中金亦庄产业园REIT季报解读：可供分配金额同比增684% 剩余租期下降22.5%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润亏损176万元 经营现金流净额1.90亿元

报告期内（2026年4月1日-6月30日），中金亦庄产业园REIT主要财务指标呈现“现金流正向、净利润亏损”特征。具体数据显示，本期净利润为-1,760,863.71元，经营活动产生的现金流量净额19,030,393.01元，现金流分派率1.46%，年化现金流分派率5.90%。

指标名称本期金额（元）本期净利润-1,760,863.71本期经营活动产生的现金流量净额19,030,393.01本期现金流分派率（%）1.46年化现金流分派率（%）5.90

收益分配：实际分配超可供分配金额1.89亿元 单位派息0.09元

报告期内，基金可供分配金额17,110,598.70元，单位可供分配金额0.0428元；但实际分配金额达36,000,000.00元，单位实际分配金额0.0900元，实际分配超出可供分配金额18,889,401.30元。本年累计可供分配金额34,281,427.40元，累计实际分配36,000,000.00元，同样存在超额分配。

期间可供分配金额（元）单位可供分配金额（元）实际分配金额（元）单位实际分配金额（元）本期17,110,598.7036,000,000.00本年累计34,281,427.4036,000,000.00

可供分配金额同比大增684.06%，主要因上年同期（2025年6月16日-6月30日）基金刚成立，运营时间仅15天，本期为完整季度（91天），期间差异导致基数较低。

不动产项目运营：整体出租率87.74% 剩余租期同比降22.51%

报告期末，基金持有的N12、N20两个产业园项目整体可供出租面积122,897.63平方米，实际出租面积107,832.72平方米，出租率87.74%，较上年同期末下降0.98个百分点；租金加权平均单价2.62元/平方米/天，同比下降1.13%；剩余租期957天，同比大幅减少22.51%。

指标名称本期数据上年同期数据同比变化（%）报告期末出租率（%）租金单价（元/平方米/天）2.622.65剩余租期（天）9571,235累计租金收缴率（%）0.66

分项目看，N12项目出租率84.91%（同比-1.74%），剩余租期840天（同比-22.08%）；N20项目出租率91.66%（与上年持平），剩余租期1,119天（同比-23.04%）。剩余租期显著下降或增加未来续租压力，需关注租户续约意愿及市场租金水平变化。

租户结构：前五大租户贡献80.31%租金 单一租户占比44%

报告期内，前五大租户租金收入合计1,923.34万元，占全部租金收入的80.31%，租户集中度较高。其中租户1（汽车零部件供应商）贡献租金1,054.52万元，占比44.04%，为第一大租户；租户2（汽车锁闭系统生产商）贡献303.69万元，占比12.68%。两大租户均签署10年长租约，目前经营稳定，但单一租户依赖度较高，若其经营出现波动可能影响基金现金流。

租户租金收入（不含税，万元）占比（%）租户11,054.52租户2租户39.80租户47.71租户56.08合计1,923.34

项目公司财务：营收2401万元同比增498% 财务费用占比47.42%

项目公司北京盛擎科技服务有限公司报告期内实现营业收入24,015,353.45元，同比增长497.57%，主要因上年同期运营时间短。其中房屋租赁收入21,827,429.14元（占比90.89%），物业管理收入2,141,058.38元（占比8.92%）。

营业成本及费用合计34,058,234.31元，同比增长591.42%，其中财务费用16,149,238.39元，占比47.42%，为最大支出项，主要系项目公司有长期应付款649,090,923.78元（与上年末持平），利息负担较重。EBITDA（息税折旧摊销前利润）15,623,260.66元，同比增长448.19%。

科目本期金额（元）上年同期金额（元）同比增长（%）营业收入24,015,353.454,018,820.64营业成本/费用34,058,234.314,925,827.68财务费用16,149,238.392,167,694.37EBITDA15,623,260.662,849,996.44

资产组合与份额变动：100%配置货币资金 份额总额维持4亿份

报告期末，基金除不动产资产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计4,591,035.92元，占比100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他配置，资产流动性较高。

基金份额方面，报告期期初及期末份额总额均为400,000,000.00份，期间无变动，表明本季度无申购赎回行为，基金规模稳定。

行业风险提示：北京经开区工业厂房去化压力加剧 竞争环境趋紧

管理人指出，2026年以来北京经济技术开发区工业厂房市场新增供应峰值或已过去，市场进入存量消化阶段，面临去化压力和区域竞争加剧双重挑战。尽管当前出租率维持87%以上，但租金单价同比微降、剩余租期缩短，若未来租户流失或续租租金下降，可能影响基金现金流稳定性。此外，前五大租户租金占比超80%，存在集中度风险，需持续关注租户经营状况及行业政策变化。

投资机会：年化现金流分派率5.90% 原始权益人资金使用率51.89%

尽管存在上述风险，基金年化现金流分派率达5.90%，高于部分债券型基金收益水平，对追求稳定现金流的投资者具有一定吸引力。此外，原始权益人净回收资金26,992.42万元，已使用14,005.89万元（使用率51.89%），主要投向北京亦庄新能源汽车核心零部件创新基地等项目，后续若新项目产生收益，或为基金长期价值提升提供支撑。