吉林
对业主而言，电梯是出行必不可少的通行设施。但如果物业公司仅因业主未及时缴纳物业费，就擅自利用梯控系统限制电梯使用，致使业主有家难回、“望楼兴叹”，这种做法合法吗？
近日，长春市二道区人民法院民事审判第一庭法官杜钦玲审结一起因梯控与物业费捆绑引发的排除妨害纠纷案，法院的判决给出明确答案：该行为侵犯业主物权，应排除妨害。
案情回顾：不交物业费，电梯被“禁行”
2016年，贝女士购买了二道区某办公楼项目。但从2022年初开始，她发现办公楼所在楼层的电梯被人为关停了，此后持续数年未能恢复，导致贝女士无法正常进出自己的房屋。
贝女士认为，物业公司这一行为完全剥夺了房屋的基本使用功能，相当于变相禁用房屋。多次沟通无果后，贝女士将物业公司诉至法院，要求其恢复电梯的正常使用。
面对贝女士的诉求，物业公司在庭审中辩称，关停电梯是因贝女士长期拖欠物业费。为保障物业服务工作的可持续性、避免损失无限扩大，公司才不得已采取限制其部分非核心设施使用权限的方式，目的仅为“催促”其履行缴费义务。物业公司认为，此举属于在合理限度内采取的自力救济措施，不具有违法性。
法院判决：侵犯物权，物业公司须“解锁”
二道法院经审理后认为，电梯属于公共配套设施，所有权归业主所有，而非物业公司，业主有权正常使用，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。
本案中，物业公司对电梯进行控制，将电梯梯控系统与物业费收取捆绑，限制了业主使用小区公共设施的权利，侵犯了业主的物权，依法应排除妨害。至于物业费的收取，物业公司应依法依规催缴，不得与电梯卡的使用进行绑定。
最终，法院依法判决某物业公司立即排除妨碍，为贝女士开启办公楼所在楼层的电梯使用权限。
法官说法：催缴物业费，不能“绑”住通行之路
承办法官杜钦玲表示，电梯属于业主共有部分，物业公司无权单方面作出限制使用的决定。物业公司的行为，不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要的限度，加剧了双方的矛盾。
同时，法官也提醒广大业主，按时缴纳物业费是业主应尽的合同义务。如果物业公司提供的服务确实存在瑕疵，业主应当通过合法途径维权，例如通过业主委员会协商沟通，或依据合同提起违约之诉。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”
《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。”
和谐稳定的物业服务关系的建立需要物业公司与广大业主共同努力。物业公司不能凭借管理优势，采取违法手段催收物业费；业主在要求物业公司提供优质物业服务的同时，也应按时足额交纳物业服务费用。唯有在法治框架内各司其职、相互尊重，才能共建和谐、舒心的居住环境。
内容来源 | 长春市二道区人民法院
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