容积率仅1.3！杨浦滨江风貌洋房「外滩元境二期」批次加推在即！

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

如果对当下的上海楼市做一次复盘，有一个项目很难绕开——中建壹品·外滩元境。

一期220套房源，首开47天售罄，劲销超21亿；二次开盘热销9亿，刷新48小时内上海风貌产品销售纪录。（数据来源案场）

但在情报君看来，这串数字背后藏着一个更值得被记住的标签：外滩元境，是上海第一个有意识、有能力将超维资产概念落地的项目。

什么是“超维资产”？

它不是简单的得房率高或地段好。它是一种空间维度、形态维度、地段维度、生活维度的四重折叠。

一套总价约1400万起步的房子，同时拥有别墅的实得面积、洋房的低密体验、科创板块的增值潜力，以及风貌建筑特有的风格。

外滩元境实景图

项目二期即将入市，情报君就和大家好好拆解一下，中建壹品·外滩元境这个超维资产到底折叠了什么。

上海首个风貌洋房

升级归来

外滩元境二期

二批次加推在即

01

折叠空间——同样的面积，为什么它做到约216%的实用面积？

在上海内环，1400万+总价段，你能买到的大多数新房，都是高层。

按当下主流的83%实得率计算，建面约115㎡的高层真正能使用的面积不到100㎡。客厅放不下大沙发，书房只能塞下一张书桌，孩子的玩具永远堆在过道。

这是空间的单维困境。而外滩元境通过一种近乎“折叠”的手法，在同样的土地面积上，释放出了多个维度的空间价值。

第一层折叠：把地下室“折”进了一楼

一楼的户型，不仅拥有入户花园，还附带地下室。这里可以是你的私人影院、藏酒室、健身房，甚至是一个不打扰家人的第二客厅。这些面积，不计入产证，却计入你的生活。

第二层折叠：把露台“折”进了二楼

二楼户型拥有露台，在这里，你可以种花、烧烤、做瑜伽，或者只是躺在椅子上看星星。这是高层阳台永远无法给予的空中庭院。

第三层折叠：把X空间“折”进了三楼

三楼户型除了超大阳台，还拥有一个X空间。它可以是你独处的书房，是孩子的游戏城堡，是女主人的衣帽间，甚至是第二间客厅。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

更关键的是，首层约3.6米、标准层约3.3米的墅级层高，让每一个房间都拥有了呼吸感。

项目二期，更是把这种“空间折叠”演绎到了一个新的高度，实得率最高可达约216%。

接下来，情报君就给大家拆解一下，外滩元境二期建面约110㎡户型。

第一，它折叠了“大户型”才有的尺度感。

约3.9米的客厅面宽，搭配约6.9米的超宽通体阳台，形成总面积约43㎡的LDK一体化空间。

从阳台到厨房，进深达到约11米，视野通透、动线流畅。这种尺度，通常要在130㎡以上的户型里才能见到。

而在外滩元境，你花110㎡的钱，住出了大平层的开阔感。

第二，它折叠了“主卧套房”的完整体验。

主卧面宽约3.4米，进深约4.05米，加上主卫整体约21㎡，再连接一个约8㎡的私属露台，整个主卧的独立空间达到约29㎡。晨起推门即是露台，夜晚可以在星空下小酌。

主卫配备了唯宝（或同档次品牌）台盆、高仪（或同档次品牌）龙头、唯宝（或同档次品牌）马桶，配置不输任何豪宅。

第三，它折叠了收纳革命的巧思。

从入户开始，这个户型就在重新定义空间效率。约2.7㎡门厅，进门前的快递、雨伞、鞋子都有了专属空间。同时入户玄关配置多功能收纳柜体，内置消毒精灵与可调节移动层板。

第四，它折叠了全屋智能的未来感。

全屋配备居家智能体系统，这不是普通的智能家居，而是一套会说话、会体检、会自动照顾你的智慧管家。数字房屋说明书、全屋24小时无感体检、AI语音交互……喊一声“小壹管家”，灯光、窗帘、空调、地暖自动同步。

搭配松下六恒系统（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒风、恒静），这套房子不只是住得大，更是住得健康。

第五，它折叠了“顶豪级”的精装标准。

厨房配备了美诺（或同档次品牌）三件套（灶台、油烟机、洗碗机）+博世（或同档次品牌）蒸烤一体机+两台利勃海尔（或同档次品牌）嵌入式冰箱，整套厨电超过14万。

橱柜选用金牌（或同档次品牌），台面选用赛凯隆（或同档次品牌）石英石，水槽选用弗兰卡（或同档次品牌）花岗岩大单槽…全屋墙布交付，主卧背景墙采用菱形编织皮硬包，每一处细节都在回应“超维”二字。

同样的预算，外滩元境居住体验感远超同面积段高层产品。

这就是空间折叠的妙处，你买的不止是一套建面约110㎡的房子，而是一种跨面积段的空间体验。

02

折叠形态——三层退台洋房，不可复制的孤品

如果说空间折叠是“里子”，那么形态折叠就是“面子”。

据不完全统计，过去十年，浦西市区供应的110块宅地中，容积率2.0以上的占比超过87%。这意味着，从土地出让的那一刻起，大多数项目就注定与低密无缘。

而外滩元境容积率约1.3，限高12米（局部15米）。在这样的土地上，中建壹品做了一个此前没有人做过的决定：不复制传统的风貌别墅，也不做普通的多层公寓，而是首创“三层退台风貌洋房”。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

更关键的是，这种形态在未来的上海土地市场上，几乎不可能再出现。

为什么？因为低密土地供应越来越少，风貌保护区的开发门槛越来越高，更为关键的是，“三层退台”对地块的尺寸、朝向、退线都有苛刻要求。

所以，外滩元境的风貌洋房，更是一种形态孤品。而让其站上城市封面的，是在立面和景观上不计成本的投入。

☆ 立面：不是“仿风貌”，而是从外滩长出来的建筑

市面上太多项目的外立面，走的是快消路线——看起来新，过几年就旧。

外滩元境的立面选用红砖与石材的搭配，为的就是还原外滩百年建筑那种被时间洗过的质感。红砖的温度，石材的稳重，组合在一起，不是一眼惊艳，而是越看越耐看。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

在千篇一律的玻璃幕墙和涂料立面充斥市场的今天，这本身就是一种降维打击。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

☆ 景观：六重花园归家，把南法的松弛感搬进小区

外滩元境的景观，没有走传统风貌项目精致但拘谨的老路。它在海派建筑的基底上，融入了南法田园的温暖与松弛，整个社区被打造成“六重花园归家体系”。

外滩元境实景图

从林影、拾光、栖霞，到每一户的私属露台或花园，你走的每一步，都在完成一次从城市到家的情绪降速。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

在这里，老人可以在树荫下下棋，孩子可以在专属天地里奔跑，而你，下班后可以在楼下的花园长椅上，安安静静发五分钟呆。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

03

折叠地段——杨浦滨江的“科创4.0”红利，加速兑现中

好的资产，不仅要折叠空间和形态，还要折叠时间。

外滩元境所在的杨浦滨江，正在经历一场从“工业锈带”到“科创秀带”的蜕变。

过去，这里是上海工业的脊梁；现在，这里是科创4.0的心脏；未来，这里是世界级滨水区的封面。

但情报君想说的是：地段的折叠，不是把一堆高大上的名词堆在一起，而是这些变化，到底跟你有什么关系？

☆ 产业在折叠：你的邻居，可能就是下一个独角兽的创始人

杨浦滨江的产业导入，不是虚的。

约6000亿的规划投入，约270万方的总部办公即将交付，美团（在建中）、哔哩哔哩（在建中）、字节跳动（在建中）等等…这些企业不是传统制造业，而是数字经济、人工智能、文化创意行业，从业者人均产出和收入水平排在全市前列。

这意味着什么？意味着未来住在外滩元境，你的邻居可能是某个细分赛道的技术大牛，也可能是刚拿到融资的创业新贵。

☆ 配套在折叠：你不需要等规划，因为很多东西已经在了

先说交通。紧邻内环高架、中环高架，从项目开车到陆家嘴、到人民广场、到虹桥枢纽，都在一个合理的通勤半径内。轨交方面，有12号线、18号线，可畅达全城。

再说商业。百联滨江、宝龙旭辉广场等已经成熟运营，吃饭、看电影、逛超市都能解决。而更值得期待的，是正在建设中的超级合生汇，这个重磅商业体开业后将直接把杨浦滨江的商业能级拉到城市级。

教育方面，周边聚集了6所一梯队小学、4所一梯队初中，以及复旦大学附属中学、控江中学等“四校八大”级别的优质高中。对于有孩子的家庭来说，这意味着不需要为了学区频繁换房。（注：新房不作入学承诺，具体以政府政策为准）

医疗资源方面，复旦大学附属妇产科医院距离项目约700米，周边还有上海交通大学附属新华医院、杨浦区中心医院等。

☆ 生态在折叠：约500米到江边，把滨水生活变成日常

外滩元境直线距离黄浦江约500米。晚饭后，你可以步行到江边，沿着约5.5公里的滨江步道散步或慢跑。对岸是陆家嘴的天际线，脚下是改造后的工业遗存。这种“出则繁华、入则静谧”的切换能力，才是杨浦滨江最奢侈的地方。

最后，情报君想说一个更现实的逻辑。

外滩元境一期入市时，很多人在犹豫“杨浦滨江能不能起来？”现在二期来了，产业落地的时间表更清晰了，配套的兑现度更高了，而价格，还没有完全反应。

这就是折叠时间的核心，在产业爆发前夜入场，分享的是未来五到十年的板块红利。

04

折叠生活——约1400㎡会所，把社交、健康、亲子“折”进日常

“超维资产”的最后一重折叠，是关于生活的。

很多风貌项目有一个遗憾：没有会所。或者有，但很小，户均占有量低得可怜。

外滩元境补齐了这个短板，约1400㎡的ECHO高定会所，涵盖了恒温泳池、健身房、专业瑜伽室、私宴厅、书吧茶室、棋牌室、亲子乐园、艺术展示区等场景。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

☆ 恒温泳池

大面积落地玻璃将中庭绿植纳入视野，游累了可以在旁边的轻奢躺位上休息。全季恒温，冬天不冷、夏天不挤。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

☆ 健身房+瑜伽室

引入天窗自然采光，温润浅木色系搭配专业器械，跑步时能看到中庭绿植，出汗都变得治愈。

旁边的瑜伽室则安静纯粹，静音处理、半透隔断，早晨一套流瑜伽，或下班后一节冥想课，把疲惫一点一点呼出去。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

☆ 私宴厅

采用递进式东方美学设计，木格栅、天然石材、艺术吊灯，雅致不张扬。可容纳整桌宴席，配有独立酒柜和休闲前厅。商务宴请、家族聚餐、孩子周岁，都能安排得妥帖。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

除此之外，还有亲子乐园、书吧茶室、Listening BAR等场景，每一处都在回答同一个问题：你想要的日常，下楼就解决。

过程效果图，仅供参考，以实际交付为准

但真正让它与众不同的，不是功能的数量，而是户均占有量。外滩元境二期总户数288户，户均会所面积约4.86㎡。

对比一下：市面上大多数高端项目的户均会所面积在2.6-3.7㎡之间。外滩元境的户均占有量，比它们高出近30%到86%。也就是说，你在这里使用会所，几乎不用排队。

这就是“折叠生活”的意义。它将健康、社交、亲子、独处等多种生活场景，全部折叠进了步行可达的社区里。

上海不缺房子，缺少像外滩元境这样能同时折叠空间、形态、地段、生活的“超维资产”。

需要提醒大家的是：这不是一个等等还会有的项目。

低密土地不会再生，三层退台洋房不会复制，外滩元境二期的288套房源，可能是上海内中环最后一次大规模供应“超维资产”的机会。

如果你不想再住进千篇一律的高层，不想在空间上妥协，那么，不妨去外滩元境看看。

上海首个风貌洋房

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外滩元境二期

二批次加推在即