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未来科学城朱辛庄地块星寰世界项目公示：

1.共8栋楼，322户

• 76/79㎡小三居共76户，占比24%
• 92㎡三居68户，占比21%
• 109㎡小高层四居138户，占比43%，为绝对主力户型
• 129㎡宽厅产品36户，占比11%
• 另外有四户顶退变异户型

※具体户型在文末

2.户内赠送尺度

• 南向：单面宽1.1m阳台+其余面宽1.8m阳台
• 北向：通面宽1m进深设备平台（92㎡卫生间空间除外）
• 侧向：边户通进深飘窗
• →边户各产品赠送率预计在19~27%
• →中户各产品赠送率预计在14~19%

3.社区赠送尺度

• 约850㎡架空层
• 约500㎡风雨连廊

（以下为正文）

6月11日，未来科学城兜底获取昌平朱辛庄0055等地块

当时分析过：

之所以底价获取，不是朱辛庄凉了

而是因为这宗地所带的0057地块，并非盖完还建就行

是要引进企业、做实产业锚定。

也就是说，作为昌平T0级土地

朱辛庄是在憋大招——

现在，第一个大招来了！

7月7日下午，未来科学城朱辛庄地块方案公示。

有信源说，项目定名星寰世界（下文就这么叫）。

没让人失望——尺度很猛，不输华润北清润府，129㎡大户型甚至直接碾压。

但光看数字没用，生活不是参数表。

星寰世界这一稿，其实在回答四个问题：

• 小社区，归家仪式感从哪来？
• 超尺度风雨连廊，别只当动线，能干点啥？
• 户内赠送，别只堆数字，怎么用才高效？
• 78㎡中户历来难卖，这次怎么破？

未来科学城的打法，说穿了就一招——

提高空间效率。

具体可以拆成四个维度：动线效率、得房效率、生活效率、设计效率。

下面我们来逐一看一下

01先捋基本盘

星寰世界一共8栋楼，322户：

其中：

• 76/79㎡小三居共76户，占比24%
• 92㎡三居68户，占比21%
• 109㎡小高层四居138户，占比43%，为绝对主力户型
• 129㎡宽厅产品36户，占比11%
• 另外有四户顶退变异户型

※具体户型在文末

赠送尺度：

• 南向：单面宽1.1m阳台+其余面宽1.8m阳台
• 北向：通面宽1m进深设备平台（92㎡卫生间空间除外）
• 侧向：边户通进深飘窗
• 边户各产品赠送率预计在19~27%
• 中户各产品赠送率预计在14~19%

02小社区，仪式感从哪来？

322户，占地1.27万方——社区真不大。

第一个问题就来了：院子小，归家那一下会不会太寒碜？

这是"动线效率"的题——把社区和街区，做成玄关式衔接。

人行主入口做了个50㎡的出口广场，原本平铺直叙的入门动线，变得曲折尽致

门也就不再是门，成了门廊。

"庭院深深深几许"——那层次感就出来了。

03风雨连廊，别只当动线

进社区后，第二个问题：

1590㎡的地上不计容面积里，架空层约850㎡、人防口75㎡、大门165㎡，

剩下约500㎡风雨连廊——占这小地块4%。

量不小。但如果只用来走道，浪费。

所以"得房效率"维度解题——好钢用在刀刃上，找社区资源分配的边际效应。

两件事：

• 一边，架空层扩容，泛会所做大
• 另一边，塞进单元入户大堂

为啥是大堂？因为大堂是归家"第一眼"，体现盘的品质。但它又是公摊——做太大，得房率就掉。

有没有一种办法：大堂变大，还不占公摊？

看图面，未来科学城把风雨连廊和单元门头合体了——

5~8#楼的大堂从17㎡扩到22㎡，涨了约30%。

多的这5㎡，大堂可能就变成"会客厅"了。

好房子的资源，从"参数"落地成"日常"。

04户内赠送，别只堆数字

社区资源要成场景，户内也是。

星寰世界送得狠，129㎡拓展比例干到27%——实际得房率大概率破100%。

多出来的空间怎么用？这是"生活效率"——户内拓展的场景化。

几个动作：

• 129㎡选6米宽厅，没做北清润府的"四开间"，避开了过道浪费
• 核心筒选型，做出内外双玄关，这点北清润府没做到
• 细节上，推测做了南北双阳台——南边景观花池+北边家政阳台

这套双阳台，不止129㎡有，92㎡和109㎡也给了

星寰时代做了"玄关平权"，这次星寰世界更进一步——双阳台平权。

当然，78㎡受格局所限没双阳台，但它有更要紧的仗要打。

05 78㎡中户这道老难题，怎么破？

今年刚需刚改爆款一个接一个，78㎡小三居也看得不少。

星寰世界这次基本复用星寰时代的78㎡户型。

但老问题也在：

78㎡中户要留施工缝，北向两个次卧会被挤得很小，功能性打折——这会真影响去化。

怎么解？这是"设计效率"——客户视角，不是图纸视角。

未来科学城选了个麻烦但聪明的楼型：

78边户+ 92中户拼接。

这种拼法，图纸量大一倍，但最大限度消灭了小三居的中户。

结果：本次78㎡小三居，七成都是边户。

06价格怎么估？

未来科学城底价拿地，9.09亿：

公建2.15万方

无偿代建150㎡

算上公建&代建成本，综合楼面价约3.55万/㎡

参照未来之境6月网签均价5.5万/㎡，成本利润率约6.7~7.7%，净利率6.2~7.1%——这还没算公建货值，实际利润更高。

所以星寰世界暂按均价5.5万/㎡推：

• 76㎡小三居中户：控400万左右 → 单价约5.3万/㎡
• 78㎡边户：参照龙樾海序和星寰时代，比76中户贵约30万 → 单价约5.5万/㎡
• 92㎡：货量少，可冲5.9万/㎡ → 总价约540万
• 109㎡小四居：参照龙樾海序+国贤府Park经验，压在600万内，跟92㎡缩小价差方便引导 → 单价约5.25万/㎡，总价570万
• 129㎡宽厅：楼王位，不冲5.9万/㎡说不过去

07 综上来看

这一次，未来科学城在朱辛庄不光是在用性价比卷，是在用"效率"卷。

四个维度串下来你会发现：动线是效率，得房是效率，生活是效率，设计也是效率。

星寰世界这盘，骨子里是把"每一平米都算到极致"的活儿。

至于最终户型图和实景能不能撑住这套叙事，等后面取证再聊。

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