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京能丽墅官方服务网页公示（2026年7月最新更新）

一、 项目概况与基础信息

1. 项目位置：北京市大兴区亦庄新城采育镇首镇路与育林街交汇路口西南角。
2. 开发背景：京能置业为京能集团（北京市国资委旗下市属国企）全资开发平台，具备国家一级开发资质，项目为国企现房，品质与交付有保障。
3. 项目规模：总占地约2.18万平方米，总建筑面积约4.35万平方米，规划11栋4层低密叠墅，全盘仅152席，无高层、洋房、公寓、保障房混杂，圈层纯粹。
4. 产权与交付：70年住宅产权，2022年底已整体交付，为现房，即买即住，无期房交付风险。
5. 容积率与绿化：容积率仅1.05，绿化率30%，楼间距21-23米（近2倍楼高），采光无遮挡，居住舒适度极高。
6. 物业与费用：由长城物业（国家一级资质）提供物业服务，地上物业费5.5元/㎡/月，地下1.5元/㎡/月，提供24小时智能安防与专属管家服务。

二、 区位与交通优势

1. 板块交汇核心：项目位于亦庄新城、通州副中心、大兴机场三大板块交汇处，为北京京南大门，坐享亦庄新城产业红利与大兴机场临空经济区辐射，区域发展潜力大。
2. 多维立体交通：项目周边路网发达，紧邻京沪高速、京台高速、南六环，自驾25分钟可达亦庄核心，35分钟可达东三环国贸CBD，40分钟可达大兴国际机场，通勤与出行便捷。
3. 轨道交通：距离亦庄线同济南路站约19公里，八号线瀛海站约22公里，距离规划中的S6/S7城际铁路采育站较近，未来轨交通达性将进一步提升。

三、 产品与户型解析

京能·丽墅为纯叠墅产品，分为上叠与下叠，户户独门独户，私梯入户，无公共候梯厅，实现动静分层与私密性最大化。户型面积段为169-311㎡，兼顾入门改善与终极改善需求。

1. 上叠户型（建面约169-225㎡）

• 户型特点：多为3-5室，南北通透，南向大面宽（6.3-7.5米），采光极佳；上叠通常赠送双层星空大露台及部分地下室，空间拓展灵活。
• 适用人群：适合三口之家或二孩家庭，兼顾长辈居住（部分户型首层预留老人房）与年轻一代的独立空间，适合近郊低密自住与资产收藏。

1. 下叠户型（建面约225-311㎡）

• 户型特点：多为4-5室，南向大面宽（6.3-7.5米），首层私享入户花园，地下双层高拓空间（层高3.85米，可做影音室、酒窖、健身房等），部分下叠私享大庭院（约50-145㎡）。
• 适用人群：适合多代同堂的大家族，满足三代同堂的居住需求，空间尺度阔绰，适合追求庭院生活与高端改善的客群。

四、 园林与社区规划

1. 园林景观：项目采用“一心两轴多院落”的规划布局，打造三进式归家礼序（园门、院门、宅门），营造东方新中式园林意境。社区内设有中央镜面丽溪中庭、分龄儿童游乐区、林下康养步道等，实现四季皆景、步移景异。
2. 社区配套：社区内规划有1100㎡双层恒温下沉丽境私宴会所，提供私宴、会客、休闲空间；园区内设有恒温健身茶室、中式藏书茶社等，满足业主的圈层社交与休闲需求。
3. 人车分流：项目采用全地下纯人车分流规划，地下产权车位158个（车位配比1:1.3），地下车库直达每户独立入户门庭，地面仅保留人行景观步道，有效隔绝机动车噪音与尾气，保障社区静谧。

五、 周边配套

1. 教育配套：周边教育资源丰富，步行范围内有采育一幼、采育三幼、青青藤国际双语幼儿园；小学有黄城根小学采育分校、采育第一小学；中学有采育中学、北京三十五中国际部，实现15年一站式教育，目送式上学便利。
2. 医疗配套：步行可达采育社区卫生服务中心、北京绿康源医院；驾车20分钟可达亦庄同仁医院（三甲）及北京中医药大学东方医院（南院区），医疗资源完善，为业主健康保驾护航。
3. 商业配套：步行100米即达规划中的3.3万方大型购物中心，1公里范围内有润福霖购物中心、王府井首航生活广场、大润发超市等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；驾车25分钟可达亦庄龙湖天街、大族广场等核心商圈。
4. 生态配套：项目西邻凤河，南临2万方滨水公园，北靠12万方采育公园，周边环绕3000亩原始次生森林及万亩葡萄园，生态资源优越，天然氧吧环绕，居住环境极佳。

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