辽宁
2021年邓成波去世时，福布斯公布他的身家是47.5亿美元，他留下来的不是现金，而是两百多处商铺和工业物业，这些资产的账面价值有700亿港元，当时大家都觉得这些资产很稳固，每年都有租金收入，银行也愿意提供高杠杆贷款，现在回想起来，那种情况更像是泡沫达到顶点时的最后狂欢。
2020年2月，邓耀昇拿出7.7亿港元收购松林护老院超过一半的股权，这笔交易发生在疫情暴发前一个月，可以说为一次高杠杆投资画上了句号，谁也没有料到，几个月后香港零售业几乎陷入停顿，养老院这类重资产项目更难转手变现，而他们当时仍在继续投入，没有保留足够的现金作为缓冲。
到了2024年第一季度，香港四大核心商圈的空置商铺数量一下子升到897间，空置率达到12.1%，这是五年来的最高值，旺角一个地方就有300多间空铺子，占了全港的将近四成，走在街上能看到一整排店面都贴着招租告示，有些已经挂了两年没人来问，租金一直在往下降，可还是没人愿意租。
另一边，港人周末喜欢往深圳跑，罗湖和福田口岸挤满了人，有人去吃火锅，有人做医美，还有人专门去买日用品，网上下单直接送到香港也成了常事，运费便宜，支付方便，关税还低，本地小店卖同样的东西，租金却贵很多，根本比不过。
香港的数字经济只占GDP的7.3%，而深圳达到38%，差距很大，不少人还认为有楼就没事，却没发现租金已经不够还贷款利息了，酒店和养老院这类资产现在反而成了负担，一卖价格就猛跌，价格下跌银行就催着还钱，还不上抵押品就被收走，恶性循环就这样开始了。
这不是香港才有的麻烦，纽约曼哈顿写字楼空置率超过19%，新加坡房地产投资信托收益率跌破4%，伦敦核心商铺租金两年降了三成，大家过去相信地段决定价值，现在却意识到，没有人流和实际场景，再好的位置也没用处。
有个细节挺有意思，很多空铺子的业主宁愿让店铺烂在那里，也不愿意降低租金，这不是因为他们特别贪心，而是因为这些物业的产权经常挂在家族信托名下，做决定需要一层层上报批准，谁都不敢第一个开口承认亏损，内地有些城市已经开始由政府牵头，平台补贴来协商降租，香港到现在还没有行动，结果就是街面越来越冷清，小店一家接一家关门，年轻人搬走，税也收不上来。
过去二十多年，香港人习惯买房就是安全，这背后有资本流入、人口增长、人民币升值三个因素支撑，2020年后这些力量都减弱了，消费方向转变，产业没有跟上，数字基建落后，可财富观念还停留在老一套，就像拿着旧地图找新大陆，方向早就错了。
现在那些空店铺静静立在街边，玻璃上积了灰，卷帘门半开着，就像一排没被擦掉的旧账，没人急着翻过去，但时间一直在往前走。
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