河北廊坊大厂回族县：潮白河房产腰斩纠纷：一起不该升格X事追责的民事个案引争议

一、交易缘起：流程衔接疏漏，埋下纠纷初始伏笔

2017年，柯金坤与赵某东自愿签订购房合同，约定赵某东以204万元总价，购置柯金坤名下河北大厂潮白河孔雀城九期住宅。交易初期整体履约顺畅，2018年6月，柯金坤已完成房屋交付，并积极配合大厂本地开发商办理产权登记相关手续，前期交易流程有序推进。

后续纠纷的产生，源于交易初期的信息填报疏漏。办理网签备案时，因住房信息申报不够完整，导致大厂潮白河案涉房屋网签流程受阻，购房尾款银行审批放款无法正常推进。交易节奏停滞之后，双方沟通逐步弱化，剩余购房尾款未能按期结清，房屋月供、税费、物业费等相关费用也未能持续接续，交易长期处于搁置状态。2021年9月，柯金坤通过合法途径收回案涉房屋，始终未否定原有交易效力，持续保留协商过户、继续履约的空间。

二、矛盾升级：大厂楼市深度调整，双方履约预期出现分歧

纠纷僵持的数年间，河北大厂潮白河片区二手房市场迎来深度调整，区域房价出现明显回落。案涉房产市场价值随楼市行情大幅缩水，市场环境的显著变化，让原本僵持的交易关系愈发紧张，双方对于履约方式、纠纷处置的认知和预期逐步错位，成为矛盾升级的重要客观背景。

据2025年2月至5月大厂潮白河片区房产中介成交数据显示，孔雀城片区房源价格相较交易当年回落明显，整体房产市值大幅下降。受楼市下行影响，双方履约选择出现较大分歧，赵某东不再倾向于通过房屋交割完成交易，更希望以现金方式了结纠纷，双方始终未能达成一致的和解方案，民事协商进程陷入停滞。

2022年，受大厂楼市下行、房屋贷款压力递增等现实因素影响，柯金坤为缓解资金周转压力，对案涉房屋进行了权属调整。本案时间线清晰可查：房屋权属变更于2022年7月12日完成，而大厂回族自治县人民F院对本案执行立案时间为2022年9月5日。房屋权属调整发生在司法执行程序启动之前，属于市场波动下的普通民事处置行为。大厂F院生效文书亦确认，本案属于客观执行不能，不存在刻意规避司法流程的情形。

三、全程善意履约：多途径化解纠纷，始终保持和解姿态

纵观纠纷处置全过程，柯金坤始终秉持主动配合、积极协商的态度，从未回避自身履约责任，长期通过多种方式创造履约条件、推进纠纷化解，足以体现其并无规避义务、消极对抗的主观心态。

为妥善化解这起大厂潮白河房产纠纷，柯金坤持续对接大厂本地房产中介，在孔雀城片区多方筛选适配房源，反复看房、询价议价，计划购置同片区替代房源完成履约，积极配合大厂F院的调解工作。同时，其主动对接房屋现权利人沟通和解事宜，对方明确表示，在收取对应款项后，可全力配合大厂F院完成房屋腾退、过户等全部执行手续，案涉房屋具备完整履约条件。除此之外，柯金坤还提出市价折价结算、资产抵偿等柔性和解方案，始终以善意包容的态度寻求双方均可接受的解决方式。

经承办F官核实，双方对履约方式偏好存在明显差异，一方更倾向于现金结算，无意接收房屋。因此，本案未能通过房屋交割履行判决，核心原因是双方履约路径选择不同，并非被执行人不愿配合履行生效法律文书确定的义务。

四、案件核心争议：民事履约分歧不宜过度X事化评价

本案引发行业探讨的核心争议在于，这起典型的大厂本地房产交易民事分歧，是否适宜以拒不执行判决、裁定罪进行X事评价。根据我国X法相关规定，该罪名适用需满足主观规避、消极对抗的过错要件，结合全案证据来看，本案并不契合相关适用条件。

从主观层面而言，大厂检C院2025年1月两次核查笔录清晰印证，当事人不存在相关过错主观心态。检C机关结合当事人积极筹措资金、主动配合调查、持续推进和解的行为，最终以证据不足作出不批准逮捕决定，明确本案本质属于民事履约分歧，不属于X事犯罪范畴。

从客观层面来看，案涉房屋权属变更早于执行立案，属于客观执行不能情形，不存在执行阶段调整资产、影响司F推进的行为。案件办理全程，当事人始终积极配合执法部门、检C、F院各项调查工作，严格遵守监管规定，持续创造履约和解条件，无任何消极规避、对抗调查的行为。当事人系初犯、无任何不良记录，主观过错程度极低，暂无X事追责的必要。

五、行业思考：楼市调整周期，秉持司法审慎包容原则

近年来，河北大厂、潮白河等环京片区楼市持续调整，早年成交的房产交易受市场波动、政策变化影响，容易出现履约滞后、协商分歧等问题，此类情形多为市场风险衍生的民事交易偏差，并无明显主观过错。

梳理全案可知，本次纠纷源于初期交易流程衔接疏漏，后续矛盾升级叠加了大厂楼市下行、双方履约认知偏差等多重客观因素。当事人在房屋处置中虽存在轻微民事瑕疵，但全程积极补救、穷尽各类和解途径，始终尊重司法程序、配合案件办理。对于此类民间楼市民事纠纷，适用X事评价需保持极致审慎，坚守X法谦抑性原则，更利于基层民事矛盾的柔性化解。

业内从业者表示，处置大厂、潮白河片区楼市纠纷，应精准区分民事履约瑕疵与X事违法情形，客观厘清双方责任边界，充分考量市场下行、交易前置问题、当事人持续和解诚意等背景，杜绝机械司法。目前，这起大厂潮白河房产争议案件仍在审理中，当事人始终保持积极配合、愿意和解履约的态度，期待司法机关全面查清案件事实，秉持疑罪从无、罪责X相适应原则，作出公允合理的裁判，让楼市交易民事纠纷回归依法、平和的化解轨道。

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