北京
文/北京进深 林振兴
时隔三个多月，海开又为那个“顶流”——上地0702项目，发声了。
7月20日，北京上宸房地产（海开旗下）发布严正声明，直指近期网络上疯传的项目案名（如“宸海云颂”）、户型、售价、专属优惠、学区承诺，甚至所谓的“内部锁房渠道”全是假的。
划重点：目前官方案名还没对外公开，除了官方认证账号，其他全是“小道消息”。
熟悉海淀楼市的都知道，这已经是海开针对这项目的第二次辟谣了。
回溯到今年4月，海开就曾为了这个项目辟谣。
它监测发现，在小红书、抖音等多家网络平台上，大量未经海开任何官方授权的账号、机构及个人，擅自冒用海开及本项目官方名义，虚构、发布与本项目相关的不实信息。
甚至擅自以海开/本项目名义建立客户交流群、私加客户微信推送不实营销内容等。
通常房企辟谣，是因为被谣言伤到了。
但海开这两次辟谣，怎么看都有点“凡尔赛”。
01
首先，这块地不愁卖。
上地是什么地方？是中关村的“心脏”，是码农的“耶路撒冷”，有海淀顶配的教育和产业资源。
去年，功德寺双子10万 的单价遭疯抢，本质上是在为一种稀缺性和确定性支付溢价。
其次，越是“犹抱琵琶半遮面”，越能吊足胃口。
看看这次声明里提到的乱象：中介冒充置业顾问、私建客户群、编造学区承诺……这说明什么？
说明市场上已经饥渴难耐，中介和自媒体为了抢客源，已经开始“先上车后补票”了。
海开这时候跳出来辟谣，表面上是肃清市场，实际上是在反复强调主权，强化“唯一官方”的权威感。
每一次辟谣，都是在提醒市场：这盘是我的，热度在我这儿。
再者，这是一种极高明的“预期管理”。
不公布案名，不公布价格，不公布户型。所有的信息真空，都由谣言来填补，再由官方来“修正”。
在这个过程中，项目的神秘感和稀缺性被无限放大。
等到真正开盘那天，所有压抑的需求一次性爆发，那才是真正的“王炸”。
所以，海开这两次辟谣，很难说仅仅是被动防御。在某种程度上，这更像是一场造势。
毕竟，在这个流量为王的时代，哪怕是“负面”辟谣，只要能霸屏房产媒体的头条，那就是赢。
不过，对于购房者来说，这未必是好事。
越是这种“狼来了”的故事，越容易让人焦虑。买房人可得擦亮眼，别被那些所谓的“内部名额”给割了韭菜。
02
前段时间，海开控股上地新盘户型分布图流出。
北区0017地块：17栋洋房，面积段116/139/159/179㎡。
南区0024地块：13栋洋房，面积段98/116/139/159㎡。
这个面积段，难怪功德寺双子的业主炸锅了。
和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。
除了和樾玉鳴有2栋200㎡ 的大平层，其余户型面积段高度重合。
而海开0702项目，据悉将拿出TOP级“颂系”规格打造。
超级界面、大体量架空层、豪标会所……再加上景观花池赠送，得房率起码高出同区域项目5个百分点。
客观来看，在北京，这些规划配置，甚至是跟不上其他区楼盘产品力的。但在海淀，起码对功德寺双盘而言，无疑是降维打击。
海淀的房子，尤其是上地这种带学区溢价的地段，金融属性还是非常明显的，甚至在很大程度上主导了购房者的决策逻辑。
然而，海开新盘同样的面积段，更先进的产品力，意味着功德寺双盘的资产护城河正在被迅速填平。
花大价钱买的新品还没穿上身，过时了。对于将房产视为核心资产配置的家庭而言，这是真金白银的账面缩水。
与此同时，另一个支撑房子溢价的因素——学区属性，也面临着预期的落空。
“上地学区”作为功德寺双子的核心卖点，现实却是充满不确定性的多校划片与学位紧张，业主们联名要求明确划入上地学区的诉求，在教育资源日益均等化和人口结构变化的大背景下，注定是一场艰难的博弈。
此外，项目自身产品力的落后，也在“好房子”盛行的市场中被无限放大。
当周边竞品以更优的产品设计和更清晰的价值主张入市时，老项目“未收房即贬值”的落差感，成为点燃功德寺业主情绪的导火索。
当然，海开0702项目的最终方案还没落定，以上户型分布图仅供参考。
后续是否会有调整？进深君以为，推倒重来概率很小。
设计和建筑标准的提升，是人居发展的必然趋势，市场上总要有一个破局者，海淀楼市才会真正进入产品力与价格平衡的新阶段。
然而，面对功德寺业主强烈的集体投诉与维权压力，0702项目的推进节奏确已明显放缓。
在多方博弈之下，局部细节的妥协与微调或许已在酝酿之中。
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