地库车辆被淹，物业该不该赔？

连日强降雨导致车库被淹

看着爱车泡在水里

业主们心急如焚

物业到底要不要赔？

案情简介

因连日持续强降雨影响，2024年8月15日11点30分左右，A小区物公司工作人员开始在业主群内发布通知，提醒业主前往地库挪车，并拨打部分业主电话通知情况。

12时2分许，A小区停车场出口处出现积水，部分雨水漫过沙包防护墙流入地库，沙包随后出现小范围垮塌。物业人员迅速携带沙包赶到现场封堵缺口。12时4分许，出口对面围墙突然倒塌，墙后大量积水涌出，将沙包防护墙冲垮，雨水瞬间倒灌入地下停车场，现场四名工作人员亦被冲入。最后，地下车库水淹深度超80厘米，造成业主佟某等四人停放于该停车场的车辆因水淹受损。

9月，佟某等四人委托鉴定机构鉴定车辆财产损失。10月，佟某等四人找到物业公司，称因自身不在微信群内，亦未接到物业公司其他任何形式的通知，是物业公司的疏漏致使自身错过将车驶离地下车库的时机，因此要求物业公司进行全额赔偿。

因协商未果，佟某等人将物业公司诉至法院，诉请由物业公司赔偿其四人车辆财产损失。

法院审理

本案系财产损害赔偿纠纷。

关于物业公司是否怠于公共设施维护义务的问题。事发时监控视频显示，当日12时许，因持续暴雨，停车场出口处已出现积水，物业公司设置的沙包防护墙遭水冲形成缺口，但在围墙倒塌前，该缺口尚可通过及时补救予以封堵。直至12时4分，出口对面围墙倒塌，墙后蓄积的大量雨水猛烈涌入，直接冲垮沙包防护墙，成为导致停车场严重水淹的直接原因。关于围墙倒塌的成因，佟某等主张系物业公司疏于维护，但其所举照片无法证明拍摄地点与时间，不足以证实围墙在事发前即存在明显安全隐患。根据围墙倒塌时涌出巨大水流的事实，结合连日暴雨背景，可合理推知相邻小区均形成大量积水，围墙两侧水位差较大，足以导致墙体倒塌。大量雨水迅速涌入停车场，甚至将四名现场尽力处置的工作人员冲入地下停车场，故佟某等关于物业公司未尽围墙等公共设施维护责任的主张，依据不足，法院不予采纳。

关于物业公司是否怠于履行谨慎管理义务的问题。佟某等主张，物业公司在暴雨发生之际未及时通知其挪车，致车辆受损。法院查明，物业公司自当日上午11时20分起，已在“A小区协调群”中发布通知，提醒业主前往地库挪车，并安排工作人员进行电话告知。但该群并非全体业主群，佟某等四人未在其中，故未及时获知相关信息。法院认为，虽物业公司客观上已采取部分应急措施，但因未能有效覆盖全体业主，导致通知效率存在瑕疵，暴露了物业公司在应对此类突发事件时存在不足，对于负有“安全管理”职责的物业服务企业而言，这种应对不足属于未尽合同约定义务。综合事件发生经过以及物业公司采取措施情况，法院酌定物业公司分别对佟某等四人损失承担20%赔偿责任。

综上，法院依法判决物业公司分别向佟某等支付20%的损失赔偿金。该判决已生效。

法官说法

极端暴雨虽具有突发性、强破坏性及不可预见性，属于不可抗力的范畴，但不可抗力并非物业服务企业的“免责金牌”。地下车库作为物业服务区域内的业主共有部分，物业公司依法负有管理义务。因极端天气直接引发的设施损毁、积水倒灌等损害后果，判断物业是否需要承担赔偿责任，核心在于审查其是否存在过错。

物业公司在应对暴雨、台风等极端天气时，应当建立健全地下车库防汛应急处置机制，提前摆设挡水板、抽水泵等防汛设施，常态化开展排水管网巡检与积水排涝演练等。广大业主亦应增强风险防范意识。车辆虽停放于地下车库，但业主作为车辆的所有权人及实际控制人，仍负有合理的注意与管理义务。在物业公司发出挪车通知后，业主应积极配合，及时采取防范措施，以避免或减少自身财产损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《物业管理条例》

第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

作者：陈佳婷

来源：宝安区法院、深圳中院 编辑：石慧