开业满一年的北京商场，谁卖爆了？谁掉队了？

赢商盘点-项目

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 文刀刘

封面&头图来源 · 北京中关村ART PARK大融城

文中图片来源 · 作者拍摄、项目官方

开业满一年的北京商业项目，现在经营情况如何？

2025年1月至6月，北京商业市场迎来一波开业小高潮。恰逢市场来到一个结构性拐点，存量改造超越新建项目成为市场主流，令存量市场的博弈更加暗潮汹涌。一年过去，2025年上半年开业的这批项目都已满周岁。

从超极合生汇东西区合体发力、海淀人期待已久的中关村大融城火爆京城、中海大吉巷刷新二环内商业街区面貌，再到新辰商业旗下多个存量改造项目入市、京东MALL北京双店落地，大体量商业、文商旅街区、标杆改造项目、社区商业重张、商业新物种等要素都得到充分释放。

当开业的新鲜感褪去、经营归于日常，运营团队的真实操盘能力开始显山露水。这些高调入市的商业体，都交出了怎样的“一周年答卷”？

赢商网复盘2025年上半年北京入市的代表性商业项目，试图回答几个问题：开业一年之后，谁名副其实？谁没跟上队伍？开业时的“网红光环”有没有转化为日常的“留量资产”？存量改造进行的内容重构是否带来可持续的客流与收益？

01.

人气“小考”

在存量改造项目成为绝对主力的情况下，重开之后客流量是否有明显提升、是否可持续，成为衡量焕新项目是否取得初步成功的重要条件。

据赢商大数据，2025年上半年开业项目中的人气第一梯队包括超极合生汇、中关村ART PARK大融城和中海大吉巷这3个项目，它们也是北京人气购物中心TOP排行榜上的常客，影响力常常辐射整个北京。

处于中间地带的，是新辰商业接手的三个改造项目，分别为由圣熙8号改造而来的新辰里（学清路店），由百联清城购物中心改造而成的新辰天地（南区）和原伊藤洋华堂亚运村店焕新而来的华堂新辰汇，在短暂的适应期后实现客流的逐渐递增，推动区域内的商业品质升级。

几乎同步开业的京东MALL（双井店）和京东MALL（南三环店），前者凭借CBD商圈的核心区位与更大比例的年轻客群基础，在自然客流上略胜后者一筹。

还有一些项目，没能把握好开业红利期，市场声量逐渐归于平淡。

02.

改头换面&高调亮相之后，

运营跟上了吗？

超极合生汇：

46万方巨无霸的稳态运营挑战

自2025年3月东西区全面合体以来，超极合生汇保持着强劲的商业韧性与增长活力，夯实区域商业标杆地位以及“城市文商旅综合体”的定位，已汇聚全民环潜北京首店、全国首家开心麻花戏剧餐厅“江湖饭局”、全国首家8000平方米MELAND超级星工厂、全国首家中国（北京）航天科学中心等一大批独家或首进体验业态，搭配周边酒店集群，成功实现“两天一夜”一站式休闲度假闭环体验。

与此同时，超极合生汇持续加码会员服务，贯穿消费全场景，在2025年增设50余项会员免费体验游玩项目的基础上，2026年项目进一步升级服务与关怀举措，包括会员免费停车、生活服务专属权益、全面配备宠物友好设施与服务、完善基础便民服务等。

去年项目完成品牌调改近30%，各类首店及旗舰店总数突破100家。今年上半年又持续调改60+新品牌，包括20家各类首店。在规模效应得到全面释放的基础上，超极合生汇2026年上半年实现销售额22亿元，同比增长25%；客流2500万人次，同比增长36.5%；单日峰值突破40万人次，刷新北京购物中心纪录。

中关村ART PARK大融城：

让海淀也“洋气”起来

作为北京四环内最大的城市更新商业体，中关村ART PARK大融城主要修复了中关村核心区长期存在的‌产强商弱、商业空间割裂压抑、消费外溢严重等痛点。

大融城通过引入300+品牌（含北京首店、京西首店、海淀首店等各层级首店百余家），填补了区域‌高品质国际潮流与社交餐饮‌的空白，实现“海淀赚钱海淀花”，有效缓解消费外溢。引入的餐酒吧、深夜食堂等业态，构建起全时段消费场景链，改变了中关村夜晚安静空旷的状态，激活夜间活力。

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“独栋盒子+主题街区+城市公园”的完全体，将商业、街区与城市公园无缝衔接，提供稀缺的生态休闲社交空间。尤其是‌五大下沉广场和玻璃天窗‌设计，将自然光引入地下，实现“地下空间地面化”，彻底打破传统盒子商业的封闭感。‌‌

在城市更新的过程中，项目亦保留了DNA双螺旋雕塑、古树、御道等‌在地文化符号‌，将历史记忆转化为商业IP，解决了老商圈更新中情感联结缺失的问题，留住了独属于中关村的归属感。

中海大吉巷：

历史文脉和现代商业深度共生

在北京城市核心区的城市更新中，如何平衡保护与发展之间的矛盾是最重要的议题之一。中海大吉巷用“文保区+商业+商办+公园”的复合型商业形态，深耕宣南文化底色，像修文物一样织补城市，是一次兼具文化厚度与商业热度的成功演绎。

除了合院式街区、下沉广场、双首层设计的立体开发策略，大吉巷还打造了1.2万平方米城市绿地，融合低碳花园、弹性剧场、森林露台等，提供稀缺的开放式休闲社交场景，营造出极具社区黏性的‌生态公共空间‌。

今年以来，“中轴新韵大吉年 大吉巷里逛大集”新春系列活动令其成为京城最具烟火气的年味打卡地，初春的“大吉花花音浪节”为街巷注入春日活力与人文暖意，五一假期的“大吉巷漂亮节”打造五感沉浸式都市生活体验场，退休生活方式嘉年华“精神抖擞节”积极探索银发友好城市新场景。

据项目官方数据，其开业一周年来累计客流突破2000万人次，会员注册量超22万人，总销售额突破9亿元，实现满铺招商运营，首店及定制特色门店占比超50%，优质的运营表现，展现出项目在京城特色商业街区中的创新活力与发展潜力。

6月份，中海大吉巷一周年「巷纳山海」主题艺术展陈，还斩获了全球设计界瞩目的伦敦设计奖（London Design Awards）金奖，这标志着其在城市更新领域的场景营造、空间设计能力得到国际权威认可。

京东MALL北京双店：

流量巅峰过后，“适配”和“持续转化”更重要

京东MALL南三环店和双井店在今年年中先后迎来周年节点。从客流监测和实际体感来看，双井店相对稳定，南三环店可能不及预期。

双井店位于朝阳区东三环成熟商圈，虽然体量比南三环店小，但拥有MUJI无印良品、PAGEONE书店、潮流电玩等“非典型家电”业态，且周边写字楼年轻白领和中产客群较多，项目只需要找到自己的生态位，成为商圈中的差异化补充，便可在已有流量池中精准截流。

南三环店地处南中轴线与南三环交汇处，尽管交通便利，但区域内商业生态薄弱，且南城家庭客群的消费偏好实用性与性价比，开业逾一年，餐饮等配套业态（B1-B2）完善度仍然不足，仅靠消费家电家居这种低频消费难以拉长停留时间或增加到店频率。

但两家店京东MALL其实还面临着同样的问题，当开业红利退潮、国补政策边际递减、消费者新鲜感消退之后，能否一直维持自身的独特体验和差异化护城河？

03.

所谓“爆款”之外，

更多的是日常

当我们把目光转向一些聚焦区域的项目，会发现尽管“开业大爆”可以被制造，但“细水长流”才是更普遍的常态。

新辰商业近年来的逆势扩张动作令人瞩目，尤其是在北京打造了华堂·新辰汇、新辰里（亚运村店、酒仙桥店、学清路店）、新辰天地（大兴店）等口碑不俗的项目（望京V-HUB待开业），成为深耕社区商业领域的革新者。

新辰商业集团联合创始人&COO王纯先生曾多次在行业专访中指出“社区商业的改造不是大型购物中心的同比例缩小”。他提出的“一店一策”“抓大放小”“快速迭代”“打造强势分类”及聚焦周边1.5-2公里客群的经营逻辑，在老旧商业项目的调改焕新中起到了非常实际的作用。

比如华堂新辰汇项目，聚焦餐饮作为强势分类，形成差异化组团，品牌类型无重叠；压缩部分儿童、女装业态，补充运动和休闲业态，弥补前期规划不足之处；同时全年开展数百场单场成本仅千元左右的社区活动，既加强场内品牌互动，又强化周边客群的日常到店黏性。

周边高校、社区密集的新辰里（学清路店），在改造过程中打通更多外墙，让多场景餐饮组合成为商场的门面，引入更多潮流品牌、儿童娱乐、培训业态，再加上“周周有活动”和“大学生专属优惠”，令项目客流逐步提升，客群也逐步年轻化，牢牢抓住周边大学生和家庭客群的心。

此外，商办综合体项目北京保利广场以“首店+主理人”的组合持续稳定输出，以场景化营销精准触达年轻客群，围绕“艺术浸润+社区枢纽”的定位，为周边居民构建起15分钟品质生活圈，在望京商圈找到了属于自己的位置。

由原酒店与厂房建筑群改造升级而成的食之榜SPACE，用“必吃榜美食集群+精致商旅+休闲娱乐”的创新模式，打造满足伙伴聚会、商务宴请、年轻群体休闲娱乐、商务洽谈等多元需求的一站式复合型消费目的地，为区域商业注入全新活力。

位于海淀温泉镇的D15生活美学馆，作为中关村科学城北区首个环山漫生活社区MAll，用“文化+社区商业”的模式，引进超60%的区域首进品牌，为周边社区居民、镇域企业及游客带来丰富多样的文化活动。

市场的筛选往往是无声的，北京市场不缺商业面积，缺的是让人愿意重复来的理由、有特色的内容，这与因地制宜的改造、持续输出优质内容的运营能力和真实的消费匹配度，都有着千丝万缕的关系。

2025年上半年开业的这批项目，分化已经初步显现，但目前下定论还为时过早。商业运营是马拉松，政策红利会退潮、首店效应会衰减、营销节点会过去，留在跑道上的，是那些把“差异化”从定位口号变成日常运营能力的项目。

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