北京
周一，比特币矿企Hut 8甩出了一份被分析师形容为“超级租约”的交易——旗下德州Beacon Point园区第二阶段的352兆瓦IT容量，被一位未具名的投资级租户一口气锁定15年，基本租金总价值98亿美元。消息公布后，B. Riley Securities直接把维持“买入”和130美元目标价的报告拍在了桌上，对照上周五91.45美元的收盘价，潜在涨幅达到42%。
有意思的是，就在三个月前的5月，同一块园区、同样的352兆瓦容量，以几乎相同的条款租给了同一位神秘客户。这意味着一共704兆瓦的签约IT容量，基础合同价值已经堆到196亿美元，如果后续把三个5年续租选项全部激活，Beacon Point整个园区的合同价值能冲到502亿美元。Hut 8这步棋下得有多猛，数字已经说得很清楚了。
拆开来看，第二份租约有四个关键信息点：
一、租金结构极为清晰——基于三重净租赁，每年基本租金上涨3%，并且给了租户三次各5年的续租选择。按B. Riley的测算，等到稳定运营后，仅第二阶段就能每年贡献6.55亿美元的净运营收入，折合每兆瓦186万美元，成本收益率在19%左右。这个回报率对于动辄数十亿美元建设投入的AI数据中心来说，相当能打。
二、电力资源已经全部锁定。Beacon Point目前通过和AEP Texas的互联协议，拿到了1000兆瓦的公用事业容量，其中第二座设施就要吃掉大约500兆瓦，并且会按照NVIDIA的DSX参考架构来建。Hut 8给出的交付时间表是2028年第二季度首批数据大厅投入使用。换句话说，即便是两年后的事，租户也愿意提前把长约签死，足见当前高端算力租赁市场的紧俏程度。
三、加上路易斯安那州245兆瓦的River Bend项目，Hut 8手上一共握着949兆瓦的签约AI数据中心容量，背后有1330兆瓦的电力保底，整个资产包的基本期合同价值266亿美元，预计年均净运营收入超过17.5亿美元。更关键的是，公司强调每一份合同要么是投资级对手直接租赁，要么由投资级实体提供财务背书——一定程度上缓解了市场对“租户会不会中途跑路”的担忧。
四、投行的估值算盘打得也噼啪响。B. Riley给Beacon Point的估值是73亿美元，计算方法是用5.41亿美元的折现净运营收入乘以20倍，再扣掉约35亿美元的剩余建设资金；River Bend估值66亿美元；另外正在开发的550兆瓦电力容量给了14亿美元；加上比特币挖矿业务的5.98亿美元和ASIC托管等，骨子里已经把Hut 8看作AI基础设施公司，而不只是矿企。
讽刺的是，市场对这一揽子利好反应相当迟钝。Hut 8的股价周一开盘时，比6月初的高点已经跌掉了超过30%，而同期反映小盘股走势的罗素2000指数还涨了2%。B. Riley在报告里直白写道，预计这次租约公告能帮股价重新爬回前期高点，130美元的目标价就是在赌这42%的修复空间。对投资者而言，能不能抓住这波“折价状态下的超级租约催化”，恐怕才是接下来最该盯住的博弈点。
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