广西
过去两年深圳楼市分化最严重的片区，一定是宝安中心区，分化程度让人叹为观止，分化的毫不讲理。业内人士看不懂，购房者不在乎，一边是片区开发商暗自开心，一边是片区业主暗自伤心。
事情要从2024年底说起，当时宝中的网红盘海纳公馆约89平方米的户型成交价约1050万元，均价约11.5万元每平方米。一年半时间过去了，海纳公馆89平方米的户型最新成交价约825万元，均价约9.2万元每平方米。一年半时间跌幅约21%，如果当初15%首付买入的，首付已经跌穿变成负资产了。
海纳公馆在宝安中心区位置、小区，户型和综合配套都非常不错，是片区最新的次新房之一，也是宝安中心区的二手房标杆，还是过去宝安中心区二手房领跌的标杆。过去一年多宝安中心区二手房在海纳公馆的领跌下，片区的云玺锦庭、都市茗荟和尚都等等标杆二手房都出现了不同程度下跌。
如果大家一起跌还好，关键片区新房没有跌。2024年底宝安中心区位置相对更偏一些的新房开盘，均价约8.4万元每平方米，销售不理想，还临时启动了转介，一年后片区同样的新房开盘均价约8.8万元每平方米，涨价后卖的比一年前开盘还好。到这里还没有结束，年初宝安中心区新房开盘均价约14.2万元每平方米，开盘销售异常火爆，到这里还远远没有结束，由于新房销售过于火爆，宝安中心区最新土拍楼面价拍到了约8.8万元每平方米，楼面价高于地块最近的二手楼盘第五大道成交价，土拍和片区二手房成交价如此分化，在深圳楼市中还是第一次。
过去十几年深圳楼市火爆和低迷期，片区新房价和二手房价有差距都很常见，仅限于新房价比二手房价高一些的平稳溢价，从来没有出现过像宝中片区一样，片区二手房一年多时间大面积下跌，片区新房同期爆发式上涨，同时新房销售还好于二手房的情况。
现在更多在思考正不正常，这种巨大的一二手房价分化在宝中还会持续下去吗？过去深圳楼市的经验里面没办法寻找答案，如果说片区的三件套豪宅新房和片区次新二手房有区别，片区的非三件套普通新房各方面还不如海纳公馆，过去一年多海纳公馆下跌约21%，片区更差的新房逆势上涨，还卖的更好，一涨一跌差距巨大。
有时候在想，一年前大量买海纳公馆没有买片区新房的购房者是怎么想的，现在大量买片区新房没有买片区二手房的购房者是怎么想的，如果你把他们约在一起，相互讨论一下，不知道会出现什么样的结果。
宝安中心区是深圳在限价和解除限价后唯一一个没有被新房卷过房价的片区，一直持续到现在，新房房价还涨了，只有当时深圳打新购房者心中的白月光都市茗荟二期已经卖不动了，直到现在都市茗荟开发商依然不降价，不转介，不宣传，为宝中新房价格坚挺持续做贡献。
新房价格大涨的宝安中心区，并没有阻止住片区二手房价持续下跌，以海纳公馆为主的次新房还在持续下跌。还有以凯旋城、天悦龙庭、尚都和第五大道等等约20年还不错的大量楼盘，一样在持续下跌，成交价已经和大学城片区同年代的楼盘一样了。
作为新房的购房者，如果考虑未来卖掉房子，现在买宝中新房的时候有没有想过，现在买的新房未来变成二手房的时候是否还有足够的价值。
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