存货包袱拖累、新货难救业绩，越秀地产预计半年净利暴跌九成

《星岛》记者 钟凯 广州报道

据第三方机构统计，2026年上半年公布业绩预告的40家上市房企中，75%的企业业绩预亏，剩余实现盈利的房企合计净利润仅24亿-28亿元。

这其中，广州国资上市房企越秀地产（00123.HK）勉强稳住了账面利润，规避了亏损局面。

7月17日，越秀地产发布盈警公告称，预计2026年中期的权益持有人应占盈利同比下降至0.5-1.0亿元，降幅约为90%-95%；核心净利润同样仅有0.5-1.0亿元，降幅约90%-95%。

实际上，受房地产深度调整影响，越秀地产自2023年起净利润连年下行。2025年，公司实现营收864.6亿元，同比上升0.1%；毛利率仅有7.8%，同比下降2.7个百分点；权益持有人应占盈利0.6亿元，同比下降94.7%，核心净利润约2.6亿元，同比下降83.5%，创下历史新低。进入2026年，越秀地产的业绩颓势仍未得到扭转。

越秀地产归母净利润变化，数据来源：同花顺iFinD

越秀地产将本次中期盈利大幅缩水归结为两大核心因素。一是受项目结转周期的影响，期内入账物业收入和联合营公司的投资收益较2025年中期减少，导致营收和权益持有人应占盈利出现下滑；二是中国房地产市场仍处于深度调整阶段，项目利润空间承压，期内集团房地产发展销售业务的毛利同比下降。

针对本期结转项目分布、毛利修复路径等相关问题，《星岛》也向越秀地产方面致函，但截至发稿暂未获得回应。

从目前来看，毛利承压是房企共同面临的经营困境。在房地产行业上行周期，多数房企以高价拿地沉淀大量存量土储；市场下行后，企业只能以降价促销加速库存去化，同时还需计提资产减值，持续压缩项目利润。

以广深项目为例，位于深圳光明区的“工改住”项目越秀星科源启，2025年10月中旬开盘时89平方米户型折后总价291-330万元，至2026年上半年起售价降至260万元左右；广州荔湾越秀天瀛，2021年拿地楼面价约2.66万元/平方米，近期推出一口价房源最低单价仅2.29万元/平方米，售价远低于当初的拿地成本。

深圳越秀星科源启降价促销信息

除住宅项目促销走量以外，越秀地产同步处置了非核心资产以加速回笼资金。今年5月，公司宣布向控股股东越秀集团旗下全资附属公司出售广州南沙国际金融中心、云谷产业园及S1栋楼宇、智谷产业园、贵州毕节酒店以及康养业务板块，预计净回笼现金约44.6亿元，并实现税后收益约1.08亿元。

值得注意的是，在过去半年多时间内，越秀地产位于广州的多个交付项目推行“月保车位线上抢号”机制，业主每个月需在线上争抢有限的车位资源。广州黄埔区镇龙某越秀楼盘业主对《星岛》表示，上线“月保车位线上抢号”机制后，其所在小区仅有部分车位用于月租，其他大量产权车位被开发商锁定封存、不予出租等，业主与物业方还曾爆发冲突，警方多次到现场维持秩序。

越秀地产的一系列操作也引发部分业主质疑，认为房企通过人为压缩租赁车位供给、制造停车资源紧张，变相倒逼业主购置存量车位。在社交平台上，不少越秀业主分享过抢不到月保车位的经历，部分业主最终选择直接购入车位。

越秀业主选择妥协购入车位，资料来源：小红书

土地投资端，越秀地产持续收缩布局范围，将资源向核心一二线城市集中。2025年，公司新增25宗土地，平均溢价率9.3%，权益拿地金额244亿元，其中北上广深及杭州、成都六大城市的投资占比约96.3%；而进入2026年上半年，公司仅披露新增上海、成都、广州共4宗土地，对应权益拿地金额59.77亿元。

不过，在母公司层面，2月份越秀集团仍豪掷236亿元拿下广州天河珠江新城马场1期地块，总价仅次于2009年出让的广州亚运城地块（255亿元），楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州楼面价新纪录。但目前该地块并未纳入越秀地产的土储报表。

7月20日，越秀地产旗下广州越秀华城房地产开发有限公司再以10.1亿元竞得广州白云政通路地块，楼面价4.3万元/平方米，溢价率16.1%。算上马场地块，越秀系年内已在广州获取了4宗土地。

依靠严控新增拿地、加大力度去库存的策略，越秀地产在现金流端出现了改善信号。2026年上半年，公司累计销售额同比下降17.9%至505.06亿元，但预计当期经营性现金流净流入超100亿元，继2023年后再度实现半年度经营性现金流突破百亿净流入。

按照越秀地产管理层在3月底业绩会的表态，公司在尽快修复盈利表现，新投项目毛利率在15%以上，对整个盘面有更好的带动作用，同时通过提效、产品影响力提高毛利率水平。而目前增量项目尚未进入集中结转周期，企业能否彻底摆脱高价存量项目的拖累，仍有待后续业绩验证。

编辑 | 方俊杰

一审 | 周昊

终审 | 苏楠