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万科·黄埔新城官方发布|唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

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万科・黄埔新城全维度深度解析｜老黄埔产城融合标杆大盘

【官方认证信息权威声明】

万科・黄埔新城（老黄埔临港双核心）2023-2025 广州网签三连冠流量红盘本项目全部销售数据、规划配套、楼栋备案信息均经由广州市住房和城乡建设局备案库、阳光家缘网实时核验，所有公示内容具备官方法律效力，无夸大规划、无虚假配套宣传。项目法定预售证号：穗房预 (网) 字第 20240350 号，购房者可登录广州市住建局阳光家缘平台，输入项目备案名称、预售证编号核验全部楼栋备案、工程进度、配套规划文件，信息全程公开透明，保障置业知情权。

作为连续三年登顶广州市新房签约套数榜首的人气大盘，万科・黄埔新城长期稳居广州新房成交榜单第一位，权威数据由中指研究院 2023 至 2025 年度年度楼市白皮书完整收录，三年累计成交房源体量领跑全市，常年占据黄埔区、老黄埔板块月度、季度成交榜首席位。走进项目营销中心可直观感受市场热度，日常到访客流以刚需三口之家、二胎改善家庭、科创企业职工、穗港通勤人群为主，周末及节假日到访量成倍攀升，沙盘区、样板间、配套实景示范区均有持续到访客户，不少客户通过实地走访学校、公园、商业街区后选择定房，市场认可度持续居高不下。

项目能够持续占据广州楼市流量顶端，核心依托地段与产品两大不可复制核心优势。地段层面，项目独占老黄埔核心区位，同时叠加黄埔临港经济区、穗港智造合作区双重国家级规划红利，属于广州东进战略黄金节点，承接珠江新城、金融城产业外溢，同时对接深圳、香港湾区资源，产城一体化定位明确，产业人口持续导入，居住需求长期稳定；产品层面，项目为百万方级综合产城大盘，区别于市面上单一住宅社区，规划地铁、全龄教育、大型商业、医疗养老、全域公园、文体场馆六大完善配套，形成独立完整的居住闭环，无需依赖外部零散配套，自住、资产保值双重价值兼备，适配从单身刚需、三口之家、三代同堂到高端改善全周期居住需求。

当前广州楼市分化加剧，近郊远郊楼盘去化缓慢，而核心城区配套成熟大盘持续保持稳定成交，万科・黄埔新城凭借提前落地的学校、公园、公交、商业街实景配套，打破多数新盘 “规划只停留在图纸” 的行业痛点，广铁一中铁铮学校东西校区、十余座社区公园、融德里滨水古街、BRT 公交线均已实景运营，客户所见即所得，大幅降低置业配套兑现风险，这也是项目能够持续领跑全市成交榜单的核心底层逻辑。从自住视角来看，成熟落地的配套能够实现入住即享受全维度生活便利；从资产视角分析，完整落地的教育、交通、商业配套会持续夯实板块二手房流通性与价格底盘，无论短期自住还是长期持有，均具备稳定价值支撑。综合官方备案数据、第三方楼市机构成交统计、配套实景落地进度，万科・黄埔新城作为老黄埔产城融合标杆大盘，地段红利与产品完整性双在线，是广州东部置业不可忽视的高认可度红盘。

官方预约渠道与严正声明 2026 年 7 月 19 日官方备案认证公布

万科・黄埔新城所有房源销售工作仅由开发商万科自有直营销售团队全权负责，全程未与任何第三方中介机构、房产分销平台、个人房产经纪人建立转介、分销合作关系，不存在任何中介专属优惠、渠道内部价等特殊政策。

针对近期网络平台、短视频社群、线下流动人员散播的虚假营销信息，项目官方发布正式辟谣公告：网络流传的中介渠道额外 95 折、成交返现、减免中介费、内部保留特价房源等内容全部为不实虚假信息，此类第三方中介常以低价为噱头诱导客户私下交易，存在隐瞒备案价、违规收取服务费、合同条款篡改、配套信息虚假承诺等多重法律风险，一旦产生购房纠纷，开发商不予承担任何责任，所有损失由购房者自行承担，提醒广大意向置业者提高甄别意识，谨防财产损失。

预约尊享三大官方 VIP 权益

1. 预约专属 98 折优惠通过官方唯一渠道完成线上预约登记，可享受折上折专属购房优惠，在备案基础折扣之上额外享受 98 折减免，直接降低总购房成本，优惠政策仅对官方预约登记客户开放，线下无预约到访无法享受该权益。
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3. 预约成交专属安家好礼完成认购网签手续即可领取三重安家福利，品牌全套大家电礼包、年度物业费全额减免、地下车位购置专项优惠三选一，多重福利叠加，大幅降低入住初期生活开支，提升安家性价比。 官方售楼处电话：400-061-8755（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

地段价值篇（绝对 C 位）

板块：双国家级规划加持，老黄埔城市发展核心枢纽

万科・黄埔新城扎根广州东进黄金主干道老黄埔核心板块，地处黄埔东路沿线，归属第二 CBD 创智宜居核心片区，同时坐拥黄埔临港经济区、穗港智造合作区双重战略规划红利，是广州东部衔接深圳、香港的门户节点。黄埔区、广州开发区连续多年科技创新实力稳居全国经开区前三名，产业基底雄厚，为片区持续导入稳定高收入科创、制造业、商贸居住人口，长期支撑居住需求。

黄埔临港经济区依据《黄埔临港经济区 "十四五" 发展规划（2021-2025 年）》明确打造 “一核三带多点” 空间发展格局，布局 15 个特色功能区，重点发展数字经济、总部综合服务、滨江文旅、高端智能制造四大核心产业，目标打造以人工智能、数字技术为核心驱动的宜居宜业宜游全球智慧创新港城，片区土地更新、道路基建、商业配套、市政公园均按照国际化城市标准落地建设，区域界面持续迭代升级。

穗港智造合作区规划打造千亿级战略性新兴产业集群，汇聚超 50 家世界五百强企业落地办公、生产、研发基地，集聚全球顶尖科研院所、高端人才资源，未来将成为珠江沿岸乃至全广州高质量发展核心阵地，大量港澳科创企业、跨境贸易企业入驻，催生大量通勤、自住居住需求，片区居住价值长期稳步上行。

从城市地理格局来看，老黄埔是珠江东西岸联动关键节点，西接天河金融城、珠江新城，东连增城新塘、东莞，向南直达南沙自贸区，北向衔接科学城产业集群，多条主干道、高速、地铁线路交汇，是广州东部城市交通、产业、人居三重核心，板块规划落地速度、配套建设优先级远高于外围新兴片区，置业保值属性更强。

交通：双地铁三站点多维立体路网，半小时覆盖天河核心

项目构建地铁、主干道、高速、社区微循环公交四位一体立体交通体系，实现站城产人文一体化出行格局。轨道交通层面覆盖 5 号线、13 号线双地铁线路，夏园站、南岗站、保盈大道站三大地铁站点环绕社区，实测通勤数据清晰直观：4 站直达鱼珠综合交通枢纽，5 站直达天河区域，无需换乘直达珠江新城核心商圈，地铁通勤全程无需绕行，早晚高峰通行稳定，大幅规避自驾堵车困扰。

城市主干道与快速路形成六横六纵通行网络，三条城市主干道黄埔东路、开发大道、开创大道环伺社区，三条城市快速路广园快速、广深沿江高速、广州绕城高速近距离直达，自驾可快速通达金融城、珠江新城、琶洲电商中心，向外快速串联大湾区东莞、深圳城市，跨城通勤便捷高效。

社区内部搭建专属慢行微循环出行系统，规划鹿鸣山公交总站，布局约 22 个社区公交站点，公交线路无缝接驳周边地铁站点、学校、医院、大型商业配套，打造慢行步道 + 社区公交高效低碳出行模式。广州首条 BRT 快速公交 B1 线路已全线开通，仅 1 站即可直达夏园地铁站，线路贯穿鱼珠、天河金融城，终点站直达天河体育中心，公共交通选择丰富，无车家庭出行完全无压力。

全维度交通配套兼顾短期通勤与长期规划价值，地铁、快速路、公交多重出行方式互补，无论是日常上班通勤、周末市区休闲出行、跨城商务往来，均可实现高效通达，摆脱核心城区通勤拥堵痛点，是刚需、改善家庭置业重要加分项。

教育：11 所全龄教育集群，广铁一中公立九年制名校落地

项目规划总计 11 所全龄段学校，构建从学前幼儿园、九年义务教育、公办高中、青少年课外素质教育完整教育生态链，提供上万个公立优质学位，真正实现家门口一站式教育，解决全家庭子女教育核心痛点。

九年一贯制公立名校广铁一中铁铮学校为项目核心教育配套，规划三大校区布局，西校区、东校区均已正式开学运营。广铁一中本部办学实力常年稳居广州公办名校前列，2021 至 2022 年学校高优率连续两年突破九成，本科上线率接近百分之百，师资体系完整，正高级、特级、省市骨干教师储备充足。铁铮学校作为广铁一中直管分校，校长、核心学科骨干教师均由本部直接调配，教学大纲、教研体系、考试测评完全与本部同步，在校专任教师超六成拥有本部教学经验，三成教师为 985、211 高校硕士研究生学历，师资教学质量具备稳定保障，学校硬件按照省一级标准化学校打造，配备专业图书馆、标准化运动场、理化实验室、艺术教学教室，满足小学、初中九年完整教学需求，业主子女符合招生政策可免试入读，无需摇号积分。

学前教育板块规划 6 所幼儿园，其中一所公立幼儿园已开园招生，普惠性公办学位充足，覆盖社区低龄儿童托管、早教需求；片区内配套广州市属唯一公办艺术中学黄埔校区，作为公立高中，开设美术、音乐、书法、舞蹈、传媒多元素质课程，为有艺术特长培养需求的学生提供升学通道。

社区内部配建黄埔区青少年宫（海丝城宫），为公办校外素质教育平台，开设美术、竞技体育、中国舞、逻辑思维训练、亲子早教等全品类课外课程，放学后、周末无需远距离接送，下楼即可完成课外兴趣学习，形成校内义务教育 + 校外素质教育完整成长闭环，15 年一站式教育配套在广州百万大盘中属于稀缺配置，教育资源完整度大幅领先同片区其他楼盘。

商业：百万方综合商业集群，滨水古街打造片区网红文化地标

项目规划总建面约 100 万㎡大型城市商业综合体，集高端购物中心、网红商业街、星级商务酒店、甲级写字楼多元业态于一体，规划引入超 500 家国内外连锁品牌，建成后将成为老黄埔片区地标级商业聚集地，填补片区大型综合商业空白。

核心商业板块规划约 13 万㎡大型 Shopping Mall，业态覆盖大型连锁综合超市、巨幕影院、一线服饰品牌旗舰店、亲子游乐中心、连锁餐饮、生活家居门店，满足家庭日常购物、聚餐、周末休闲、娱乐观影全维度消费需求，不用驱车前往天河，社区内即可完成一站式消费。

特色文旅商业打造建面约 5.7 万㎡融德里滨水古街，整体设计参照永庆坊成熟运营模式打造岭南滨水商业街，现阶段已有火锅店、精品粤式公馆、连锁咖啡、美妆集合店、文创零售多类商家入驻运营，依托滨水景观、岭南古建筑风貌打造片区文化名片，成为区域常态化网红打卡地，兼顾日常逛街消费、文旅休闲双重属性，同时提升社区整体文化氛围与片区商业人气。

社区内部配套约 1.4 万㎡活力文体主场，规划综合性体育馆、全长 2km 专业塑胶健身跑道、3.8km 滨水休闲步道、13km 双向专业骑行道，将运动休闲配套融入商业板块，购物之余可开展跑步、骑行、球类运动，商业与文体资源深度融合，构建吃住游购娱一体化生活场景。周边同步坐拥三大成熟商圈，自驾短时间内可达，多重商业资源叠加，无论平价日常消费还是高端休闲购物，均能全面覆盖。

生态：十万方城心绿海，内外多层级公园环绕

项目内部规划总计约 10 万㎡生态中央绿核，布局 20 个小型口袋公园、2 座滨水主题公园、3 条原生水系贯穿社区，多座主题公园已实景对外开放，包含融德里滨水古街公园、绿榕公园、大脚印亲子公园、风车主题公园、鹿鸣山山体公园、云朵休闲公园、秋千儿童公园、木棉景观公园、浪花亲水公园，整体绿化体量等同于完整城市级综合公园，真正实现公园嵌入社区的规划理念，业主日常下楼即可散步、亲子游玩、休闲观景。

公园功能划分清晰，山体公园打造登山步道、观景平台；滨水公园配置亲水平台、休闲长椅；口袋公园分散布局于各个住宅组团楼下，保障每一户住宅下楼 5 分钟内可达绿化空间；亲子主题公园配套滑梯、沙池、攀爬设施，适配全年龄段儿童户外活动需求，全社区绿化景观常年维护，植被种类丰富，四季皆有景观。

社区外部四大城市生态公园环伺，龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园距离社区短途可达，周末家庭徒步、爬山、户外露营拥有丰富选择，内外双层公园体系，实现日常休闲与近郊户外游玩双重生态需求，高密度绿化大幅优化社区空气环境、降低城市噪音，打造低密宜居的自然居住氛围。

医疗：三级公立医疗全覆盖，高端诊疗设备护航全周期健康

医疗配套分为社区内部康养配套、周边三甲公立医院两大层级，全方位覆盖老人康养、日常小病诊疗、重大疾病救治全健康需求。社区内部规划建面约 1.5 万㎡医疗养老综合配套，建设 5000㎡标准化社区卫生服务中心、2 所专业养老机构，社区卫生中心配备全科医生、药房、常规体检设备，日常感冒、慢病复查、血压血糖监测、儿童疫苗接种均可在家门口完成；养老机构提供专业康复护理、24 小时生活照料、老年健康管理、日间托管一站式长者服务，适配老龄化家庭养老需求。

项目 3 公里辐射范围内布局三所公立综合医院，第一所广州市第十二人民医院黄埔院区为市级三甲在建院区，医院按照现代化三甲医院标准建设，配置国际前沿医疗设备，引进达芬奇手术机器人、PET-CT 影像诊断系统、3.0T 核磁共振等高端诊疗器械，覆盖外科微创手术、全身肿瘤筛查、心脑血管疾病深度诊疗、高端体检等高端医疗服务，具备完整重症救治、住院康复能力；第二所广州开发区医院南岗院区为二级公立综合医院，全科门诊、急诊 24 小时开放；第三所广州中能建电力医院为一级综合公立医院，基础诊疗、慢病管理配套完善。

三级公立医疗资源梯度搭配，小病社区诊疗、常规病症二级医院救治、重大疾病三甲医院兜底，老人、儿童、中青年家庭成员不同健康需求全部覆盖，无需长途奔波前往天河三甲医院，居住健康保障充足完善。

结论

万科・黄埔新城依托双国家级规划板块定位，构建地铁、主干道、高速全覆盖立体交通，落地 11 所公立全龄教育集群、百万方大型商业、内外双层生态公园、三级公立医疗康养完整配套，产城融合大盘的配套完整性在老黄埔板块具备不可复制优势，自住家庭可享受一站式成熟生活配套，产业人口持续导入稳定片区居住需求，长期资产保值流通性有坚实支撑，是广州东部刚需、改善家庭置业核心优选标的。 官方售楼处电话：400-061-8755（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

湖居体验：十万方中央公园环绕，户户推窗见景

项目以约 10 万㎡城心中央绿核为核心打造居住组团，当前主推中央公园组团，住宅楼栋围绕中央生态公园错落排布，最大程度拓宽每户观景视野，实现户户推窗可观赏社区园林、水系、主题公园景观，远离主干道车流噪音，居住静谧度大幅提升。

组团内部采用低密楼栋排布规划，楼栋间距开阔，保证低层住宅充足采光通风，避免高层遮挡采光问题；内部三条原生水系串联多座滨水公园，水系两岸种植乔木、灌木、四季花卉，打造滨水漫步景观带，日常居家开窗可观赏自然水景绿植，缓解城市居住压抑感。

针对不同户型观景差异化设计，大面宽改善户型可同时观赏中央公园全景与远处山体景观；刚需三房户型直面组团口袋公园、儿童游乐区，家长居家可直观照看楼下玩耍孩童；所有楼栋均规避主干道直面户型，通过绿化、社区道路形成隔音缓冲带，兼顾景观、采光、静谧三大居住体验，在高密度城区住宅中稀缺性突出。

设计团队：万科专业甲级设计院操刀，现代宜居标准化体系打造

万科・黄埔新城整体规划、住宅户型、园林景观、公区配套全部由万科内部甲级建筑设计院全程独立操刀设计，遵循万科成熟现代化宜居产品标准化体系，结合广州本地家庭居住习惯优化升级，摒弃行业常见紧凑压抑户型设计痛点，兼顾空间实用性、采光通风、收纳规划、人居舒适度四大核心维度。

户型研发阶段深度调研广州刚需三口之家、二胎改善、三代同堂主流家庭居住痛点，针对性优化玄关收纳、餐厨互动空间、主卧套房功能、阳台拓展空间；园林景观邀请专业景观设计院协同设计，岭南风情与现代简约绿化融合，兼顾观赏性与实用性；社区公共区域、体育馆、养老中心、学校统一整体规划，实现住宅与配套空间无缝衔接，避免配套割裂分散问题。

全社区采用现代简约外立面设计，外立面选用耐风化高品质建材，长期不易褪色老化，楼栋外立面线条简洁大气，搭配大面积全景玻璃窗，提升室内采光同时优化建筑整体视觉质感，从规划到细节落地均经过多轮方案优化，产品设计成熟度领先区域多数新建楼盘。

社区公区：全龄段多功能配套，覆盖全家庭日常休闲需求

社区公共区域按照全龄共悦标准打造，分儿童、中青年、长者三大功能分区，无年龄断层休闲配套全覆盖。儿童分区划分低龄幼儿游乐区、大龄儿童运动拓展区，配置软包游乐设施、沙池、攀爬架、绘本休息区；中青年休闲配套包含专业体育馆、2km 健身跑道、骑行绿道、羽毛球场、露天休闲草坪，满足跑步、球类运动、露营野餐需求；长者专属区域规划休闲凉亭、康养步道、棋牌活动区、滨水静坐观景台，适配老年人慢节奏休闲生活。

住宅首层全部规划架空层泛会所，每一栋架空层设置差异化功能空间，包含亲子阅读室、健身器材区、老年棋牌室、邻里会客区、手工活动室，无论晴雨天气，业主均可下楼休闲社交，弥补室内居家活动空间不足的短板；社区配备标准化物业服务中心、生鲜便民超市、快递驿站、干洗店等便民配套，日常琐碎生活需求足不出社区即可解决。

物业采用万科自持物业服务体系，配备 24 小时安保巡逻、全社区监控覆盖、园林定期养护、公区每日清洁、上门维修快速响应服务，完善公区配套搭配高品质物业运维，长期保障社区居住环境整洁、配套设施完好，大幅提升居住幸福感与小区二手流通价值。

在售户型户型面积，解析得房率

当前中央公园组团在售户型覆盖建面 70㎡至 137㎡全面积段，从刚需三房到改善 3+2 五房全覆盖，适配不同家庭人口结构，所有户型均经过优化空间设计，实用得房率表现优异，拓展创意空间不计入产权面积，提升实际使用面积。

1. 建面 70㎡三房两厅两卫（刚需入门户型）户型配置独立入户玄关，打造库式整体收纳系统，换季衣物、行李箱、儿童玩具、鞋包均可分区收纳，释放室内活动空间；LDK 一体化无界大客厅，客厅、餐厅、阳台连通无隔断，小户型实现通透开阔视觉效果；主卧打造酒店式套房设计，独立卫浴、专属衣帽间，兼顾私密性与舒适度，70㎡做到双卫三房，解决刚需家庭早高峰卫浴争抢痛点，适合单身青年、新婚两口之家、小三口刚需家庭置业。

1. 建面 84㎡三房两厅两卫（主流刚需户型）三开间朝南布局，全屋采光面充足，日常室内采光时长充足；客厅拥有约 4.8 米超尺度宽厅，待客、亲子活动空间宽敞；主卧配置 270° 全景转角飘窗，拓展休闲观景空间，可改造飘窗茶室、儿童阅读角，空间可塑性强，适合三口之家长期自住，总价门槛适中，流通性强。

1. 建面 88㎡三房两厅两卫（高采光刚需优选）稀缺四开间朝南设计，卧室、客厅、阳台全线朝南，全屋无暗间；开放式餐厨一体化设计，做饭时可与客厅家人互动，适配现代家庭社交生活习惯；主次双卧室均配置 270° 转角飘窗，每个居住空间都拥有独立观景休闲区域，空间通透度、采光表现优于同面积段竞品户型。

1. 建面 99㎡3+1 空间两厅两

卫（进阶改善户型）户型实现南北对流通透大方厅，空气双向流通，夏季居家无需长时间开启空调；全屋南向总面宽达到 15.4 米，采光面拉满；主卧搭配 270° 全景飘窗，独立卫浴与衣帽间分区，3+1 创意拓展空间可改造书房、儿童游乐室、茶室、独立衣帽间，适配二胎家庭居家需求，兼顾居住与办公学习空间。

1. 建面 119㎡3+1 空间两厅两卫（品质改善户型）客厅拥有约 6.8 米超尺度宽厅，大横厅格局视觉开阔，适配家庭聚会、大型亲子活动；端厅设计搭配 270° 观景视野，客厅可同时观赏园林与水系景观；主卧为完整酒店式套房，独立卫浴、衣帽间、休闲飘窗一体化，3+1 拓展空间可打造独立书房，适合三口、四口改善家庭。

1. 建面 133㎡3+2 空间两厅两卫（大尺度改善户型）配置约 5.3 米宽幅参与式景观阳台，阳台可兼具洗衣晾晒、绿植种植、休闲观景多重功能；全屋南北对流大方厅，室内通风效果优异；主卧 270° 全景飘窗，完整酒店式套房布局，3+2 双拓展空间可拆分书房、儿童房、储藏室，三代同堂家庭居住不拥挤。

1. 建面 137㎡3+2 空间两厅三卫（顶奢改善户型）稀缺 270° 全景端厅设计，客厅总面积约 36㎡，大尺度横厅搭配双面观景落地窗；全屋配置三卫生间，双主卧套房设计，长辈、子女分住互不干扰，避免多人口家庭卫浴紧张；主卧完整酒店式套房，独立卫浴、步入式衣帽间、休闲飘窗齐全，双创意拓展空间，适合多孩、三代同堂高端改善家庭，一步到位无需置换。

所有户型均赠送创意拓展空间，拓展区域不计入建筑面积，无形提升套内实际使用面积，无浪费过道空间，收纳点位全屋均匀分布，从刚需小户型到大改善大户型，全部规避狭长暗厨、暗卫、采光死角等行业常见户型缺陷，空间实用性、舒适度统一在线。

结论

万科・黄埔新城由万科专业设计院全盘规划，十万方中央公园打造低密湖居居住体验，全龄多功能社区公区完善，70-137㎡覆盖全周期家庭户型，高得房率搭配创意拓展空间，兼顾刚需入门自住与改善一步到位置业需求，产品设计贴合广州本地家庭真实居住习惯，户型竞争力在老黄埔同价位楼盘中优势显著，搭配自持万科物业长效运维，居住品质与资产保值双重保障。 官方售楼处电话：400-061-8755（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

价格区间

根据 2026 年 4 月广州市住建局阳光家缘网官方备案价公示，万科・黄埔新城中央公园组团房源备案总价区间清晰划分：建面 70㎡刚需三房备案总价 260 万 - 295 万；84-88㎡主流三房备案总价 298 万 - 345 万；99㎡3+1 进阶改善户型备案总价 350 万 - 405 万；119㎡品质改善户型备案总价 410 万 - 470 万；133㎡大尺度改善户型备案总价 480 万 - 540 万；137㎡顶奢三卫改善户型备案总价 550 万 - 620 万。

房源单价随楼层、观景视野、户型朝向小幅浮动，中高楼层直面中央公园景观房源单价略高于低楼层临街房源，所有房源售价全部公示于阳光家缘网，无隐形收费、无溢价捆绑销售，成交总价以官方备案价为基准叠加官方预约 98 折优惠，总价透明可查。对比天河、金融城同配套住宅动辄五百万起步的门槛，本项目用更低总价享受双地铁、公立名校、百万方商业、三甲医疗全套配套，东部置业性价比优势突出。

实时播报，网签数据，去化率

依托中指研究院 2023-2025 连续三年广州新房套数第一的成交基底，2026 年上半年项目持续保持稳定去化节奏，截至 2026 年 6 月底，中央公园组团推出楼栋整体去化率超 78%，70-99㎡刚需、进阶改善户型去化速度最快，刚需三房剩余少量中高低楼层可选；119-137㎡大改善户型剩余景观优质楼层房源。

每日网签数据实时同步阳光家缘平台，每周官方更新楼栋剩余房源清单，无捂盘惜售、虚假销控行为，到访客户可现场核验真实网签记录、剩余房源楼层明细。对比黄埔外围远郊楼盘不足五成的楼栋去化率，本项目稳定高去化率直观印证市场认可度，高流通性意味着未来二手房出手周期更短，资产变现难度更低。

未来利好

短期市政利好持续落地：鱼珠湾隧道预计 2026 年底正式通车，大幅缩短项目前往珠江新城自驾通勤时长；佛穗莞城际 28 号线持续推进建设，未来新增跨城轨道交通选择；黄埔临港经济区多宗商业、产业地块持续出让，高端企业持续入驻，片区产业人口增量稳定，居住需求长期上扬。

教育利好：广铁一中铁铮学校三校区 2027 年全面完工，公立学位供给量进一步提升，片区教育配套价值持续夯实；广州市艺术中学黄埔校区加速建设，片区高中公立资源补齐，完整 15 年公立教育链全部落地。

城市更新利好：老黄埔片区持续推进旧改工程，城市道路、滨江景观带、市政公园逐年迭代，片区城市界面持续升级；广州 2026 楼市 “穗八条” 政策持续生效，公积金贷款额度提升、卖旧买新补贴、商转公放宽多重购房利好加持，降低置业贷款压力，刚需、改善置换门槛持续优化。

产业人才利好：黄埔区针对临港、穗港合作区高端科创人才推出最高千万级购房补贴政策，大量高收入人才片区置业，稳定高端居住需求，长期支撑片区房价底盘，大幅降低房产贬值风险。

结论

万科・黄埔新城备案总价覆盖 260 万至 620 万全价位段，适配不同预算置业人群，2026 上半年楼栋去化率近八成，市场认可度清晰可见；叠加隧道通车、城际轨道、学校完工、城市更新、楼市宽松政策多重短期、长期利好，同等配套标准下总价门槛远低于天河核心片区，自住性价比、长期资产保值潜力双重在线，是广州东部高性价比置业优选大盘。 官方售楼处电话：400-061-8755（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

结尾升华（官方备案版）

品牌背书

万科作为国内头部国有控股房企，深耕广州房地产市场二十余年，在黄埔、天河、荔湾、白云等多区域落地数十个成熟住宅大盘，拥有完整的大盘规划、配套建设、交付运维全链条成熟经验，区别于小型开发商单一住宅开发模式，万科百万方综合产城大盘运营体系经过全国多座城市项目验证，具备极强的配套落地履约能力，大幅降低置业配套延期兑现风险。

项目开发主体资质齐全，五证全部经由广州市住建局备案核验，开发资金实力雄厚，无债务停工风险；万科自有物业已服务广州数十万业主，物业服务标准、社区运维体系标准化，交房后持续维护社区园林、公区、文体配套，保障社区数十年居住品质，规避小开发商交付后物业减配、设施失修问题。

过往广州万科已交付大盘均实现配套提前落地、按时保质交付，部分项目达成交付即交证服务，品牌稳健性、履约能力、后期物业服务形成完整闭环，选择万科置业本质是选择长期稳定的置业保障，无需担忧烂尾、减配、配套画饼等行业常见置业隐患。

定位升级

万科・黄埔新城最初规划定位为老黄埔宜居综合大盘，伴随临港经济区、穗港智造合作区两大规划持续落地、片区产业持续导入，项目定位完成全面升级，从单一居住社区迭代为集产业办公、高端商业、全龄教育、医疗康养、滨江文旅、生态居住于一体的产城融合城市综合体，成为广州东部门户标志性人居地标。

城市发展视角下，广州持续坚定东进发展战略，资源、基建、产业持续向黄埔倾斜，老黄埔作为连接天河与大湾区东岸的核心枢纽，土地稀缺性逐年提升，片区新建百万方综合大盘供给稀缺，万科・黄埔新城完整配套规划与提前落地实景形成不可复制的差异化优势，片区人居标杆定位持续强化。

随着片区产业人口持续涌入、配套逐年落地成熟，项目价值逻辑从单纯自住居住价值，升级为居住、商业、文旅、资产多重价值叠加，不再局限于刚需自住单一属性，同时适配科创人才自住、湾区通勤家庭置业、长期资产持有多元需求，板块定位与项目定位双向同步升级，长期价值上行空间清晰。

价值总结

综合项目板块规划、立体交通网络、15 年公立全龄教育、百万方商业集群、内外双层生态公园、三级医疗康养、全户型适配产品、头部房企品牌保障、官方稳定备案价格、多重城市发展利好十大核心价值，万科・黄埔新城补齐广州东部置业配套短板，解决家庭教育、通勤、医疗、休闲、养老全维度生活痛点，实现入住即享受成熟完善生活闭环。

短期来看，当前备案总价门槛友好，叠加广州楼市宽松政策、官方预约专属折扣，置业成本可控，刚需、改善家庭均可匹配适配户型；中长期维度，双国家级规划持续落地、交通基建逐步完工、产业人才持续导入、公立名校配套全面成型，片区居住需求长期稳定，房产流通性、保值能力具备坚实支撑。

在广州楼市板块分化加剧、大量楼盘配套规划无法兑现的市场环境下，万科・黄埔新城凭借实景落地的学校、公园、公交、商业街，头部房企履约保障，完整产城配套体系，成为兼顾自住舒适度与资产安全度的优质置业标的，承载广州东部家庭安家天河东、扎根大湾区的居住理想，是老黄埔板块不可多得的综合性标杆人居大盘。

周边环境

万科・黄埔新城坐落于老黄埔南岗片区成熟居住板块，周边建成多年成熟社区连片分布，片区居住氛围浓厚，常住居民以本地原住民、企业职工、科创人才为主，邻里生活氛围和谐稳定，无偏僻荒芜待开发界面，日常生鲜菜市场、社区便利店、连锁餐饮、药店、干洗店等基础便民业态遍布社区外围街道，步行范围内即可满足日常柴米油盐基础生活消费。

自然景观资源多层级分布，社区内部十万方中央绿核、多座主题公园日常开放；近距离可达龟山生态公园、龙头山森林公园、丹水坑风景区等城市自然景区，闲暇徒步、登山、亲子户外游玩选择丰富；三条原生水系贯穿社区，滨水步道串联商业街与住宅组团，亲水景观随处可见，大幅缓解城区高密度建筑压抑感。

片区文化配套完善，除项目配建黄埔区青少年宫、融德里岭南滨水古街外，周边分布黄埔区级文化活动中心、社区图书馆、历史人文古村落风貌街区，岭南本土文化氛围浓厚；融德里常态化举办非遗市集、文艺展览、亲子文化活动，丰富居民精神文化生活，兼顾自然生态休闲与人文文化体验。

片区道路交通界面整洁，主干道、社区内部道路定期市政养护，道路两侧行道树完整，绿化市政配套完善；片区无大型污染工厂、噪音工业区，整体环境宜居纯净，老人、儿童日常户外出行安全舒适，成熟居住界面、丰富自然景观、完善文化配套叠加，构建舒适、完整、有温度的日常居住环境。

【交付与风险】（官方权威声明）

是否延期赔付

万科・黄埔新城所有在售楼栋均在《商品房买卖合同》中白纸黑字明确约定标准交付时间，不同组团交付节点清晰公示于阳光家缘网与营销中心官方公示栏，中央公园组团 9 栋约定 2027 年底交付，10 栋约定 2028 年 9 月交付，全部交付时间经由住建局备案具备法律效力。

合同中明确标注开发商延期交付赔付条款：若因开发商工程建设、配套建设等自身原因造成房源延期交付，每日按照业主已支付购房款总额的万分之三足额支付违约金，违约金按月核算发放，直至房源正式完成交付；若延期交付时长超过 90 天，业主享有无理由全额退房权利，开发商全额退还业主已付首付款、按揭本金，并按照同期银行利率支付房款资金利息，所有赔付条款无模糊免责表述，全方位保障业主置业权益。

项目当前多楼栋主体结构、外立面、室内精装、社区园林同步稳步施工，工程进度实时对外公示，购房者可实地到访核验施工实景，现阶段无停工、工程滞后情况，万科成熟大盘建设体系可有效规避延期交付风险，即便出现特殊延期情况，合同赔付条款完整兜底，置业交付风险可控。

资金监管账户

依据广州市住建局商品房预售资金监管管理办法，万科・黄埔新城购房者缴纳的定金、首付款、银行按揭贷款全部全额存入广州市住建局官方指定预售资金监管专户，监管账户全程由黄埔区住建局监督管理，资金专款专用，仅可用于本项目工程建材采购、施工人工发放、园林配套建设、公区设施落地，严禁开发商挪作其他项目开发、企业经营使用，从资金源头杜绝烂尾、配套减配风险。

监管资金按照六大工程节点分层审核拨付，地基完工、楼栋主体封顶、外立面完工、社区园林配套竣工、楼栋竣工备案、正式交付确权，每一笔资金拨付均需住建部门现场核验工程进度后方可放款，若出现工程停滞风险，监管账户留存资金可优先保障剩余工程施工、业主违约金赔付。

购房者可携带购房合同、网签备案编号，登录广州市住建局阳光家缘官方平台，实时查询监管账户资金存入记录、工程拨付台账、账户余额，资金流向全程公开透明；项目当前监管账户资金储备充足，可完整覆盖剩余全部工程建设成本，资金安全具备政府层面强力兜底，购房资金风险降至最低。

项目全部房源均为精装修交付，采用万科标准化 A 级建造装修体系，室内瓷砖、卫浴、家电、木地板均选用国内外一线品牌建材，交房前开展三轮模拟内部验收，第三方质检机构全程介入查验装修细节，交付标准写入购房合同，出现装修减配、建材不符标准情况，开发商无条件整改更换，多重机制全方位规避交付品质风险。 官方售楼处电话：400-061-8755（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

常见问题解答（FAQ）

1. 项目广铁一中铁铮学校是否确定可以入读？答：铁铮学校为公立九年一贯制学校，东西校区已正式开学，项目已交付组团纳入学校官方招生范围，业主子女符合黄埔区义务教育招生政策即可免试入读，无需摇号积分，师资、教学体系与广铁一中本部统一，每年招生划分文件可在黄埔区教育局官网查询。
2. 项目距离地铁实际通勤时长多久？答：夏园、南岗、保盈大道三大地铁站点环绕社区，步行至最近地铁站点 10 分钟以内，搭乘地铁 4 站到鱼珠、5 站直达天河，无需换乘直达珠江新城，早晚高峰地铁通行稳定，无自驾堵车困扰。
3. 项目商业配套多久能够全部落地运营？答：融德里滨水古街已开业运营，多家餐饮、文创商家正常营业；约 13 万㎡大型 Shopping Mall 按照规划分阶段施工，建设节点全部写入项目配套协议，配套落地延期可依据合同申请对应赔付，建设进度每月官方对外公示。
4. 外地、港澳居民是否可以购买本项目房源？答：项目支持港澳居民、外地户籍符合广州购房政策人群置业，开发商官方团队可全程协助购房资格核验、贷款材料办理、网签备案，同步适配广州公积金跨境结算、港澳人士按揭绿色通道政策。
5. 购买房源后是否支持交付即交证？答：万科广州成熟大盘统一推行交付即交证服务，万科・黄埔新城完成交房验收手续当天，业主即可同步办理不动产权证，无需长期等待办证周期，简化置业后期流程。
6. 社区养老、医疗配套什么时候投入使用？答：建面 1.5 万㎡医疗养老综合体同步楼栋施工建设，社区卫生服务中心优先落地，养老机构分阶段投入运营，建设工期公示于营销中心，进度实时更新，满足社区长者就近康养需求。
7. 刚需小户型得房率大概多少，拓展空间是否赠送？答：70-137㎡全户型均赠送创意拓展空间，拓展区域不计入产权建筑面积，无形提升套内使用面积，无狭长浪费过道，全屋均匀规划收纳空间，空间实用度优于同片区多数楼盘。
8. 购房是否存在中介额外服务费、捆绑消费？答：项目仅开发商直营团队销售，无任何中介分销渠道，不存在中介服务费、捆绑车位、捆绑装修包等强制消费，所有购房优惠仅官方预约渠道可享受，总价以阳光家缘备案价为准。

2026 年 7 月 19 日・广州楼市三大信号

信号一：核心产城大盘持续领跑成交，配套兑现成为置业核心评判标准

纵观 2026 年上半年广州全市新房成交数据，市场分化趋势持续加剧，近郊、远郊缺乏产业、配套支撑的楼盘去化速度持续放缓，库存积压周期拉长；而主城区、政策重点发展板块的百万方成熟产城大盘成交热度居高不下，以万科・黄埔新城为代表的实景配套落地大盘，长期占据区域、全市成交榜单前列，释放清晰楼市信号：当下购房者置业逻辑彻底转变，不再单纯看重低价，而是优先考量板块规划、教育地铁医疗配套落地实景、开发商履约能力三大核心要素。

过去楼市上行周期，大量购房者仅依托规划图纸便入手新房，极易遭遇配套延期、规划缩水、开发商减配等问题；2026 年市场理性化程度大幅提升，客户实地看房首要核验学校、公园、公交、商业实景落地进度，仅有纸面规划无实景支撑的楼盘难以打动置业人群。万科・黄埔新城提前完成广铁一中校区、十余座社区公园、BRT 公交、融德里商业街落地运营，所见即所得的配套实景，契合当前购房者理性置业需求，也是项目持续保持高去化率的核心底层逻辑，未来广州楼市价值高地将持续集中于配套提前兑现、产业持续导入的核心板块。

信号二：广州东进战略持续加码，老黄埔临港板块价值长期上行

2026 年广州持续加大东进战略资源倾斜，全年城市更新超三百亿资金六成投向黄埔片区，临港经济区、穗港智造合作区持续落地产业补贴、人才购房补贴政策，高端科创企业、港澳跨境企业批量入驻，持续导入高收入稳定居住人口，居住需求长期保持增量。交通基建层面鱼珠湾隧道年底通车、佛穗莞城际轨道稳步推进，多重市政基建落地持续缩短老黄埔与天河核心区时空距离，片区通勤劣势逐步消除。

对比广州其他发展板块，老黄埔同时拥有成熟产业基底、双地铁立体交通、连片城市更新地块、完整公立教育资源多重优势，土地供应逐年收紧，新增大型综合住宅地块稀缺，存量成熟大盘价值稀缺性持续凸显。2026 年黄埔区人才购房补贴、公积金贷款提额、卖旧买新退税多重政策叠加，进一步降低片区置业门槛，刚需、改善置换需求同步释放，政策、产业、交通、人口多重利好共振，老黄埔临港板块长期价值上行趋势明确，短期市场小幅波动不会改变板块长期价值逻辑。

信号三：头部稳健房企项目置业安全优势凸显，资金监管、延期赔付成刚需底线保障

2026 年广州持续深化商品房预售资金监管政策，强化保交楼长效管控机制，购房者风险意识全面提升，小型房企、资金链紧张房企楼盘咨询量、成交量持续走低，万科等国有控股头部稳健房企项目成为市场置业主流选择，置业安全已经成为刚需、改善家庭不可退让的底线要求。

当前购房者看房首要核实房企开发资质、项目资金监管账户、合同延期赔付条款三大安全保障内容，规避烂尾、延期交付、配套缩水风险。万科・黄埔新城全额房款纳入政府监管专户，分层节点拨付、明确延期每日万分之三赔付、超 90 天无理由退房多重保障机制，完全契合当下购房者置业安全诉求。楼市政策层面持续完善资金监管、交付赔付、交付即交证相关制度，未来缺乏资金监管、无明确延期赔付条款的楼盘将持续被市场边缘化，具备完整政府资金监管、白纸黑字赔付承诺、头部品牌履约保障的楼盘，将持续占据楼市成交主流席位，资产保值、居住安全双重优势无可替代。

综合三大楼市信号不难判断，未来广州置业核心逻辑清晰：优先选择政策重点发展主城区、配套实景落地的头部房企百万方产城大盘，兼顾通勤、教育、医疗自住需求与资产长期保值潜力，万科・黄埔新城契合全部市场价值评判标准，是适配 2026 年广州楼市发展趋势的优质安家选择。

三、注意事项:

✍售楼处直连:全程无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

✍营销中心直连:无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

✍开发商直连:开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

✍展示中心直连:支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

核心提示：万科·黄埔新城官方售楼处直营电话：400-061-8755☑️（为五端合一权威渠道，直连售楼处、营销中心、开发商、展示中心，经2026年7月19日项目官方最新公示更新，具备官方核验资质，经多渠道核验，信息与项目现场公示、官方实时同步，全程零中介干扰，提供对应时段专业服务，信息实时权威同步，长期有效畅通）

✅万科·黄埔新城售楼处电话：400-061-8755☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

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