北京
文/深圳进深 严明会
最多一层七户，位于深圳龙岗平湖的远洋城。
即将迎来新一期产品亮相。
前几天，深圳规自局公布了城臻家园项目《建设工程规划许可证》及总平面图。
这是远洋城一期的第三个项目。
建设用地面积1.96万㎡，总建筑面积16.12万㎡；容积率6.1，计容积率建筑面积11.92万㎡。
其中，住宅4.26万㎡，商业2560㎡，幼儿园2400㎡，物业用房220㎡。
小区近12万㎡的计容建面，住宅仅占了4万多㎡，那剩下的都是什么？
答案是：保障性租赁住房。
没错，这个项目有保租房6.22万㎡。
总户数来看，城臻家园共1514户，其中保租房1020户，普通商品房仅494户。
也就是说，保租房占了67%，普通商品房仅占了33%。
而且从面积看，小区都是套内建筑面积小于90㎡的户型，妥妥的刚需盘无疑。
总平图显示，城臻家园由四栋超高层建筑以及一栋幼儿园组成。
其中位于山厦路一侧的1栋、2栋为保租房，楼高46层、45层；
普通商品房则是3栋、5栋，位于惠华路一侧和规划四路一侧，更靠近山厦公园。
4栋则是三层高的幼儿园。
两栋商品房：
3栋41层高，一层七户设计，有一条腿的两个户型阳台朝北；
5栋同样41层高，不过户型少一户，为一层六户设计，也因此做到了全户型阳台朝南。
所以城臻家园的不足，其实显而易见：
1）小区有近七成的保租房，而且从总图看，两栋保租房并没有单独管理；
后续整个小区的绿化、休闲等设施，大概率是共享的。
2）超过6的容积率，而且都是超高层，居住密度较高；
一层六户、七户的设计，在眼下的新规、新国标产品中，也较为少见。
3）总户数1514户，机动车停车位只有1124个，车位比仅有1：0.74左右。
优势则是：
1）总图明显看到，项目的户型有大量的飘窗，主卧有270°飘窗；
后续得房率，是值得关注的点。
2）小区中央是大片的屋顶花园，意味着项目在设计上有所抬高。
3）另作为旧改盘，小区楼栋前后之间的楼间距普遍在32米以上，最大的达57米，仅2栋、3栋的楼间距18米左右；
对比一些全盘都是超高层、且楼间距仅有十来二十米的旧改盘，要稍微好一些。
作为远洋城的一部分，城臻家园位于龙岗平湖山厦路与惠华路交汇处，可以说是占据平湖核心位置。
项目开发主体为深圳市远盛业投资有限公司，董事长、经理分别为袁志宏、肖可。
在以往活动的头衔中，肖可为深圳远洋城项目负责人。
穿透来看，远盛业投资由北京远东新地置业持股51%，广州东捷物业、深圳新悦投资发展持股30%、19%。
最终由远洋集团实际控制。
远洋城，前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元。
整个项目总占地面积约22.3万㎡，总规划建面约69.3万㎡，分6个地块开发。
是一个集住宅、办公、商业、教育、公园于一体的大城。
项目一期的3个地块，分别是城启家园、城铭家园，以及如今的城臻家园。
当中，城启家园、城铭家园已分别在2024年12月、2025年12月取证入市。
两个盘，参考均价3万/㎡，去化并不算快，目前两个项目仍有房源在售。
进深网查了下，城铭家园去年12月取证的入市的347套房源，目前网签去化仅41.5%。
城臻家园后续入市，也将面临自家项目的竞争压力。
而且，相比前面两个入市的项目组团，城臻家园是三个项目中唯一有保租房的。
优势无疑更弱一些，也可以说是整个远洋城挑战最大的组团了。
配套上，城臻家园作为刚需盘离地铁不算近，距10号线平湖站直线约1.3公里。
商业临近融湖广场、平湖天虹、万达广场、华南城奥特莱斯等，大型商圈倒是挺齐全。
不过项目周边旧改还在建设中，片区城市面貌需要时间完善。
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