法拍房接力一二手房热度，深圳楼市回暖信号增强

深圳的豪宅不仅在新房市场上表现亮眼，在法拍房市场上也成为抢手标的。近日，深圳市南山区蛇口半山海景一栋独栋别墅溢价超360%成交，折合单价突破30万元/平方米。

这场法拍豪宅市场的“抢筹大战”自今年初就已初现端倪，从南山区科技园新世界豪园别墅到华侨城纯水岸大平层、香蜜湖香域中央花园等高端住宅小区，相继有高溢价法拍房出现。

业内认为，上述法拍资产具备稀缺性，起拍价的折价又放大了吸引力，为买家预留了空间。同时，今年以来，深圳一手顶豪热销、核心区土拍地王频出，强化着豪宅行情，同时，深圳楼市筑底企稳的预期也推动越来越多客户流向法拍市场。

频现高溢价成交

近日，深圳市南山区蛇口的一栋半山海景别墅在阿里法拍平台落槌：18位买家竞价167轮、溢价超360%成交、单价突破30万元/平方米，总价达8700万。

该栋别墅套内面积约281.61平方米，位于深圳南山区蛇口沿山路1号半山海景别墅小区，背靠南山、面朝深圳湾，配有独立花园，并且是独栋别墅物业，容积率仅1.1。此类物业在深圳核心片区早已停止新增审批，二手房也鲜少流通。中介平台贝壳显示，当前该小区正在挂牌的房源仅一套建面约360平方米的别墅，挂牌总价约1.5亿元，折合单价约41.6万元/平方米。

与此相比，阿里法拍平台显示，该套别墅的起拍总价为1893万元，即便最终高达8708万元的成交价，也比贝壳上同类型房源的挂牌价这让不少。业内认为，这是法拍房源重新走热的重要原因。

事实上，深圳法拍豪宅从今年初就开始升温。1月底，南山科技园新世界豪园一栋独栋别墅就以超高的溢价表现引发了市场广泛关注。这套独栋别墅起拍价2450万元，建面超500平方米，折合单价仅约4.7万元/平方米。经过225轮竞价，最终以超8800万元的总价成交，单价同步飙升至约17万元/平方米，溢价率高达260%。

再到4月初，华侨城纯水岸十四期一套301平方米的大平层上架，起拍价仅1505万元，最终溢价132.52%、以3500万元成交，单价约11.6万元/平方米，接近同期小区内二手房约13万元/平方米的成交均价。

同期，福田区传统豪宅项目香蜜湖香域中央花园也有一套法拍房开拍，建面超203平方米，起拍价约1504万元，最终该房源溢价超120%、约3356万元成交，成交单价16.48万元/平方米，接近二手市场的成交均价。

还有5月份拍出的一批宝能太古城法拍房源中，一套成交价达2747万元，溢价率超50%，成交单价约合17万元，甚至超过了该小区近半年13万至15万元的二手房成交均价。

被强化的豪宅行情

今年以来深圳的法拍豪宅备受追捧，其背景是整个豪宅市场的水涨船高。

明源不动产研究院首席研究员艾振强看来，被市场热捧的法拍低密别墅、海景复式，不仅本身十分稀缺，而且已经经过时间和市场的验证，拥有成熟的顶豪圈层，确定性非常强，同时过去法拍面临的腾退、多重抵押、税费纠纷等痛点已被政策化解，法拍风险大幅降低，因此足以吸引资金入场。

除了上述客观优势，艾振强认为，法拍豪宅火爆和新房豪宅火热的底层需求同源，是同一高端购买力市场的两个平行交易渠道，二者价格互相锚定，推动豪宅行情的强化。

自2025年底深圳多个顶豪项目入市热销之后，深圳市场就开始活跃起来，从新房市场顶豪大卖开始，核心区域土地市场地王频出，二手房豪宅区域成交活跃价格回暖，再到如今法拍房顶豪的抢手。深圳的顶豪市场走出了量价齐升的领跑行情。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，核心原因是深圳顶豪的稀缺性，保值增值能力强，让市场对此类产品认可度高，成为高净值人群资产配置的优质选择。

58安居客研究院院长张波也认为，当前市场处于复苏阶段，核心区位资产的优势更明显，蛇口半山、香蜜湖、华侨城的这些标的，占据了深圳优质稀缺的土地资源，平时流入市场的量就少，法拍相当于打开了一个供给的新渠道。

（2026年上半年一线城市法拍市场表现 来源：中指研究院）

不仅仅是豪宅，深圳今年前6个月的法拍市场整体都呈现回暖趋势。数据显示，上半年深圳法拍住宅的清仓率达70.5%，仅次于上海的76%，较一季度的65%也大幅提升；同时，一季度深圳法拍住宅的折价率就已经达到91.5%，截至6月底，折价率更进一步达到93.7%，成交价向评估价进一步靠拢。

艾振强认为，深圳法拍住宅市场当前的表现，一方面说明顶豪的资产配置属性越发凸显，另一方面也说明当前的楼市底部正在加速确认，资金在提前布局核心资产，“法拍是楼市先行指标，回暖节奏通常领先二手房3-6个月”。

邹少伟也认为，目前房地产市场整体回暖也是推动法拍市场火热的一大重要因素。

今年以来，深圳楼市企稳的迹象越发明晰。在“金三钻四”以及“4·29”新政驱动下，楼市整体活跃度明显提升。

第三方研究机构乐有家研究中心统计数据显示，2026年上半年，深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%。其中一手住宅网签18416套，环比上涨15%；二手住宅网签28962套，环比上涨7%，与上年同期基本持平，较2024年同期大幅增长35%，近三年呈现从“低位修复”到“稳健运行”的趋势。

深圳乐有家门店签约数据显示，7月上半月，一手住宅签约量同比上涨43%，二手住宅签约量同比上涨20%，两项指标均创下近6年同期最高值。楼市呈现淡季不淡的特点。该机构预计，在政策效应激励下，刚需改善需求将持续释放，7-8月的市场将大概率延续平稳态势，交易量维持在历史同期高位水平。