天津
7月是楼市传统淡季。
往年这个时候，都是二手房的成交低点。
毕竟学区季已经过去，该买的都买了，没买的也就不着急了。
加之，伏天天又热。
看房的人少，买的更少。
但今年，市场却并没有按常理出牌。
| 淡季成交“不淡”
贝壳二手房工作日认购量依旧在100套以上，周末能卖到200多套。
一周又一周，市场跟钉在哪儿似的。
拉长时间轴，近几个月，贝壳二手房周成交量基本稳定在一千两三百套。
上周又成交1359套，环比量涨10%。
淡季该有的回落，并没有体现出来。
准确说，还比之前涨了。
截至7月19日，本月贝壳二手房累计成交3612套，较6月同期量涨1.6%。
较去年同期量涨16%。
淡季不淡，是最值得警惕的信号。
说明，有稳定需求在托底。
不是政策刺激，也不是季节性脉冲。
这种不高不低的状态，反而比任何脉冲都扎实。
| 和平量涨30%
别看是现在是学区淡季，但和平二手房却迎来了一波“反季热销”。
仅19天就卖出267套，比上月同期涨了30%。
甚至高过了河东、河北、红桥。
日均14套，周末能到20多套。
放在以往淡季，这都是少见的高水平。
尤其和平三片热度不减。
有客户想买西康路小学的房子，给推荐了20套，只是一犹豫，还没来得及看，这20套房子就已经全卖出去了。
据门店经理介绍，这波成交主要以抢831为主。
因为现在在和平无论小学转学还是初中转学，买二手房都需要提前持有满三年，而满三年的时间是截至入学当年的8月31日。
虽然今年的转学报名已过，但2029年的转学需求还在抢着上车。
毕竟距离831倒计时，只剩一个多月了。上学不等人。
价格方面，倒变动不是太大。
西康路的私产一室，成交价基本在160万左右。
只是会因楼层和朝向等有所差异。比如，原来160多万可以买到南向，但现在南向卖没了，160万上下基本以东照为主。
| 次新房“抬头”
很多次新房的关注度也上来了。
它的核心逻辑就是性价比，尤其同小区新房、二手房同时在售的。
同样的产品，自然哪个价格到位，买哪个。
相比之下，二手房的议价空间比新房会大一些。
天津瑞府最近成交的几套104平米，总价基本在250多万、260多万。
中海天空之镜最近成交的是100、110平米小户型，单价3万1-3万2。
随着交房项目的增多，三代次新房正在批量进入二手市场。
看得见、摸得着，得房率也高，还能砍价。
三重优势叠加，会抢走部分新房客群。
尤其对于等不起交房、又怕交付降标的改善客户来说，次新房可能是当下最务实的选择。
整体来看，现在的天津二手房依旧是以价换量的市场。
所以才会有如此极致的反差：
上半年，天津二手房成交量是新房的2.68倍，但价格却不足新房的一半。
一二手房的价差已经高达103%。
二手房已成天津楼市绝对“主角”。
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