物中心、酒店式公寓、办公楼等业态。
然而，受宝龙自身债务危机影响，项目按下“暂停键”。地块围挡内杂草丛生、一片荒芜，甚至被周边居民开垦成菜地。这片“绿油油”的空地与隧道口另一侧鳞次栉比的高楼大厦形成刺眼对比。
过往法拍时间点：
①2025年7月，首次上架法拍，起拍价5.87亿元，后因案外人异议被撤回；
②2026年6月，再度上架，起拍价上调至5.9944亿元；但2026年7月20日，一拍因无人出价而流拍。
从当前市场环境来看，商业开发较之住宅更难实现获利，一拍流拍并不令人意外。在南京商业体逐步饱和与、居民消费趋于谨慎的双重背景下，开发商对重资产商业项目普遍持审慎态度。仅7月，南京河西雨润国际广场25.02亿元起拍因无人出价流拍，建邺金奥缤润汇3.94亿元法拍同样以流拍告终——商业地产法拍“遇冷”已非个案，而是行业性现象。
此次拍卖的直接原因，是中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司对名下资产进行抵押处置。根据土地登记簿显示，该地块已设立抵押权，被担保的最高债权金额为4亿元。
二拍骨折再降1.2亿，能否成功出让？
目前来看 ，前景仍不容乐观。
首先从价格维度看，4.8亿元的起拍价，较评估价8.56亿元打了5.6折，较拿地成本更是打了4.6折。但按照当下的商业地产行情，这个价格或许还不够低。
其次，从区位条件分析，地块位于江北核心区隧道口、紧邻地铁10号线南京工业大学站，交通禀赋地确优越。然而就商业人口覆盖能级而言，该区域尚不及江浦老县城一带。且周边已有江北虹悦城、砂之船奥莱、东方万汇城等大型综合体，短期内若再开大型综合体，人口辐射能力恐存在明显缺口。更何况，大型综合体运营能否成功运营，关键还在于运营方的品牌号召力。
当然，政策面或存在一定的“弹性空间”。 今年初，阿里资产曾为该项目列出三种盘活方案：司法拍卖、债权转让以及与宝龙合作开发，并提及“可在合理范围内部分调规住宅”。虽然最新拍卖公告明确要求竞得人须按原出让合同约定的规划条件进行开发，商业综合体定位并未改变，但商办调规部分住宅的政策通道或许客观存在。
只不过，在当下江北住宅市场以代建模式为主导、各路品质房企如绿城、杭州滨江等纷纷入局的格局下，即便能够调规部分住宅，面临的竞争也相当激烈。
8月15日二拍，这宗沉睡近6年，体量约32万平方米的商业地块，能否迎来真正的进场买家？答案即将揭晓！
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