专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，建议提前做好准备

在中国地产圈里，能把行业走向拿捏得比较准的人，其实屈指可数，万科的创始人王石算是其中一位。

2018年那会儿，楼市气氛还热得发烫，别人还在拼命抢地、堆规模，他却在万科年会上抛出＂活下去、活得久、活得好＂九个字，一时间被业内看作是过分谨慎的老派论调。

八年多过去回头再看，当年那些跟他反着干、押上高杠杆冲规模的头部房企，多半已经跌进债务泥潭，反倒是万科凭着提早收拢投资、把现金流看得比排名还重的路子，在这轮寒冬里少了不少狼狈。进入2026年，退休多年的王石依然没有真正离开这个行业的视野。

他把当下国内房地产的调整周期，同上世纪九十年代日本地产泡沫、以及美国2008年次贷危机的路径做了一番比对，再次抛出对中国房价走势的判断。

业内的研究人士在拆解他这一轮预测的逻辑之后，普遍给出的评价是，如果没有意料之外的外部冲击，专家这次的预判大概率又是对的。以下几个层面，就是普通购房者需要提前做好准备的方向。

退潮之后见真章，负债红线定生死

王石这轮判断的第一层意思，落在房企身上。过去二十多年习惯了借钱拿地、快建快卖那一套玩法的开发商，遇上流动性收紧就集体现原形。

这一点从最新的官方数据里可以看得一清二楚。国家统计局7月15日发布的信息显示，2026年1至6月份全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%，其中住宅投资29300亿元，下降17.8%。

同期房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%，其中住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。数字看着抽象，说人话就是这样，行业整体的开工力度还在往下走，房企拿地投资的意愿并没有出现所谓的V型反弹。

再看资金端，压力其实更直观。1至6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%，其中国内贷款5716亿元，下降31.7%，个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。

国内贷款近三成的降幅，说明金融机构对涉房融资仍然保持着相当的审慎态度。这种大环境下，谁的账面上现金厚、谁的短债少，谁就能扛到春天。

这也印证了王石这几年反复念叨的那个朴素道理，负债表干净的人才有资格谈明天。到2026年，央企房企统一被按在50%负债率红线之下，一些龙头甚至主动往30%去靠，整个行业的杠杆被硬生生拧了下来。

洗牌到什么程度呢，市场其实已经给出了答案。当年那些张口就是＂规模第一＂＂三年冲万亿＂的激进派，如今名字大多只能在破产清算的名单里找到。

这一场清算并非坏事，行业只有把泡沫挤干净、把水分晒出去，才谈得上下一步的健康生长。

期房转向现房卖，交付底线立标尺

王石的第二个判断，指向的是销售制度本身。过去买房像是一场信任游戏，购房者交了首付、背上月供，拿到手的往往只是一张户型图和一段口头承诺，能不能按时交付、交付质量怎么样，全靠开发商的良心和现金流硬撑。

这几年频发的烂尾风波，让这套＂预售+高周转＂的模式彻底失去了公信力。政策层面的转向已经很明确。

自2021年高负债房企相继暴雷以来，控制交付风险成为实现房地产软着陆的重要工作，进入2026年，住建部负责人要求在商品房销售上推进现房销售制，实现＂所见即所得＂。

从数据来看，2025年全国商品房的现房销售比例已经超过35%，海南等地更是全面推行现房销售，一些城市在新出让的土地上，也明确要求必须现房销售。

这一变化对购房者是实打实的利好，房子盖好了才卖，看得见摸得着才付钱，交付风险从买家身上被硬生生地转移回了卖家身上。与此同时，市场里的存量库存也在悄悄消化。

6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%。虽然降幅不算惊人，但至少证明供给端在主动收缩，没有再往库存里加水。

对准备下单的家庭来说，这个信号很重要，它意味着未来两三年可以更从容地挑房子，不必被＂过了这村没这店＂的话术推着走。

告别鸽子笼时代，好房替代旧规则

王石第三层观察，落在了产品本身。过去开发商为了压低成本、抢高周转，把房子做成了一个个逼仄的鸽子笼，2.7米甚至更低的层高、糟糕的隔音、勉强达标的防水，几乎是那个年代刚需盘的标配。

人们买的不是家，而是一张进入城市的门票。这套逻辑在2026年已经玩不下去了。

2026年，国家＂十五五＂规划明确提出了＂好房子＂的严苛标准，室内净高下限从2.8米上调至3.0米以上，楼板撞击声隔声性能限值从75分贝收紧至65分贝。这一次不是喊口号，是硬指标写进了国家规划，往后不达标的项目在市场上很难立足。

开发企业调整策略，2026年楼盘推广强调具体指标，如最低3米层高、四层以上配备电梯，以及隔音和防水性能，符合标准的项目销售速度高于平均水平20%，市场偏好高质量产品。再从需求侧看，人口结构的变化也在倒逼产品升级。

2025年，中国城镇化率达67%，但户籍城镇化不足50%，新市民群体购房压力增大。老龄化的加速加上少子化的现实，让首次置业的需求逐年递减，改善型需求逐步成为主导。

谁能拿出真正契合家庭全生命周期的好户型、好物业、好社区，谁就能在存量博弈的时代里活下去。

王石所讲的＂软着陆＂，本质上是把中国房地产同日本九十年代的路径区分开来。日本当年是央行连续加息主动刺破泡沫，一步跨进了失去的三十年。

中国走的是另一条路，用政策工具箱慢慢拆弹，用时间换空间。从2026年上半年的政策节奏看，这条路径的轮廓已经比较清晰了，收储去库存、优化限购、下调首付、延续换购退税，一整套组合拳打下来，市场虽然还在磨底，但已经不再是自由落体。

中银证券的研究团队认为，今年3至4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现好转，需求集中释放后，5至6月局部地区成交动能回落，7至8月传统淡季预计仍会影响成交量，但四季度开始预计将回升。

给准备买房或者已经背着房贷的朋友几点参考建议。第一，量力而行始终是第一原则。

月供不要顶到收入的天花板，家里保留能覆盖十二到二十四个月还款额的应急钱，遇到意外冲击才有喘息空间。第二，认准核心城市的核心地段。

人口净流入的一线和强二线的成熟片区，抗跌性远高于人口持续外流的三四线城市，同一个价格能买到的东西差别很大。第三，宁可等好房子也别急着上车。

现房销售的比例还在往上走，＂好房子＂标准正在落地，多等几个月往往能换到一套结构更合理、物业更靠谱的房子，这种耐心带来的回报比追涨杀跌要实在得多。回到文章开头那句话，专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的。

中国房地产已经走过了闭着眼睛都能赚钱的黄金二十年，接下来的行情不会以齐涨齐跌的方式出现，而是分化、慢变、逐步筑底。

从百米冲刺跑成高原拉练，这个行业的玩法彻底变了，接下来能留下来的，不是喊口号喊得响的，而是能稳稳当当地把好房子一栋一栋盖出来、交出去的那一批，对普通人来说，这种转向也许少了点刺激，但多了很多踏实。看清趋势，提前布局，永远比追热点靠谱。