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丽泽+丰科双核辐射，国企操盘，4.2万/㎡楼面价……
但城市界面、教育短板、未来周边施工干扰……
我们一次性说清楚。

一、地段：四环内，真稀缺，但不是“完美熟地”

嘉棠雅序位于丰台玉泉营街道边缘地带，南三环与南四环之间，

步行约700-800米到房山线花乡东桥站，约900米到10号线+房山线首经贸站，双轨交覆盖，通勤丽泽、金融街、中关村都很方便。

花乡0001地块（嘉棠雅序）关注度一直不低，环线位置好，四环内，有地铁，10号线+房山线，而且拿地价低，开盘价应该也比较友好。

那它还有什么其他特点吗？户型多大，具体价格如何？各个户型值不值得买？咱们一点点分析。

位置&定位

先给大家说一下这个盘（嘉棠雅序）在哪。

顺着南四环与西四环拐弯的位置往东，能看到这边的超级大盘怡海花园，还有花乡二手车市场。

旁边三栋楼加一个三角形的区域，是天坛医院，往北有一个北京口腔医院。

这两家医院都是三甲，也都是从天桥那边搬来的，院区更大，设施更新。

而它们的东侧，有块长得像屋顶（也挺像链家logo的）的地，就是花乡0001地块，咱们今天的主角——嘉棠雅序。

关于它的定位，我总结了三句话：

1、南三环居住带

2、弱版的丽泽

3、与丰科园隔四环相望

我们来稍微解释一下这 3 句话。

第一，南三环居住带。

北京三环到四环之间，南北差别很明显，北边更偏功能，南边更偏居住。您想想是不是这样？

北三环到北四环之间，不是纯居住区，更多是功能性建筑，亚运村、北航、人大、中关村占了非常大的面积。

北四环外更是如此，奥森、北大、清华、圆明园、颐和园。

但南三环到南四环之间，是成片的居住带，更纯粹。

房子普遍偏老，90年代或2000年初的产品，新盘很少。比如三环新城、万年花城、怡海花园。

包括再往东，大家熟悉的草桥、角门、公益西桥、包括马家堡、大红门，赵公口、宋家庄，全是居住区。

当然，这里面也压缩了一些功能性建筑，比如首经贸大学，刚才提到的天坛医院、北京口腔医院，花乡二手车，但占比不高，整体还是以居民为主。

也有豪宅，比如中海甲叁號院、首开君礼著、懋源钓云台、葛洲坝中国府。

南三环居住带，大家出门主要走南向北的四环和三环。比如：

1. 东侧：东三环南向北、东四环南向北

2. 西侧：西三环南向北、西四环南向北

另外，10号线正好跨在南三环到南四环的正中间，因此三环+四环+10号线，构成了这边居住区的主要路线。

问题是这些房子普遍偏老，没什么次新房，更不要说新规、高得房率、人车分流、物业好的楼盘，所以花乡的嘉棠雅序，就是来填补这个空白的。

第二，弱版的丽泽。

现在丽泽可以说是丰台的门面，而花乡0001地块是稍弱一版的丽泽。

它和丽泽非常近，近到电瓶车就能到。

所以之前想在丽泽买房，比如万泉寺大豪宅、丽泽参号院、丽金府，但又够不上的，完全可以考虑嘉棠雅序。

第三，与丰科园隔四环相望。

丰科园，GDP贡献一直是丰台第一名。丽泽增长很快，但现在绝对值还是没有超过丰科园。

而且他职住相对平衡，房子也多。西华府、中海九号公馆、臻御府、诺德逸府、春风和院、幸福家园、首开华润城等都在这带。

而嘉棠雅序，与丰科园就隔一个四环。

看完这三句话，仔细体会一下，嘉棠雅序的定位，是不是就清晰了？

搞清楚了它的定位，我们再来说说配套方面。

地铁

地块就在花乡东桥站和首经贸站中间，可以坐10号线或房山线，可以算双地铁盘。

虽然往南去花乡东桥更近，但我相信更多人会选择往北，哪怕多走200米也去首经贸站，毕竟有房山线和10号线两条可选，而且10号线的意义不用多说，基本你上了10号线，北京没有你到不了的地方。

自驾

环线位置摆在这，自驾不会太差。

地块在三环和四环中间，从花乡桥上四环，向东向西都方便。

如果想走三环，基本就是在万柳桥向东去东三环，向西走西三环去南海淀，继续向北去丽泽。

医疗商业配套

虽然它和丰科园之间只隔了一个四环，但给人的感觉二者差异不小，但它们的医疗和商业配套基本是共用的。

医院：天坛医院+北京口腔医院，步行可达。

商业：槐房万达、丰科园万达、丽泽龙湖天街、西红门荟聚、石景山和西红门的山姆。

教育配套

最近的是北京大学附属丰台学校，也有可能是首经贸附小，万年花城的北京小学也有机会。

这几个学校多好谈不上，但是也有基本的保证。

产品

嘉棠雅序，采用的是洋房+小高层的布局，北侧一排是18层小高，南侧两排7~11层的洋房。

一共约515套房，主力户型99㎡和109㎡。

99㎡小高层254套，109㎡洋房150套，加起来404套，占了78%。其他户型套数如下：

99㎡

最主力的户型，南向三面宽三居两卫，占了全盘一半的配比。

次卧面宽2.9米，客厅面宽3.6米，在100㎡以内算比较大的。

唯一的缺点是门口入户玄关弱了点。

但目测北边的装饰构件是做成真阳台，晾个衣服养个花都可以，或者做收纳解决储物问题。

单价预计是全盘最低的，比如6.9万/㎡，那不到700万就能在四环内买到地铁盘+三面宽的新房。

而且这个户型都在北侧的小高层，北边还有一条河和绿地退线，不临街，这是很大的加分项。

109㎡洋房

◎ 边户为112㎡，中间户109㎡

能做到四居或者说3+1，北侧2.5米的房间，可以做书房或定制儿童房。

南侧客厅面宽3.8米，门口既有玄关柜又有收纳柜又有家政间，比99㎡好不少。

123㎡小高

如果你觉得109㎡别的都不错，只是客厅面宽不到四米，那么小高层的123㎡就是为您量身定做。

总价可能比109㎡的洋房四居贵小几十万。要客厅敞亮还是要洋房+便宜？值得反复纠结。

如果是我的话，选洋房算了，还多个家政间+储物间。住进去就知道了，这玩意真实用。

123㎡洋房

次楼王，基本上是109㎡的升级版，客厅面宽从3米多变成4.5米，房间更大，更规整，开阔感更好。

139㎡洋房

139㎡是质变户型，南向总面宽13米，客厅5.7米，刷新了北京139㎡南向面宽记录。

之前的记录是朝观天珺的5.5米，现在看来要让给嘉棠雅序了。

朝观天珺139㎡户型

独立家政间+储物间，主卧够大，能打大衣帽间，厨房也够大，约10㎡，就连南向次卧的面宽也有3.5米。

纯平面来看，这是目前北京新房市场最强的139㎡户型。

结合它的楼面价和市场情况，各户型的价格预测见下表：

我觉得，大家主要关注800万以下的这两个户型吧，一个是109㎡的中间户，还有99㎡的。如果想有一个质的提升，那就上 139㎡。

竞品对比

对比后续地块

从规划图上看，嘉棠雅序的南侧还有一个0002地块，看起来更方正，那要不要等0002再决定呢？

目前0002地块，还没有确切的供地消息，不知道要等到什么时候。

而且，我觉得可能0001地块的嘉棠雅序，规划可能更好一些。

北侧有小河和绿地，不临路，视野开阔，也不挡采光，路噪也能控制好。

而南侧的0002地块，因为不能挡了0001的采光，楼栋排布就不能做常规的南低北高了，可能是中间高两边低或南高北低，规划条件未必比01好。

如果0001的嘉棠雅序价格合适、产品过关，就可以买，不一定非得等0002。

对比新房竞品

这个盘在四环内，但比四环外的新宫、丰科园都要便宜，而且差不少，会不会背刺丰科园和新宫？

嘉棠雅序 99㎡+109㎡加起来占了78%，所以注定这是一个刚需上车和初阶改善的，以110㎡以下小户型为主的社区。

在小区定位层面，它和丰科园那些盘是不一样的：

1. 丰和叁号院：定位是大改加豪宅；

2. 中建云境：定位是改善；

3.西颂：定位是改善

4. 嘉棠雅序：小户型做的多，定位和丰科园不一样。

跟新宫的观宸也不一样，观宸也是改善。

丰和叁号院高一些，嘉棠雅序比云境、观宸和西颂低一点点，算是错位竞争，打市场空白。

受影响最大的，反而是新宫的森与天成。如果您不是冲4号线和19号线选的话，可能被吸引过来。

而上游的兄弟盘嘉棠璟樾，它在岳各庄，更靠海淀，价格会比嘉棠雅序贵一截，基本也不构成直接竞争。

对比二手房

对比周边的三环新城、万年花城、怡海花园，如果真按我说的，总价不到700万，肯定没嘉棠雅序好。

适合什么人？

我觉得这个盘如果定价在7万左右，会非常好卖。我算了一下，潜在客群比较多，包括：

1.地缘置换：三环新城、万年花城、怡海花园的居民，换到四环外的丰科园可能会犹豫，但四环内的嘉棠雅序应该不会拒绝。

2.新人上车：刚来北京工作几年的年轻夫妻，总价不到700万，首付200~300多万，家里再支持点，可以买。

3.丽泽金融街工作人群：房山线及未来丽金线预期，相当于丽泽的后花园。

4.南海淀工作人群：可以换乘9号线、16号线，苏州街、马连洼坐地铁都能到。

5.南城小老板：西国贸汽配城、花乡二手车、新发地农贸、西南三环餐饮的商户老板，距离近。

6.天坛医院+口腔医院的医护：工作稳定，要的就是近，走路上班。

这么多潜在客群，户型也没问题，只要价格和品质不出大问题，这个盘肯定火。

也欢迎大家进钛哥群，我们专门建了一个嘉棠雅序的群，群内都是一些关注这个楼盘的伙伴，听听大家怎么想的：

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