功能“解锁”催生新机遇，上海商务楼宇更新让市场打开想象空间

记者从7月21日的“空间赋能：楼宇经济与现代服务业双向共生”论坛上获悉，今年以来，上海多个板块楼宇出租率表现亮眼——“中港汇·黄浦”锚定生命科学产业赛道精准改造后，办公空间出租率由14%升至85%；陆家嘴集团旗下办公及产业园板块新租扩租25.4万平方米，在营成熟项目出租率87%，整体态势向好。专业人士分析，今年上半年，以科技类企业为代表的TMT（科技、媒体与电信）行业甲级写字楼租赁成交活跃。

竞争加剧需求调整

一些业内人士表示，市场竞争加剧是部分商务楼宇更新的重要推动力。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，随着商务楼宇供给持续增加，存量楼宇市场竞争加剧。当前，各楼宇运营商都在拼服务、拼资源、拼效率、拼成本，想方设法为客户提供更好的服务。

“曾经是房东朝南坐，现在是当好店小二。”一位楼宇运营商说，近年来上海新的商务楼宇项目不断涌现、品质持续提升，让存量楼宇的运营压力增加。各家运营商们有的调整运营思路、有的重塑产业生态、有的进行功能重组，都在努力提升服务竞争力。

客户对楼宇的个性化需求，同样让楼宇更新势在必行。

戴德梁行中国区项目与企业服务部执行董事叶伟荣表示，2026年上半年，上海以科技类企业为代表的TMT（科技、媒体与电信）行业甲级写字楼租赁成交活跃，交易面积占比约27.1%。随着95后开始走入管理层、00后成为职场生力军，科技行业对于办公载体的个性化需求越来越明晰，年轻人对楼宇价值的需求不断更新。

“产城融合不是简单的功能叠加，它需要让人同时把工作和生活放心、安心地安置在这片土地上。”他说，核心区域的商务楼宇既要满足都市白领们快节奏的办公需求，也要容纳他们慢节奏地诗意栖居。

功能解锁催生机遇

去年7月，《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》发布，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。浦东新区商务委表示，将打造全周期楼宇服务品牌，推进存量楼宇更新提升，引入孵化器、精品酒店、医疗服务、文化体育等多元配套。

在市场端，商务楼宇功能“解锁”催生一系列新机遇。“位于上海核心地段且楼龄在25年以上的商务楼宇，非常适合进行存量改造。”招商商管写字楼业务总经理张梓悦表示。在业界看来，存量楼宇更新最重要的是算好“经济账”，位于核心地段的老旧资产在残值较低的情况下，投入一定成本改造通常能创造较大价值增量。

不久前，招商商管就在深圳完成了一处商务楼宇更新改造。“由于设施老化，该楼宇出租率持续下降；但公司判断，其所处的地段很好，还有一片优美的海景，很适合改造为酒店和长租公寓业态。”她说，更新改造后，这处楼宇出租率由30%跃升至80%左右，可以较快收回成本。

张梓悦还提到，在上海建成近20年的商务楼宇“中港汇·黄浦”，锚定生命科学产业赛道进行精准改造。更新后，不仅办公空间出租率由14%升至85%、平均租金高于周边同级别楼宇15％，还成为税收“亿元楼”。目前，招商商管在上海也正推进商务楼宇更新提升工作，一个老旧楼宇更新项目正在推进中，希望尽快实现改造提升。

与招商商管相似，陆家嘴集团也正围绕“大朋友圈”战略构建生态，深化楼宇更新与资产运营专业化能力，通过绿色改造、智慧升级与产业服务融合，不断提升区域运营效能。2026年上半年，陆家嘴集团办公及产业园板块新租扩租25.4万平方米、续租25.09万平方米、大宗销售11.56万平方米，在营成熟项目出租率87%，租赁收入18.5亿元。

一些难点仍待破解

现场有观点认为，商务楼宇更新的动机也来自标准化与个性化的矛盾。

当前商务楼宇不完全是供过于求，同样存在供求错配。许多办公空间从设计之初就便遵循着同一套规格标准。而当智能设备、游戏创意等新的产业赛道成为客户群体时，他们所需要的实验室、中试车间、直播间等设施和灵活上下班时间的工作模式都与标准化商务楼宇不相匹配。

相关人士建议，商务楼宇或许不必大刀阔斧地改造，也可以通过空间重塑、功能再生、产业重组的方式，让传统商务楼宇重回价值高地。

一些商务楼宇运营商告诉记者，部分商务楼宇希望进行轻量化改造，为企业配建实验室、中试车间等设施，但其中涉及的评估环节较为复杂，市场上亦无相对成熟的路径可循。市场期待上海持续推动商办楼宇更新，为企业探索更多可借鉴的模式。

原标题：《功能“解锁”催生新机遇，上海商务楼宇更新让市场打开想象空间》