龙头房企抢抓REITs机遇，保利加速布局存量资产运营

21世纪经济报道记者 吴抒颖

保利发展开启资产证券化征途。

华夏保利商业REIT于近期正式启动发售，拟募集规模约17.97亿元。这是首单央企商业不动产REITs，同时也是保利发展在商业资产证券化方面的尝试。

作为央企房企布局商业资产证券化的标志性项目，保利商业REIT的落地，对行业更是一种启示。它不仅是保利发展从“开发为主”向“资管驱动”战略转型的突破，更为全行业存量资产盘活、轻重资产分离转型提供了可复制的样本。

保利发展过去的标签是“住宅开发商”，它一直以不动产开发见长。在房地产市场转型、政策红利释放的背景下，保利发展顺应周期，撕掉标签、再造自我，向不动产运营商的方向迈进。

中国REITs行业的爆发，也让房企的资产变现有了通道。今年以来，国内商业不动产REITs市场迎来爆发式增长。公开数据显示，今年上半年，国内已有四单商业不动产REITs成功挂牌上市，另有20余单项目处于交易所受理审核阶段，累计拟募资规模突破750亿元。

共振之下，中国房地产行业转型之路渐渐清晰。

试水商业不动产REITs，保利发展选择将成熟的自持资产放进资产包中。

公开资料显示，华夏保利商业REIT的底层资产囊括地处珠江新城的广州保利中心、位于千灯湖商圈核心的佛山保利水城，运营管理机构为保利发展、保利商业物业及和汇商管，计划管理人、财务顾问为中信证券，基金管理人为华夏基金。

这两处标的资产均坐落于大湾区核心区位，形成高端写字楼与商业综合体双业态互补格局。

其中，广州保利中心位于广州珠江新城国家级CBD核心，核心区基本无新增土地供应。2025年，广州保利中心新签租赁去化面积、新签优质租户占比均位居周边同级别楼宇的前列，续约率为75%，2026年4月也已完成大堂墙面改造。

另一处标的则是佛山保利水城。这一项目周边配套齐全，5公里辐射范围内常住人口约145.8万人，坐拥稳定职住消费客群。2025年末，佛山保利水城出租率达92.74%，过去多年出租率均稳定在90%以上，项目收益来源丰富，经营韧性充足。

在运营方面，保利发展也持续夯实佛山保利水城的经营底色。2025年10月，佛山保利水城完成硬件改造与IP内容投入，为基金长期稳定收益提供底层支撑。

一位调研过上述两个项目的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“这两个项目在保利的自持资产中，是成熟度较高的资产，也因为资产负债表干净，所以能够很快打包出来进行REITs的包装。”

“佛山保利水城在片区内是标杆项目，目前的资金回报率也是不错的，保利比较少做这种商业综合体项目，这个项目周边的消费力够，保利的运营也比较见功底，所以市场对这个项目都比较看好。”上述分析师表示。

华夏保利商业REIT底层资产成熟度高，基金回报率也相对可观。公告显示，这单基金2026年和2027年预测现金流分派率分别为5.99%和6.01%，预测不构成收益保证。

尽管这单REITs备受行业期待，但在定价上，参与方均十分审慎。

根据公告，华夏保利商业REIT2026年6月26日询价期间收到6家网下投资者管理的13个配售对象报价，报价区间为3.593元/份至4.392元/份，拟认购数量总和为1.05亿份。最终，这单REITs的定价贴近下限，认购价格为3.593元/份。

在发售结构方面，华夏保利商业REIT初始战略配售基金份额数量为3.5亿份，占发售份额总数的70%；网下发售初始基金份额数量为1.05亿份，占比21%；公众投资者认购初始基金份额数量为4500万份，占比9%。若发售成功，预计募集资金总额为17.965亿元。

作为压轴入场的龙头房企，保利发展推进资产证券化布局，标志着国内房地产行业新一轮重构全面启幕。

在华夏保利商业REIT上市之后，保利发展未来还有更多的储备项目。

据保利发展发布的公告，其资产规模超万亿元，持有业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、住房租赁全品类，在营项目超200个，扩募储备优质资产规模超100万平方米，在建拟建储备项目超20个，资产布局聚焦全国核心城市核心区位，具备成熟的不动产全周期运营能力与充足的后续扩募空间。

保利发展还称，依托全产业链资源优势，未来可积极参与覆盖从Pre-REITs到公募REITs的生态体系，为产品长期稳健运营、持续资产扩容提供赋能。

保利发展的样本，为房地产行业提供了转型的参考。许多房企在过去的开发过程中，积累了一批沉淀资产，这些资产长期得不到很好的运营，但随着REITs通道的打开，房企也被倒逼完成从开发到运营的转型。

一家中型央企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“REITs发行为资产盘活提供了一条可行的变现之路，很多机构也主动对接我们看看是否有发行REITs的需求。实际上我们盘了一遍整个集团的项目，符合收益率要求的项目并不多，未来如果要走通REITs这条路，还是需要提高自身的运营能力，但REITs未来肯定是我们必须重视的资产变现通道。”

戴德梁行认为，长期以来，国内商业地产行业依赖高杠杆、快周转的开发销售模式，资产周转效率偏低。商业不动产REITs的推出，彻底重构了不动产行业“投融管退”全链条逻辑。

“一方面，持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产变现，有效降低企业负债水平，减少行业对银行信贷的依赖；另一方面，市场估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期租金现金流、运营管理能力决定，倒逼行业从‘重开发’转向‘重运营’。”戴德梁行表示。