招商科创REIT季报解读：广告位收入骤降71% 可供分配金额同比下滑39%

来源：新浪基金∞工作室

# 主要财务指标：净利润135万元 可供分配金额同比降39%

报告期内（2026年4月1日-6月30日），招商科创REIT实现收入1417.92万元，净利润135.04万元，经营活动产生的现金流量净额698.55万元。本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率3.93%。

值得注意的是，本期可供分配金额为761.12万元，较上年同期下降39.35%，主要受两大因素影响：一是租金收入同比下降24.56%，二是税金及附加因小微企业“六税两费”减免政策到期同比上涨101.20%。

主要财务指标报告期金额（元）上年同期金额（元）同比变化（%）本期收入14,179,160.46本期净利润1,350,361.55经营活动现金流净额6,985,462.83本期可供分配金额7,611,152.4512,546,234.80本期现金流分派率（%）1.14年化现金流分派率（%）3.93

# 基金收益分配：实际分配2325万元超本期可供分配金额

报告期内，基金实际分配金额2325.00万元，单位实际分配金额0.0775元，而本期可供分配金额仅761.12万元，实际分配金额为本期可供分配金额的3.05倍。本年累计可供分配金额1299.96万元，累计实际分配金额与累计可供分配金额持平，推测本期分配可能动用了前期留存资金。

期间可供分配金额（元）单位可供分配金额（元）实际分配金额（元）单位实际分配金额（元）本期7,611,152.4523,250,001.86本年累计12,999,589.1323,250,001.86

# 不动产项目运营：出租率同比降6.44% 租金单价下滑13.38%

报告期末，基金持有的国定路1号楼、3号楼及湾谷园B5号楼可供出租面积合计59,838.04平方米，与上年同期持平。但实际出租面积44,618.03平方米，同比减少6.44%，出租率降至74.56%，较上年同期的79.70%下降6.44个百分点。

租金单价水平同比下滑13.38%，从上年同期的3.14元/平方米/天降至2.72元/平方米/天。分项目看，国定路3号楼租金单价降幅最大，达20.00%（从3.50元降至2.80元）；国定路1号楼降9.62%（从2.91元降至2.63元）；湾谷园B5号楼降11.18%（从3.04元降至2.70元）。

运营指标本期上年同期同比变化（%）可供出租面积（平方米）59,838.0459,838.040.00实际出租面积（平方米）44,618.0347,691.56出租率（%）租金单价（元/平方米/天）2.723.14剩余租期（天）租金收缴率（%）

# 收入成本分析：租金收入降24.56% 税金及附加翻倍

报告期内，项目公司实现营业收入1392.82万元，同比下降9.25%。其中核心收入租金收入975.14万元，同比减少24.56%，占总收入比例从84.22%降至70.01%；广告位收入4.57万元，同比骤降71.48%，主要因上海技术交易所有限公司广告位租赁合同到期未续约；车位收入82.97万元，同比增长26.64%，系停车库改造后收入增加。

成本端，营业成本/费用合计927.88万元，同比增长3.00%。税金及附加177.87万元，同比大幅上涨101.20%，因上年同期享受的“六税两费”减免政策于2025年6月到期；财务费用3257.56元，同比激增917.03%，主要系停车费第三方收款手续费增加。

收入构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）占比（%）同比变化（%）租金收入9,751,379.7712,926,285.74物业费收入1,525,116.761,606,402.65广告位收入45,675.510.33160,133.711.04车位收入829,720.215.96655,178.464.27注册地址服务费收入1,768,301.88营业收入合计13,928,213.0015,348,000.56成本构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）占比（%）同比变化（%）折旧和摊销5,361,417.756,167,258.76运营管理费390,322.704.21403,157.124.48物业管理费1,545,227.661,424,927.958.44税金及附加1,778,663.99884,033.329.81财务费用3,257.560.040.00营业成本/费用合计9,278,771.119,008,788.213.00

# 投资组合：204万元货币资金占比100% 无其他投资

报告期末，基金除持有不动产资产支持证券外，其他投资组合金额合计204.76万元，全部为货币资金和结算备付金，占比100%。固定收益投资、买入返售金融资产等均为0，投资结构高度集中于不动产项目。

项目金额（元）占比（%）固定收益投资买入返售金融资产货币资金和结算备付金合计2,047,617.33其他资产合计2,047,617.33

# 份额变动：总份额维持3亿份 管理人持股1.96%

报告期内，基金份额总额无变动，期初及期末均为3亿份。基金管理人招商基金管理有限公司持有587.46万份，占总份额比例1.96%，报告期内持股数量未发生变化。

项目金额（份）报告期期初份额总额300,000,000.00报告期期间份额变动报告期期末份额总额300,000,000.00管理人期末持有份额5,874,640.00管理人持股比例（%）1.96

# 管理人展望：市场竞争加剧 拟通过招租和提质应对

管理人认为，2026年以来上海市优质产业园区市场竞争加剧，存量及新增研发办公楼供应增加，导致租金水平同比下降5.04%。为应对“以价换量”的市场环境，基金已采取灵活定价策略，下调续租及新签租金，但这将对短期收入及现金流产生压力。

后续基金管理人将协同运营管理机构落实多维举措：一是加大招租力度，稳定出租率；二是聚焦优质赛道，优化租户结构；三是分批推进园区内部空间提质改造，增强项目吸引力。同时提示，宏观经济下行、行业竞争加剧及政策变化可能对基金收益产生不利影响。